国际社区定位报告分为四个部分
     
    第一部分：国际社区整体市场定位报告
    主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议
     
    第二部分：国际社区启动期定位报告
    主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议
     
    第三部分：国际社区商业配套专项定位报告
     
    第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告
     
     
    
国际社区整体市场定位报告

    启动区

一、项目概况

1.1项目主要经济技术指标

分 项	数 量
地块图	①
总用地面积	66.32万平方米
总建筑面积	119.49万平方米
公建配套     及商业面积	服务于本区域内的公益及商业配套设施建筑面积约为总建筑面积的1%-3%。商业设施必须相对独立，不得沿主要市政道路设置。住宅中不允许设置餐饮、娱乐等扰民商业用途。
总户数	约2万户
车位	住宅地块：     ≥1个小汽车停车位/户，另需配置一定数量地面访客车辆。     ≤2个自行车位/户     ≤1个摩托车停车位/4户
容积率	≤1.80
建筑立面	临街条式住宅拼接长度不超过50米。
建筑密度	≤20%(199-1￥199-2￥199-3)；≤30%(232￥233￥235)
绿地率	≥50%(199-1￥199-2￥199-3)；≥45%(232￥233￥235)
规划建筑高度	55-75米(199-1￥199-2￥199-3)；33-90米(232￥233￥235)

1.2地理位置及自然情况

1.2.1 具体位置

    本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。

1.2.2地块自然情况

    整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。
         
    地块内的河塘                         项目内的农田

1.2.3地块四至及对项目影响（附图）

1.3地块所在片区的现状及发展规划

1.3.1地块所在片区现状分析

    （1）交通配套
    地块周边交通道路状况良好。项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。
      
    项目西侧的星塘街                         项目南侧的钟园路
    2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。
    
    项目
    
    苏州轻轨一号线线路图
    附最新的地铁、轻轨交通图
    （2）公园绿地（附图）
    地块周边自然环境优越。
    西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地；
    南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园；
    临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷的白塘植物公园，工程总投资3亿元人民币；
    苏胜路以南为规划中体育公园；
    北侧和东侧临河道；
    项目西侧的绿化带上方有高压走廊经过，对项目环境有一定负面影响。
    （3）商业配套（附图）
    目前地块周边生活配套尚不完善，但随着园区湖东第二个两万人组团的建成和第三两万人组团的建设，该区域生活配套将会有极大的改善。
    西南方向1公里处有生活配套较为齐全的湖东邻里中心；
    星港路以西，方洲路以北地块，规划为商业用地；
    方洲公园以南侧为规划商业及教育配套。
    （4）教育卫生
    目前地块东南方向约500米处有苏州新加坡国际学校，西南方向1公里处有园区第二实验小学和园区三中。
    江苏省最大的外资医院－九龙医院位于项目的西北方向约三公里。

1.3.2地块所在片区发展规划（附图）

    （1）199-1#、199-2#、199-3#所属片区为政府控规中的时尚缤纷居住区
    （2）232#、233-1#、233-2#、235#所属片区为政府控规中的高层生态居住区
     

二、市场环境分析

2.1宏观房地产市场分析

2.1.1 城市经济指标及人口分析

    （1）苏州GDP总量分析
    2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，平均每年GDP增长率均在10％以上，2004年以后，由于收到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减， 2006年苏州经济依然保持高位增长，实现生产总值4800亿元，较于05年增长19.21％。
    
     
    （2）苏州人均GDP分析
    06年苏州经济快速发展的同时，苏州市人均GDP以较快的速度增长，2006年人均GDP达到79407元，与05年相比，增长了18.81％。
    

    0
    10000
    20000
    30000
    40000
    50000
    60000
    70000
    80000
    90000
    0
    5
    10
    15
    20
    25
    30
    35
    40
    人均GDP（元）
    增长速度（％）
    人均
    GDP
    （元）
    30000
    35700
    47700
    58000
    66836
    79407
    增长速度（％）
    19.00 
    33.61
    21.59
    15.23
    18.81
    2001
    年
    2002
    年
    2003
    年
    2004
    年
    2005
    年
    2006
    年
    
     
    （3）人均可支配收入与人均消费支出的对比
    苏州市在经济发展的同时，人民生活水平也得到稳步提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。近几年来，苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在13％左右的幅度增长。
    
    （4）2006年在长三角城市中的经济地位对比
    对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。其次是无锡、杭州……
    苏州城市人均可支配收入同苏州GDP在长三角城市的位置不相匹配，对比长三角16个城市，苏州仅能排在第七位，处于中等水平。
    
     
    


    2006年上半年长三角城市人均可支配收入对比
    
     
     
     
     
     
     
     
    （5）人口状况分析
    苏州市公安局2006年人口统计年报显示，2006年年末，全市总人口6160814人，比2005年增加87713人，增长率1.44%。全市总户数为2072444户，其中市辖区763109户，户均人数2.97人。市辖区2301479人，比去年增加50433人。五个县级市为3859317人。
    
     
    苏州已经成为中国流动人口增长最快的地区之一。从登记暂住人口来看，外来人口的增长趋势更是惊人——近五年中苏州暂住登记的外来人口数从86万人猛增到378万人，净增292万人，年均增长34.5%。投资集聚已经成为苏州市人口快速增长的主要原因。
　（6）分析结论
    ?      库茨涅茨的房地产业与宏观经济增长率相互关系理论指出，房地产业发展水平与国民经济增长水平高度正相关，从苏州的经济增长率判断，苏州的房地产业目前处于飞速发展阶段（如下表所示），预计未来5年内，苏州