2011年7月份
南昌市红谷滩区市场报告
写字楼篇
目录
第一部分：市场资讯篇
1.全国资讯摘要
2.南昌资讯摘要
第二部分：区域数据篇
第三部分：比较案例篇
1.赣江之星
2.央央春天
3.滨江一号
4.万达广场
5.联发广场
6.绿地中央广场
7.国际金融中心
8.名门世家
第四部分：相关动态浅析
第一部分：市场资讯篇
1.全国资讯摘要
★楼市格局出现分化：一线城市萎缩,二三线活跃
★保障房建设预下半年提速，引发保障房概念股热潮
★两部委：多渠道筹资确保公租房建设资本金足额到位
★三部门要求10月1日前完成清理地方征地拆迁法规
★资金链空前紧张，房企纷纷采取措施应对
★国务院：楼市调控继续从严，部分二三线城市也要限购
★调控转向二三线开发商急寻退路，或转型或促销
★楼市库存日趋严重，量跌到价跌或将在3季度表现
★国土部:将严惩把保障房用地进行违规商业性开发
★保障房建设下半年提速，统计调查制度七月实施
★贷款增速逐步回归常态，个人住房贷款需求旺盛
★保障房供地计划上半年完成两成，将呈现供地高峰
★五年期房贷利率已"破七"，购房者负担持续加重
★下半年用地供应迎来高峰，优质房企正伺机购地
★上山下乡，“旅游地产”成开发商“新阵地”
★限购让写字楼成避险之道，部分房企逃离房地产
★住房用地74%待下半年集中消化，或达供应高峰
★新限购令圈定一线城市周边，华东华南或成重点
2.南昌资讯摘要
★南昌下半年将取消暂住证
★香港名流巨子齐聚红谷滩时间广场，共享CEPA、联通港赣
★正荣大湖之都推新房源，业主竟相询问现场就签单
★风雅蓝山多层10号楼盛大开盘，几小时内劲销85%
★香溢花城空中别墅豪宅研讨沙龙成功举行——全球限量 南昌唯一 亿万豪门的终极之选
★南昌力高皇冠假日酒店隆重开业——西湖区重大招商引资项目
★南昌房价涨幅居全国前列，红谷滩楼盘均价破万元
★红谷滩万达广场，南昌的24小时不夜城——2期绝版钻铺仅1万m2 全城待抢
★知名百货、商超巨头欲进驻平安?象湖风情
★红谷商圈核心，绝版步行街钻铺，稀缺压轴——城市商业，因
商圈而变
★有山、有江、有湖、有湿地公园-红角洲 宜居港湾
★限购下南昌豪宅兴起，青山湖板块最受青睐
★江西保障房建设“快马加鞭”“三房”总开工率达76.5%
★香溢花城空中别墅携手北京大学盛邀郎咸平对话南昌
★商业地产“大集结” 南昌下半年百余万方商业地产待消化
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ADD: 中国·南昌市东湖区青山南路38号锦城大厦7楼
TEL: (86)0791-8600308 FAX : (86)0791-6899261
第二部分：区域数据篇 南昌市与红谷滩新区住宅与非住宅成交量对比表
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对比表
| 住宅
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| 非住宅
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| 套数
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| 面积（㎡）
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| 套数
|
| 面积（㎡）
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区域划分
| 南昌市
| 红谷滩
| 南昌市
| 红谷滩
| 南昌市
| 红谷滩
| 南昌市
| 红谷滩
|
7月14日
|
38
|
13
| 4165.85
| 1310.15
| 15
| 7
| 1223.51
| 535.95
|
7月15日
| 51
| 15
| 5598.12
| 1705.27
| 15
| 1
| 1564.57
| 100.05
|
7月16日
| 41
| 5
| 4131.26
| 454.18
| 7
| 0
| 802.72
| 0
|
7月17日
| 52
| 11
| 5330.51
| 964.66
| 7
| 2
| 469.38
| 91.55
|
7月18日
|
66
| 29
| 6507.61
| 2847.33
| 38
| 5
| 3125.01
| 357.22
|
7月19日
| 51
|
22
| 5419.63
| 2353
| 8
| 1
| 620.08
| 99.25
|
7月20日
| 62
| 30
| 5958.99
| 2881.23
| 18
| 0
| 1646.66
| 0
|
7月21日
| 47
|
18
| 5141.68
| 1771.92
| 19
| 0
| 1668.41
| 0
|
7月22日
|
67
| 20
| 6981.44
| 1991.52
| 78
| 69
| 2851.46
| 2127.73
|
7月23日
| 24
|
10
| 3043.98
| 1393.4
| 18
| 7
| 2099.32
| 1305.2
|
7月24日
| 40
| 14
| 4758.15
| 1824.75
| 5
| 0
| 440.98
| 0
|
7月25日
| 53
| 36
| 7828.04
| 5826.14
| 6
| 0
| 433.03
| 0
|
7月26日
| 45
|
21
| 5636.48
| 2604.42
| 33
| 19
| 4154.73
| 3472.42
|
7月27日
| 46
| 17
| 5619.27
| 2258.01
| 17
| 12
| 2816.56
| 2312.5
|
7月28日
| 52
| 32
| 6902.17
| 4235.89
| 27
| 4
| 2361.47
| 458.03
|
成交总量
| 735
| 293
| 83023.18
| 34421.87
| 311
| 127
| 26277.89
| 10859.9
|
红谷滩占南昌市比例分析(%)
| 住宅新房交易量比
| 39.86
| 住宅新房交易总面积比
| 41.46
| 非住宅新房交易量比
| 40.84
| 非住宅新房交易总面积比
| 41.33
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相关浅析：
自7月14日至7月28日南昌市新房交易市场住宅总交易量为735套，交易总面积83023.18平方米；非住宅总交易量为311套，交易总面积26277.89平方米。红谷滩新区新房交易市场住宅总交易量为293套，交易总面积34421.87平方米；非住宅交易量为127套，交易总面积10859.9平方米。
7月，南昌的商业地产迎来了爆发期，在普通住宅受限购之后非住宅产品成交并没有人们想象中那么火爆，一直不温不火。厚积薄发，经历了几个月的酝酿，进入7月份，非住宅产品周成交量连续几周发力，成交量都达到历史高位，商业地产价值得到重估，商业地产迎来春天。
南昌经济进入快车道，市场对写字楼和商铺的需求越来越多，而商业地产的价值不断重估教育了这些投资者，他们的投资观念也得到了转变。伴随着40万人涌入红谷滩，绿地中央广场、万达广场、时间广场和联发广场等综合体的出现和成熟，红谷滩作为江西承接省外驻赣公司总部基地以及省内地市大公司的总部所在，随着全国产业结构的调整和产品向中部的转移，红谷滩的写字楼价格将不可估量，有了外来资本的刺激，人旺商热，商铺价格也将得到重估。红谷滩领衔南昌商业地产大发展刚刚进入起步阶段，未来南昌将形成红谷滩商区和市中心商区双格局的局面。
第三部分：比较案例篇 东湖区： （一）赣江之星 
项目基本情况：位于东湖富大有路9号（洪都大道和青山路交界处，洪都大桥旁）。占地面积:2448平方米，建筑面积:43623平方米，容积率1.02，绿化率31.80% 交房时间：预计2012年3月1日竣工 开盘时间：预计2011年5月 价格：开盘价预计：8500元/平方米 备注：赣江之星共计27层，单层层高不低于3.2米，从内部来说赣江之星是南昌市写字楼与公寓房合并的项目之一，布局合理，可大可小，可随意性组合，面积从50-100不等，每层18套，配有四部品牌电梯，大楼采用5级智能管理系统，同时配套了地下停车场2层，约320个停车位，并有电梯直达，另外，市政在本案还投资兴建了两个大型的停车场，地面停车位数量为南昌写字楼之冠，达到近500个。最新动态：自开盘以来销售情况较好，单身公寓和写字楼房源均价8500元/㎡；户型为面积51㎡、65㎡、68㎡和110㎡以上，可自由分割，去化率85%；只剩下第20层及少量soho在售，现购房全款可享95折，按揭7天之内签约享99折优惠。 （二）央央春天 
项目基本情况：央央春天项目位于城市中央南昌市八一大道与阳明东路交汇处（原南昌大学医学院北区），总占地面积约６５亩，总建筑面积约１９.５万平方米。容积率3.50，绿化率60% 开盘时间：预计将于2011年9月份开盘 备注：200米5A级超高层写字楼1幢，住宅建筑7幢1#楼为40层写字楼，2#楼为31层住宅楼，3#、5#至9#楼为28-32层住宅楼，均设2层地下室为设备用房及机动车车库，人防设于地下二层。 最新动态：预计2011年9月开盘，首批推高层（均为28层以上），户型为140㎡起的三房。项目建至20层左右，项目接待中心已开放，地址位于江西宾馆7楼；现看房需提前预约，凭银行白金卡享预约看房。 西湖区： （三）滨江一号 
项目基本情况：项目位于西湖滨江大道（中山路西段赣江旁）占地面积:41771平方米，建筑面积:212633平方米，容积率5.00，绿化率35% 开盘时间：2010年10月22日 入住时间：2012年10月 价格：均价16000元/平方米 最新动态：本周该楼盘无广告，7#楼仅剩几套房源在售，来访预约看房，购房全款享98折，按揭99折，项目预计今年年底加推1#、2#楼精装高层，面积200-500㎡不等。 红谷滩新区： （四）万达广场 
项目基本情况：南昌红谷滩万达广场位于凤凰中大道与会展路交汇处、红谷滩中央商务区(CBD核心)，地铁1号线会展路站口。主要汇集大型商业中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、室内外步行街、高级写字楼、SOHO和公共空间等多种建筑功能、业态，是满足消费者休闲、购物、娱乐、办公、餐饮、住宿等为一体的大型综合性建筑群。占地面积:133333平方米，建筑面积:550000平方米，容积率:4.10 绿化率:12% 开盘时间：2011年4月28日 入住时间：预计2012年12月 交房时间：预计2011年8月之前（商铺部分） 价格：目前均价45000元/平方米（商铺） 最新动态：近期广告继续，报纸，电台，电视，短信都有。最后一批步行街钻铺，开盘在即，主要是工程进度跟不上，拿不到预售许可证。二期绝版钻铺最后登记中，主力户型面积80-120㎡不等，预计售价25000-60000元/㎡。现来访者10组左右，蓄客量一般。 （五）联发广场 
项目基本情况：项目位于南昌市红谷滩新区的红谷中大道与绿茵路交汇处中央商务区CBD核心区域。联发广场总占地面积为47.27亩，总建筑面积为21.16万平方米。容积率：5.51，绿化率：40℅， 交房时间：预计2012年7月1日