2011年6月郑州市市场月报
    
    
    


    2011-07-15 
    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
    
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    目  录
    第一部分：郑州市土地市场分析              4
    一、土地市场供应情况分析              4
    1、商品房土地供应走势分析              4
    2、本月土地市场供应（挂牌出让）              4
    二、土地市场成交情况分析              5
    1、商品房土地成交走势分析              5
    2、本月土地市场成交（挂牌成交）              5
    第二部分：郑州市房地产住宅市场分析              8
    一、商品住宅市场分析              8
    1、郑州市商品住宅供求分析              8
    2、郑州市商品住宅各区域供求分析              11
    3、郑州市商品住宅成交结构分析              12
    4、郑州市商品住宅成交量排行榜              14
    第三部分：郑州市东南大区域房地产住宅市场分析              16
    一、区域商品住宅供求分析              16
    二、区域商品住宅价格分析              16
    三、区域商品住宅成交户型结构分析              17
    第四部分：郑州市竞品市场分析              20
    一、典型项目分布              20
    二、典型项目基本指标              20
    三、典型项目简介              21
    四、典型项目量价走势分析              23
    五、典型项目成交结构分析              27
    1、成交户型分析              27
    2、成交单价段分析              31
    3、成交总价段分析              34
    六、典型项目近期营销及未来动态              37
    
第一部分：郑州市土地市场分析
    一、土地市场供应情况分析
    1、商品房土地供应走势分析
    
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）
    6月份有9宗商品房用地供应，供应土地面积74.86万㎡，拟建筑面积298.68万㎡，是今年以来土地供应量最大的一次，我市土地供应终于在沉寂数月之后有了一次大的放量。从土地供应结构看，二七区供应2宗土地，分别是位于长江路北、陇海路南、兑周路西、文化宫路东的住宅用地，占地面积3.25万㎡，和位于嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北的住宅用地，占地19.24万㎡；郑东新区供应3宗土地，其中一宗位于众意西路西、龙湖中环南路南为住宅用地，占地面积5.37万㎡，另外两块分别位于众旺路东、正光北街北和九如路东、龙湖中环南路北，为商业用地，占地面积分别为1.4万㎡和3.21万㎡；经开区有4宗土地供应，均为住宅用地，合计占地面积42.4万㎡，也是本月供应土地最大的区域，经开区一改过去主要供应工业用地的惯例，开始大批量供应住宅用地，此次和谐置业批量拿地超过600亩，此前恒大集团也在经开区重磅拿地，这些迹象充分表明，作为非限购的经开区充满投资机会，被广大开发企业所看好。
    1-6月份累计供应商品房用地19宗，土地面积合计115.32万㎡，建筑面积约计483.46万㎡，较去年同期的40宗、168.95万㎡和761.89万㎡分别下降了52.5%、31.7%和36.5%，虽然由于6月份土地供应放量，使得上半年的土地供应量出现一定程度的回升，但较之去年同期下降幅度仍然较为明显，宏观调控给土地市场也带来了一定冲击。
    2、本月土地市场供应（挂牌出让）

    二、土地市场成交情况分析
    1、商品房土地成交走势分析
    
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）
    6月份商品房用地成交3宗，均为住宅用地，其中2宗位于二七区，成交土地面积2.22万㎡，约合建筑面积7.65万㎡；1宗位于郑东新区，成交土地面积6.43万㎡，约合建筑面积22.51万㎡；4宗位于经开区，成交土地面积42.4万㎡，约合建筑面积109.58万㎡。
    1-6月份累计成交商品房用地12宗，出让土地面积合计80.38万㎡，建筑面积约合279.43万㎡，较去年同期的32宗、160.83万㎡和722.49万㎡分别下降了62.5%、50%和61.3%，由于政策连续调控，后市预期收紧，前五个月的土地供应不济直接导致成交量下降幅度显著。
    2、本月土地市场成交（挂牌成交）

    二七区两块土地摘牌价分别为16080万元和2931万元，溢价率分别为94.2%和7.32%，地块单价分别为620.19万元/亩和397.06万元/亩。由于长江路北、碧云路西这块土地受二七新区规划的良好预期，经过角逐最终为实力企业正商摘取，取得了较高的溢价率，而经开区及郑东新区其他几块土地基本都以底价成交，溢价率为零甚至负值，从而可以看出，目前形势下土地竞争的激烈程度较前两年明显下降。于此同时，政府也在竞拍方式、控制地价方面做出了历史性的改革举措。
    二七区的两宗住宅用地分别位于长江路北、碧云路西和郑大南路西、桃园路南，占地面积分别为25.93亩和7.38亩，这两块土地均采取“限地价、竞配建”的方式挂牌出让，在价格封顶的情况下，买家最终通过竞报配建保障房面积成功摘牌。
    根据这两块土地的挂牌出让公告，当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米(土地总价款为13631万元)、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时，土地价款不再增加，转入“竞配建”方式进行，以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。
    郑州市国土资源局交易中心有关人士表示，这样的竞价方式，规定了竞得土地价格的最高限，既可以有效限制地价过高，防止出现新的‘地王’，从一定程度上起到平抑房价的作用，又可以响应国家政策，将保障房建设落到实处。
    联系全国的行情看，今年来国内15家大型房地产企业在前5个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。
    第二部分：郑州市房地产住宅市场分析
    一、商品住宅市场分析 
    1、郑州市商品住宅供求分析
    
    数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）

• 6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万㎡，环比下降13.4%，同比下降33.7%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品住宅新增供应320.52万㎡，同比增长5.4%；