中原绿地上海新村路项目前期定位报告158页2008年WORD文档房地产项目定位免费下载WORD文档

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中原绿地上海新村路项目前期定位报告158页2008年WORD文档

绿地集团新村路项目报告总目录                                                        第1页

    总目录

    第一部分项目市场分析及初步定位报告…………………3-48
    第二部分项目业态定位及产品建议报告 ………………49-85
    第三部分项目定位及营销建议报告…………………… 86-116
    第四部分中原关于项目方案建议汇总…………………117-137
    1、中原关于规划设计的初步建议（9.26）……… 118-124
    2、关于绿地项目方案的初步建议（10.3）……… 125-129
    3、关于设计方案的初步建议（10.26）……………130-132
    4、方案面积分割及规划建议（10.31）……………133-134
    5、设计方案规划建议（11.5）………………………135-137
    第五部分附件……………………………………………138-169
    1、消费者调研报告………………………………… 139-144
    2、针对性商户调研报告…………………………… 145-147
    3、项目市场数据补充报告………………………… 148-161
    4、项目经济及财务测算…………………………… 162-169

第一部分项目市场分析及定位建议报告                                                  第3页
















    第一部分

    市场分析及初步定位报告
             目  录
    一、项目地块研究              5
    1、地块状况分析              5
    2、项目地块技术指标分析              5
    3、地块现有资源利用构想              6
    3.1 项目周边可利用资源              6
    3.2 项目资源整合构想              7
    4、地块分析与总结              7
    二、区域办公市场研究              8
    1、区域办公市场现状分析              8
    1.1 区域办公市场供需情况              8
    1.2 区域办公价格情况              9
    1.3 区域办公租售情况              9
    1.4 区域产品特征              12
    1.5 区域产品客户情况              13
    2、区域办公市场客户群分析              13
    3、区域办公市场容量分析              15
    4、典型个案研究              16
    5、市场发展前景预测              19
    6、总结              20
    三、酒店市场研究              22
    1、区域酒店市场现状分析              22
    1.1 区域酒店市场供需情况              22
    1.2 区域酒店价格情况              23
    1.3 区域产品特征              23
    1.4 区域酒店客户情况              24
    2、区域酒店市场容量分析              24
    3、酒店市场发展前景预测              24
    4、总结              25
    四、商业市场研究              26
    1、区域商业市场概述              26
    1.1 区域商业市场现状概述              26
    1.2 大型商业项目介绍              28
    1.3 沿街商业              29
    2、区域商业市场分析              31
    2.1 建筑形态              31
    2.2 业种方面              31
    2.3 租金及面积分布情况              32
    3、区域商业市场空白点分析              32
    4、区域商业市场发展前景预测              33
    五、区域市场消费者分析              34
    1、区域消费特点分析              34
    2、区域消费者现状分析以及预测              34
    六、项目竞争市场分析              35
    1、区域规划分析              35
    1.1 区域3公里范围内的商业和办公规划              35
    1.2 区域3公里范围内的交通规划              36
    2、区域潜在项目分析              36
    3、竞争市场的预测              37
    七、市场总结以及项目业态定位概述              39
    1、市场部分总结以及结论              39
    2、项目物业选型分析              39
    2.1 物业选择建议              39
    2.2 定位依据              39
    3、项目物业组合初步建议              40
    4、项目物业的形式以及初步设计建议              40
    4.1 项目物业建筑形式              40
    4.2 项目办公产品定位              41
    4.3 项目商业产品定位              44
    5、项目主题以及业态初步定位概述              45
    5.1 主题定位              45
    5.2 商业功能及业态定位              45
    5.3 项目目标市场定位              46
    6、项目价格定位              46
    6.1 项目商业部分价格定位              46
    6.2 办公产品价格定位              47


一、项目地块研究

1、地块状况分析

    该项目位于甘泉社区，面向新村路，背靠公园。新村路的交通较拥堵，在地块南面新村路上公交站点较丰富，分别通往宜山路、体育馆等区域，新建的地铁口在灵石路新村路口，与本项目只有500米距离。
    该项目内部地面平整，地块方正，利于开发。
    根据对地块的分析，本地块的优势是靠近公园和主要道路，但是由于东西两面均为保留建筑，所以项目只有一面临街，这使得商业气氛会有所下降，也无形地增加了项目开发的一点难度。

2、项目地块技术指标分析

分析用地指标是定位项目的基础，这直接决定着项目的建筑形态的可利用空间以及可预见的限制因素。
表：项目用地指标

用地性质	商业、办公
地块面积	13977
容积率	2.6
可建面积	36340.20平方米（含代建公建2000平方米）
覆盖率	小于等于45%

对于本项目，规划的控制指标不多，对项目可能产生影响的是覆盖率的限制和代建公建（是否与项目的定位一致）。
存在的潜在影响是，地铁线对项目的地下的限制和对开发进度的影响。

3、地块现有资源利用构想

分析地块周边环境，可以得出项目的可利用资源，如何去整合这些资源为项目所用将成为要解决的重要问题。

3.1 项目周边可利用资源

公园的景观资源

本项目北面为甘泉公园，面积较大，内部具有一定的人流量，但是由于甘泉公园的主入口在西乡路上，从入口到本项目位置的距离大于200米，因此项目借公园的更多的是景，而非人。如何把公园的景观与项目结合起来将成为项目开发关键。

医院与学校资源

该项目靠近同济医院和上海工程技术大学，这将带来给对区域的认知和人流流动动起到大量的宣传和实际影响，因此如何针对这些人群来进行项目的分析与定位也成为项目的基础。

周边小区的人口资源

由于该项目周边小区较多，入住的人口也较多，分析这些人的消费理念，针对他们来配备相应的商业设施也是必要的。

地铁资源

09年底开通的7号线是一条为世博会服务的线路，他连接着上海的北部到东南，这条路线的开通将给项目带来便捷的交通方式和可观的人流，但是由于项目距离地铁口还有一定的距离，那么如何通过一些手段把相关人群引导至本区域来消费也成为关键一点。

绿地的品牌资源

绿地集团在上海的声望以及其所推产品的经典与耐人回味，给本项目无形增加了一个可塑点，是项目的直接利好。

3.2 项目资源整合构想

对于这样一个项目来说，整合资源比挖掘资源更重要。因此如何将项目现有的资源进行整合，将成为项目市场分析重点解决的问题和定位的基础。目前有些构想，如把绿色的公园引进办公楼，把内部的景观与外部结合为一体等。

4、地块分析与总结

区域位置

距离市中心有一定的距离，远离城市商务区，但是地铁站近在咫尺，带来了大量的人流，同时拉近了与市中心联系的机会。

周边环境

周边环境较差，老居民区较多，同时该区域目前还不能成为主要的人流聚集点，但是周边人口众多，有大学和医院资源，区域人口的消费能力正在提高。

地块本身

一面临路，距离主要的交叉路口有100米距离，且东西的环境不能短期改变，但是紧邻公园，具有良好的生态资源。

开发情况

项目规模不大，但是绿地的品牌效应深入人心。

二、区域办公市场研究

1、区域办公市场现状分析

1.1 区域办公市场供需情况

    图：普陀写字楼月度供求情况                      单位：万平方米

    数据来源：中原地产
    从整个普陀区的市场情况来看，普陀区的市场需求量比较平稳，截至今年7月，月均需求量达到了0.89万平方米。
    从普陀区的办公楼的用地量来看，未来的市场供给较缓，这可能在一段时间内导致可售办公存量减少。
    从未来的供应来看，未来普陀商业市场、写字楼市场和酒店市场的供应将主要集中在真如副中心、长风生态区以及中山北路沿线等区域，商业和办公市场的供应将会明显加快