会员资料
仅供参考
房 地 产 业 要 参
住房和城乡建设部政策研究中心 主办
2011年10月3日-10月16日（第40、41期）
本期要目
公积金政策应改革 2
保障房建设融资平台多地开花 4
取消土地双轨制的影响 9
房企集体设基金破限购令 12
一线城市土地市场冷淡 13
世联地产：保障房应更注重制度设计 19
2011年1-7月河南省房地产市场运行分析 20
美国8月成屋销售量增价跌 24
本期重点
新房市场限购，并没给二手房市场带来利好。相反，受限贷、提准、营业税等一系列调控政策的影响，二手房成交量大幅下滑，市场并没有回暖的迹象。与此同时，不少二手房项目依旧价格坚挺。在很多区域，已经出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。根据往年调控经验，一旦出现一二手房倒挂的现象，下一步意味着市场将继续回调价格。
每周报告：2011年8月份二手房价格指数分析
本周分析
公积金政策应改革
住房公积金制度走过20年，从最初新锐的改革产物，到现在被批评为覆盖面低、“劫富济贫”，住房公积金制度正在日益边缘化。住房公积金是一笔很大、很特殊的闲钱。目前，全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。然而，这笔钱用途却被严格锁定。国务院《公积金管理条例》第五条即明确规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”
缴存住房公积金，政策的初衷是国家让人们集腋成裘，互帮互助，从而保障大家买得起房子。而由职工和单位按照1:1比例缴存的政策设置，在一定意义上可以说是一项福利政策。既然是带着福利性质，那应该尽最大可能让最多的人从中受益。但是在房价高企的现状之下，职工即使是买房，想动用公积金也并不容易：一是得先自己支付首付，然后才能提取公积金还房贷；二是房屋总价居高不下，一些城市住房公积金面临额度不够的尴尬。这样一来，就出现了一些买不起房，也用不了公积金的“夹心层”。
近日，深圳住房公积金提取新规开始试运行，享受最低生活保障或职工本人及家庭成员患恶性肿瘤等9种重大疾病，可以提取本人住房公积金账户内的余额。而苏州市公积金中心自10月1日起开始实施“职工患重病可以提取住房公积金”的惠民政策，对患重病职工家庭住房公积金提取给予政策倾斜。可以肯定地说，深圳和苏州的政策新规契合了众多百姓的心愿。搜房网日前展开的调查显示，超8成网友认为深圳推行的住房公积金可用来看病的规定是合理的，97.58%的网友认为目前住房公积金政策应当改进。
其实，深圳和苏州推出的举措很难称作“破冰之举”。而海南、重庆等地方早已探索灵活的公积金提取方式——住房公积金不但可以用来看病，还可以用来支付教育、房租、物业费等。但是，这些举措与国家现有的关于住房公积金专户存储、用于职工购买及修建自住住房的规定存在原则上冲突，实践起来步履艰难，舆论界为此也一直争论不休。
经济学博士沈洪溥表示，当前的公积金制度本身就大有商榷之处。当务之急是改革公积金制度，弱化强制色彩、提升优惠力度，大力扶持住房储蓄市场，最终让公积金成为住房金融市场的一部分，修正“强制缴存仅为购买住房”这一简单的政策逻辑。
中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，中国住房保障体系的建立缺少的不是资金，而是一种机制、一种有效的制度安排，来引导住房的生产与消费，以构建让全体国民“住有所居”的和谐社会。可以将住房公积金由行政管理体制打造成为专业化的政策性住宅金融机构——住房合作银行。
◆ 8月全国土地市场量价齐跌
全国土地市场低位徘徊，成交量和成交价继续下降。中房指数最新统计数据显示，8月份，全国土地市场各项指标继续下降，全国土地市场成交量和成交价均创年内新低。
8月份土地市场供应量持续减少。全国133个城市共推出土地2377宗，推出面积9658万平方米，环比减少5%，同比增加14%；其中，住宅类用地634宗，推出面积2912万平方米，环比减少14%，同比减少9%。8月份，底价成交主宰了整个土地市场，成交价环比有所回落。全国133个城市成交楼面均价为每平方米1203元，环比下降6%，同比上涨12%；其中，住宅类用地成交楼面均价为每平方米1619元，环比下降9%，同比上涨6%。今年上半年土地推出量持续减少，成交方面，由于楼市调控政策进一步收紧，成交将继续萎缩。土地成交量和成交价双双下跌后，有关统计数据显示，今年前8月，全国土地成交金额不足去年全年的一半。
◆ 2011十强房企品牌价值升38%
中国指数研究院日前发布报告显示，2011全国十强房企的品牌价值均值突破100亿元，同比增长37.95%。同期，品牌企业市场份额逐年扩大。今年以来，品牌房企的销售增长率超过全国平均水平15个百分点，创历史新高。在国家政策调控下，品牌价值的抗压性已超过经营性指标。
目前房企的品牌形象已成为购房者最关注的选择要素，在综合评比中其关注度达74.07%。今年上半年，万科在深圳、杭州的市场份额均超过6%，中海、保利、绿城等品牌房企在各城市市场份额也不断攀升。报告还显示，今年上半年，50多家品牌房企共进行66起融资案例。而2010年全年，中国房地产企业并购案例为84宗。上半年品牌房企新进入的城市数量达23座，较去年同期增加4座，品牌房企的土地储备开始侧重于二三线城市，二线城市新增土地的占比为43.02%，三四线城市布局力度明显加大。
◆ 八成重点城市住宅库存高企
上海易居房地产研究院最新报告显示，8月份，八成以上的重点城市商品住宅存量继续增加，延续了前几个月持续走高的态势。从环比涨幅看，全国24个重点城市样本中，仅深圳、济南和常州3个城市存量有所下降，其余城市存量均有所增加，部分城市增加幅度惊人，如青岛的存量几乎翻了2倍，广州、贵阳存量也增长了10%以上。
报告显示，8月份，全国重点城市商品住宅存销比均值高达11.5，即现有商品住宅库存量需要近1年的时间才能销售掉。其中，商品住宅存销比超过12的城市主要集中在东部发达地区，特别是长三角地区，其中宁波市商品住宅存销比更是高达30.7，无锡、杭州、常州等城市的住宅存销比也逐渐接近20。
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警惕借保障房融资挪为他用
本刊综述 近日召开的国务院常务会议明确表示，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。专家认为，国务院常务会议透露出的政策信号对加快保障房建设是一个利好的消息，也有利于整个房地产市场健康发展，但要警惕地方政府融资花样翻新，以兴建保障房为名举债挪为他用。
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早有测算显示，要实现今年1000万套保障性住房的建设目标，年度投资需保持在1.3万亿元到1.4万亿元之间。具体而言，5000多亿元资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。对此各地纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径和保障房建设模式，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。世联地产市场研究部将之称为政府直接建设型，即政府设立负责保障房建设的平台公司，将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设方式。
这一做法也得到有关主管部门的鼓励。7月，银监会主席刘明康在2011年中工作会议上表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷。地方政府融资平台从现在开始留一个口子能够做新业务，那就是安居房。
重庆模式就属于政府直接建设型。重庆规划在2012年底前兴建4000万平方米公租房。为此，重庆市政府以重庆地产集团和城投集团为平台公司，负责公租房的融资、开发和管理运营。重庆并非个案，今年以来，为解决保障房建设资金瓶颈问题，陕西、湖北等地纷纷建立了省级保障房建设投融资平台，连云港等地还成立了市级保障房建设投融资平台。
非保障房融资平台被严控
2009年政府发文提出银行配合中央政府“4万亿”经济刺激计划后，融资平台贷款量就呈现出爆发式增长。直到去年下半年，财政部、银监会等部委开始清理地方政府融资平台。目前，除了保障性住房融资外，新的平台项目基本已经叫停，旧的贷款也正在清理。总体来看，金融机构对融资平台贷款收紧趋势明显。
今年7月，银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上还指出，要严格控制平台贷款风险，对于到期的贷款本息，不得展期和贷新还旧。但他也明确表示，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台。此外，银监会鼓励银行以银团贷款形式发放贷款。