重庆市房地产
    2011年7月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    7月成交同比环比继续下滑，楼市再向买房市场靠拢
    2011年7月份主城区商品房总成交10127套、94.41万方，环比分别下滑21.9%、17.3%；同比分别下滑39.97%、36.51%。新办预售许可证项目体量累计118.45万方，环比下降38.16%。
    7月份楼市总体成交量环比6月继续延续下行趋势，且降幅达20个百分点，同时成交面积也相应下跌17个点，重庆楼市正如预判的一样，下行趋势已经明朗化，受严厉调控政策的影响，接下来的数月将会继续低位运行，尤其是成交数量较去年同期将会明显下跌，同时值得注意的是今年1000万套保障房的政治指标，一旦真正落实开工建设，届时将会对商品房住宅的低端市场形成不小的冲击。
    据中国指数研究院数据统计，7月份重庆主城区成交均价为7157元/平米，环比6月价格下跌4%，虽然下降幅度不大，但依然可以窥见，重庆楼市在政策高压下，开发商已经开始正是使用降价来吸引大规模的资金回笼了。
    新办预售许可证项目体量累计118.45万方，环比下降38.16%。其中，住宅面积为161.77万方，环比上扬4.07%；非住宅面积29.78万方，环比下滑32.6%。供求比例为1.25，供大于求，市场供应依然充足。
    7月期间，央行继续提高存贷款利率0.25个百分点，调控政策继续加码，毫无松动迹象。供应量较上月略有走低，并不意味重庆楼市后续不足。从当前市场情况来看，导致市场供应量略有走低的原因，是由于开发商们开始普遍抛售，致使同质化竞争愈发严重，为防止不必要的恶性竞争，造成更大的损失，同时保证产品的销售价值，防止市场过度饱和所带来的负面效应，开发商有计划的回避，针对性开盘是促使此次楼市供应走低的重要原因。
    7月，重庆楼市打折促销手段越发多样化，但在房企大力促销的同时，各种融资渠道也在持续收紧，最新出台的国五条提出的“二三线城市限购令”也再一次向市场发出明确信号，调控不会放松，就这一情况来看下半年的销售压力或会一直延续。因此在这一时期，资金充足的开发商，可以适时拿地，而资金较短缺的开发商，尽量根据自身项目特点，做好应对策略。
    总体看来，重庆楼市在宏观调控的影响下，现阶段的情况为整体量价齐跌，但由于限购令的心理影响，局部成交出现小幅攀升。由于上半年整体去化不理想，下半年商业住宅库存的积压效应会逐渐明显，从而推动房价下行趋势，开发商为了优先卖房，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，开发商以价换量的意愿将增强，楼市将逐渐进入买方市场。
    预计在下半年内，调控政策依旧紧缩，中央出台差别化信贷，限购、限价等政策组合拳将会陆续出台，尤其是针对调控效果不显著，房价增长幅度依然高位的二三线城市，甚至存在加大幅度的收紧可能，未来限购政策很可能全国化，预计限购的城市可能新增逾100个。
     
     
    CONTENTS 目录
       
    
    A
    
    聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 
    
    一、时事评析                            5
    二、经济评析                            6
    三、政策评析              7
    四、规划要闻                            10
    五、楼市要闻                            13
    六、土地市场              15
    七、市场扫描              20
    八、媒体监测              32
     
     
    
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    一、时事评析    
    1、南海纷争再起 内部需求是根本
    ?      5月27日，越南警告中方巡逻艇
    越南政府：“三艘中国巡逻艇在南海骚扰一艘越南探油船，不但破坏探油船上的设备，还警告它侵犯了中国海域。”
    ?      6月5日，越南民众中国使馆抗议
    数百名越南民众6月5日在中国驻越大使馆门前集会，以抗议所谓的中国船只在南海争议水域“侵犯越南领土”行为。
    ?      6月9日，越南武装舰拖中国渔船
    中国渔船在南沙海域正常作业时，遭到越南武装舰船的非法驱赶。越方船只拖曳中国渔船倒行长达一个多小时。
    ?      6月12日，菲律宾宣布菲美军演
    菲律宾将与美国于本月下旬举行海上联合军事演习。不过有相关官员表示，此次演习与菲中两国的南海争端无关。
    ?      6月13日，越南在南海实弹演习
    越南6月13日在其中部海岸附近某海域举行持续6个小时的实弹演习，并警告各种船只远离该海域。
    最近这一系列的活动，说明南海周边国家对南海的问题已经非常激进，甚至已经到了一意孤行的地步。之所以南海问题愈演愈烈，归根结底还是因为内部需求导致经济利益冲突，这些小国家都有一样的通病，通货膨胀，贪官横行，贫富分化极为严重，这就导致社会矛盾激烈化，为了转嫁矛盾，挑起外部矛盾是他们重要的政策部署，一方面转移国内注意力，减少民间社会对政府的压力，一方面如果获胜还能获得有效的经济利益，这对本来就需要钱的他们而言，无疑是一块香饽饽。
    2、温州动车事故 考验政府公信力
    ?      2011年7月23日20点左右
    从杭州开往福州南的D3115次动车组在距离温州站附近时由于当时强雷电天气的影响无法继续通行，因此列车暂时停在距离温州站不远的轨道上。时隔5分钟后，D3115列车再次启动并缓慢前进，此时列车速度相当低。而在其后从北京南站开往福州的D301次动车组正以高速行驶，在时隔八分钟后与正在同向轨道上行驶的D3115次列车生追尾事故，造成D301次列车的第一、第二节车厢从高架上坠落后叠在一起，第四节车厢像蜡烛一样直直插在地上，高架上还有两节车厢车体由于巨大的撞击力已经嵌合在一起的严重铁路交通事故。
    ?      2011年7月23日21点左右
    温州市消防局立刻排除救援人员前往进行救援，而发生事故的两辆列车上的乘客也开始了自救行动。
    ?      2011年7月24日17点左右
    上海铁路局局长被就地免职。
    ?      2011年7月24日18点左右
    温州动车追尾事故共造成34人死亡，191人受伤，12人情况危重。19名遇难者身份确认，其中有两名外籍人士。
    无论多么先进的科技技术，多么快速的城市发展，多么发达的交通网络，都一定会经历严寒酷暑，暴风骤雪等恶劣天气的残酷考验，火车不应该成为恶劣天气下的试验品，作为一种与民众生活息息相关的交通运输工具，它的安全不仅仅只是体现铁道部的监管力度，更多的是对国家公信力的反应，掌握好速度固然重要，但是生命的安全同样不容忽视，近几个月高铁事故连发，这不仅对应急处理能力提出了更高要求，同样也对政府的监管公信提出了要求，如何让民众对铁路重拾信心，才是当下摆在政府面前最重要的问题。
     
     
    二、经济评析    
    经济价格指数再创新高，通货膨胀预期仍在加剧
    7月10日据《新闻晚高峰》报道，国家统计局今天公布6月居民消费者价格指数(CPI)达到6.4%，工业生产者价格指数(PPI)达到7.1%，经济价格指数再创新高，通货膨胀预期仍在加剧。
    ?      7月CPI或仍处6%以上高位
    如果7月农产品(16.22,0.02,0.12%)价格仍然不出回落，CPI还将保持在6%以上的高位，整个三季度可能物价还属于高位。但考虑到央行货币工具频频动用，很多中小企业，尤其是制造业都出现了融资难的情况，在6月初公布的制造业采购数据中，已经逼近50%的枯荣警戒线，因而政策可能会出现微调。
    ?      11月份以后或现趋势性回落
    在高企的通胀态势下，全年高点并不是6月，可能到11月才会出现通胀形势的完全遏制，也就是说，高点可能会在10月之前出现，因此，全年的CPI有可能达到5.2%或5.3%的水平。
    ?      楼市打压力度不减
    从近两个月重庆的成交状况来看，无论从价格还是成交量环比都显现出了下滑趋势。在当前的市场经济情况下，我们认为下半年政府对楼市的调控方向仍然会倾向持续紧缩，甚至加大幅度，从7月份的加息调整情况来看公积金贷款也是出现了同样的上调，这反映出货币政策对当前楼市的高压情况持续不减。
     
     
    三、政策评析    
    1、央行宣布，对存贷款基准利率再次上调0.25个百分点
    中国人民银行6日晚间宣布，自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。调整后，一年期整存整取定期存款利息为3.50%，一年期贷款利息为6.56%。这是中国人民银行今年以来第三次上调利率，也是自2010年开始本轮紧缩货币政策以来，第五次加息。-

     
    ?      对购房行为和房价上涨产生巨大影响
    对于买房人来说，虽然每一次的加息不过几十块的增长，但是“小数怕长记”，每一次加息后的经济效应叠加起来影响效果则会非常深远，刚开始还款初期还未有太明显感觉，但是受到持续加息的影响，买房人会发现每个月的还款越来越多，数额越来越大，还款压力也就随之加大。这些在一定时间积累后，会对买房人的购房行为产生一定的限制性，加之央行在2011年上半年以每月一次的频率连续六次上调准备金率，如此快节奏的调升，也向买房人传递了一种强烈的信号，这两个货币政策的交替叠加，对房地产市场的直接资金影响和间接心里影响都是巨大的，从而直接抑制了成交量的提升和房价的快速上涨。
    ?      直逼房企降价回笼资金
    随着2011年政策既猛又急的不停出台，伴随而来的是成交的下降和观望的蔓延，下半年楼市发展形势将会明显放缓已是毋庸置疑。随着市场上流通资金的不断减少，购房成本的不断提高，无疑下半年进入房地产行业的资金将会明显减少，这对于中小开发商而言无疑是雪上加霜，由于融资成本增加，融资渠道收紧等情况，预计下半年楼市将呈现量升价跌的局面。
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