地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业

开发评估

    委托单位：深圳市地铁有限公司
    编制单位：中原地产代理（深圳）有限公司
    二00八年八月二十八日

    地铁蛇口西车辆段物业开发评估              1
    一、项目总论              2
    1、项目背景              2
    1.1项目名称              2
    1.2开发公司              2
    1.3承担研究工作的单位              2
    1.4研究工作依据              2
    1.5项目用地规划指标              3
    2、经济测算研究结论              3
    二、项目经济技术指标              5
    三、经济测算的假设前提              5
    四、投资估算与资金筹措              7
    1、项目总投资估算              7
    2、资金筹措              7
    2.1资金来源              7
    2.2项目筹资方案              8
    2.3投资使用计划              9
    五、销售及经营收入测定              10
    1、各类物业销售收入估算              10
    2、销售税金及附加估算              11
    3、租售经营利润各项指标              12
    六、财务分析              12
    1、盈利能力分析              12
    2、项目不确定性分析              13
    七、项目经济测算研究结论              14
    附        表              16
    附表一、项目投资成本估算表              16
    附表二、项目总投资结构表              17
    附表三、租售收入与经营税费及支出估算表              18
    附表四、资金来源与运用表              19
    附表五、项目现金流量表              20
    附表六、损益表              21
    地铁深大车辆段综合体物业开发评估              22
    一、项目总论              23
    1、项目背景              23
    1.1项目名称              23
    1.2开发公司              23
    1.3承担研究工作的单位              23
    1.4研究工作依据              23
    1.5项目用地规划指标              23
    2、经济测算研究结论              24
    二、项目经济技术指标              26
    三、经济测算的假设前提              26
    四、项目开发建设进度安排              27
    1、有关工程计划说明              27
    2、施工横道图              27
    五、投资估算与资金筹措              28
    1、项目总投资估算              28
    2、资金筹措              28
    2.1资金来源              28
    2.2项目筹资方案              29
    2.3投资使用计划              30
    六、租售及经营收入测定              31
    1、各类物业租售收入估算              31
    2、销售税金及附加估算              31
    3、租售经营利润各项指标              31
    七、财务分析              32
    1、盈利能力分析              32
    2、项目不确定性分析              32
    八、项目经济测算研究结论              34
    附        表              36
    附表一、项目投资成本估算表              36
    附表二、项目总投资结构表              37
    附表二、项目总投资结构表              37
    附表三、租售收入与经营税费及支出估算表              38
    附表三、租售收入与经营税费及支出估算表              38
    附表四、资金来源与运用表              39
    附表五、项目现金流量表              40
    附表五、项目现金流量表              40
    附表六、损益表              41
    南山地铁前海湾车辆段上盖物业开发评估              42
    一、项目总论              43
    1、项目背景              43
    1.1项目名称              43
    1.2开发公司              43
    1.3承担研究工作的单位              43
    1.4研究工作依据              43
    1.5项目用地规划指标              43
    1.6项目开发手续及进度              44
    2、经济测算研究结论              44
    三宗地综合经济测算结果              45
    二、项目经济技术指标              47
    三、经济测算的假设前提              47
    四、项目开发建设进度安排              48
    1、有关工程计划说明              48
    2、施工横道图              49
    五、投资估算与资金筹措              50
    1、项目总投资估算              50
    2、资金筹措              52
    3、投资使用计划              52
    六、销售及经营收入测定              53
    1、各类物业销售及经营收入估算              53
    2、租售税金及附加估算              54
    3、租售经营利润各项指标              55
    七、财务与敏感性分析              56
    1、盈利能力分析              56
    2、合作双方收益情况              56
    3、项目不确定性分析              57
    八、项目经济测算研究结论              61
    九、三宗地综合经济测算结果              63
    附        表              64
    附表一、项目施工横道图              64
    附表二、项目投资成本估算表              67
    附表三、项目销售收入与税金表              73
    附表四：项目经营收入与税金              75
    附表五：项目投资计划与资金筹措估算表              78
    附表六：资金来源与运用表              79
    附表七：损益及利润分配表              81
    附表八、项目现金流量表              83
    附表九、项目敏感性分析表              84
    附表十、三宗地综合现金流量表              85
    附表十一、三宗地综合后的损益表              86

地铁蛇口西车辆段物业开发评估

一、项目总论

1、项目背景

    1.1项目名称
    南山地铁蛇口西车辆段物业项目
    1.2开发公司
    深圳市地铁有限公司
    1.3承担研究工作的单位
    中原地产代理（深圳）有限公司
    1.4研究工作依据
    ?      《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
    ?      《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
    ?      《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
    ?      《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
    ?      《深圳市建设工程价格信息》
    ?      《关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函》（深圳市规划局：深规函[2008]59号）
    ?      委托方提供的相关数据
    ?      其它相关政策
    1.5项目用地规划指标
    根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：

项目用地总经济技术指标
总用地面积	176524m2
总建筑面积	428830 m2，其中规定建筑面积303330 m2，核增总建筑面积123500 m2
容积率	1.7
停车位	1190个
A地块经济技术指标
用地面积	31380 m2
建筑面积	总建筑面积98700 m2，其中职工单身宿舍65000 m2，幼儿园3500 m2,核增建筑面积28200 m2
容积率	2.2
停车位	310个
B地块经济技术指标
用地面积	99198 m2
总建筑面积	330130 m2，其中住宅建筑面积227000m2(包括廉租房182000 m2)，商业建筑面积5280 m2，其他配套2550 m2，核增建筑面积95300 m2
容积率	2.4
停车位	880个

2、经济测算研究结论

    ?      主要经济技术指标
    本项目主要经济技术指标如下表所示。




    项目主要经济技术指标表

序号	名称	单位	数据
Ⅰ	项目规划设计指标
1	总占地面积	平米	176524
其中	A地块	平米	31380
	B地块	平米	99198
2	总建筑面积	平米	428830
	容积率		1.7
	计容积率建筑面积	平米	300091
3	A地块经济指标
	总建筑面积	平米	98700
	容积率		2.2
	职工单身宿舍建面	平米	65000
4	B地块经济指标
	总建筑面积	平米	330130
	容积率		2.4
	廉租房建筑面积	平米	182000
	住宅建筑面积	平米	45000
	商业建筑面积	平米	5280
Ⅱ	项目经济效益数据
1	租售收入	万元	230404.00
2	总投资估算	万元	114810.89
3	总利润	万元	90741.46
4	净利润	万元	68056.10
5	财务净现值（税前）	万元	12399
6	财务净现值（税后）	万元	6721
7	内部收益率(税前)		15.30%
8	内部收益率(税后)		11.98%
9	动态投资回收期（税前）	年	4.85
10	动态投资回收期（税后）	年	4.96
11	投资利润率（税前）		64.97%
12	投资利润率（税后）		48.73%