重庆房地产市场
    （八月）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
8月成交环比有所回升，“金九银十”或有望到来
    
    八月引言preface
    2011年8月重庆主城商品房成交套数共计10834套，环比上浮6%；共计成交面积99.9万平方米，环比上涨5.8%。8月份的楼市成交依旧低位运行，虽有少量增加，但楼市态势依旧疲软，楼市成交呈现平稳势态。8月份的营销策略与前两个月有所不同，靠近“金九”的敏感时期，许多开发商都不在与政策博弈，转而进入全面备战状态，期望在之后的传统热销期使成交节节拔高。
    本月楼市相比7月份，成交量基本持平，虽有一定上涨，但上涨幅度不大，原因有二：一方面是与限购政策扩容影响了购房者的置业步伐、大部分开发商的资金越来越紧张和购房者的购买能力不断萎缩等有关。另一方面在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源蓄水，制定价格策略，为9月后的入市做准备。但不少买房人也持观望态度，对后市降价期待较为浓厚。
    在预售方面，8月份办理预售许可证的项目共68个，环比下降1.47%其中，住宅面积106.16万方，环比下降36.95%；非住宅面积18.46万方，环比下降8.02%；预售总面积124.7万方，环比下降33.87%。
    本月预售量大幅下滑，跌势超过30个百分点，从7月份和8月份的预售量可以看出预售值跌破今年平均线，造成此情况的原因，一方面是楼市调控的越收越紧，房地产市场购买力萎缩已是不争的事实；另一方面各大房企在承受现金和库存的双重压力下，面对传统的成交淡季，均对以往的营销策略有所调整，抛盘不再是8月的主旋律。
    重庆楼市从2011年入春后基本一直在中低位段运行，成交周期随着政策越收越紧而不断拉长，加上传统的八月淡季，在整体平稳中出现小幅小跌也在意料之中。
    从8月开盘的项目和开盘情况来看，购房者对价格依然很敏感，即使许多小开发商已经开始了变相降价，但购房者依然不够买账，加上加息的叠加效应，通胀的居高不下，使得购房成本逐日递增，许多有条件购房的刚需购房者，也止住了脚步，加入观望大军，在目前这种观望的楼市下开发商要夺取主动，唯有迎合这种整体向下的趋势，给出切实有效的购房优惠才能打动消费者，单靠品牌品质，很难逆势运行。
    2011年来，一系列频繁的房产调控，不仅“稳定了”房价，限制了涨幅空间，也稳定了民心，国家的严厉调控，给了购房者一个统一的信号，那就是房价“要稳”，在这种心理影响下，购房者不再急于买房，而是开始细心挑选与自己价值相适应的合理楼盘，或者等待房价下降的真正到来。 
     
    CONTENTS 目录
       
    
    聚焦楼市资讯 NEWS FOCUS 
    
    一、政策评析                            5
    二、规划评析                            8
    三、楼市评析              10
    四、时事评析                            11
    五、经济评析                            13
    六、土地市场              14
    七、市场扫描              20
    八、媒体监测              33
    九、附表………………………………………………………………..39
     
     
    
    聚焦
    楼市
    资讯
    


    聚焦
    楼市
    资讯
    

    一、政策评析    
    1、住建部发布二三线城市限购“5条标准”  涉及逾30个市

     
    ?      限购，旨在限制打击投机性购房，并从一定程度上遏制房价的过快上涨。调和现在社会上越来越突出的购房矛盾和社会信任危机。因此，限购作为非经济的行政调控受到中低收入者的一致拥护，收效也较明显。
    ?      此次限购令“扩容”，让二三线城市成为惊弓之鸟，但有些城市也出现了限购前恐慌性购房现象，成交量骤升，房价依然居高不下。但是迫于市场压力和地方发展需要，8.20号住建部并未如期公布限购城市名单，而是采取更为柔和的方式，将住建部定位的监管、督促各地尽快出台相应限购条令上。随后，浙江台州第一个颁布限购令，并宣布其他城市将随后颁布相应措施，但在外界看来，住建部这一做法好比是雾里看花，给地方政府留满余地的同时，也让大众失望而归。
    ?      重庆作为四个直辖市唯一未限购城市，一直都备受四方的质疑。但作为西南唯一经济特区的两江新区才扬帆起航，火热的房产市场一直是推动其发展的高速引擎，国家给予重庆一路的绿灯，但重庆在之前的房产条令中已经包含了限购含义，再加上现在严厉的银行信贷措施，所以重庆楼市依然处于“冷场”，各个楼盘为争夺现金流纷纷打出降价促销的牌子。只能说，重庆限购时机还未成熟，但要限购也就是时间问题。
    2、 央行下月起调整存准基数 预计冻结8000亿资金
    中国人民银行（央行）于27日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。
    央行网站统计数据显示，截至2011年7月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元，如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元，共计44415.16亿元。简单测算，如将存款准备金率考虑为21%的平均比例，则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。
    保证金存款
    指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。
    之前市场预计银行体系内的资金最多只能再承受一次存款准备金的上调，按目前复杂的情况，如果还要上调存款准备金，就意味着整个银行体系的资金面临枯竭。而现在央行的这一举措，就是变相的上调了存款准备金，银行体系如履薄冰，可流动资金进一步减少。特别是在九月这个传统的“金九银十”开启时间，这一措施无疑是给未来楼市打下了一剂镇静剂，就算到时候市民有购房的热情，也会因银行贷款难、没钱贷而放弃购房。
    3、婚后父母为子女购房归个人所有 非夫妻共同财产
    最高人民法院12日召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》有关情况。解释明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。
    最高法最新婚姻法司法解释包括六个方面：
    　　这部司法解释共有19个条文，涉及的内容十分丰富，其重点内容包括以下六个方面：
    　　（一）首次明确以结婚登记程序存在瑕疵为由主张撤销结婚登记应提起行政复议或行政诉讼；
    　　（二）明确规定亲子关系诉讼中一方当事人拒绝鉴定将导致法院推定另一方主张成立的法律后果；
    　　（三）首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产；
    　　（四）明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产；
    　　（五）首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
    　　（六）明确规定当事人协议离婚未成则事先达成的附协议离婚条件的财产分割协议不生效。
     
    ?      一直以来，房子都被老百姓视为结婚的物质保障，“有了房子才有结婚的可能。”是当下绝大多数人的想法，这也充分说明了房产已成为百姓生活的重要财产。而“结婚必须有房”的丈母娘原则，无疑也苦了不少适婚男性，此次新婚姻法的出台，颠覆了旧婚姻法在大多数情况下保护女性利益的原则，转而强调维护自有利益。
    ?      以此来看，新婚姻法或会让整体国民的思维方式更加西方化，女性在消费方面将会更加节制，储蓄及投资意识会逐渐加强，“月光女神”将越来越少，并且为了保护自我，独立投资买房的趋势亦会逐渐扩大，今后的房产市场或会流入更多女性顾客。
     
    二、规划要闻
    1、南岸  五年投七亿间主城“后花园”
    “——发展都市观光休闲农业，将建5个生态休闲区，有主城最大的湿地公园”
    从南岸区农林水利局一份刚出炉的规划中获悉，未来5年内，南岸将投入7亿元，在其境内南山及二环外区域的明月山周边，发展都市观光休闲农业，广福山生态休闲区、罗家沟花木休闲区、龙顶山生态休闲区、环迎龙湖湿地休闲区、迎龙广阳果蔬休闲区五区拱卫主城最大的湿地休闲公园，南岸成为主城的“