上海贝兹投资管理发展有限公司
Breeze Retail Development Research &Management Co., Ltd
中国·周口
2007年2月
开发商：河南江河置业有限公司
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商业市场调查篇
前言………………………………………………………1
宏观背景研究………………………………………………2
周口市经济发展概述……………………………………3
周口市商业发展历程……………………………………4
周口市商业特点…………………………………………5
市调情况汇总……………………………………………9
百货类………………………………………………………9
卖场类………………………………………………………27
专业大店类…………………………………………………35
批零市场类……………………………………………………55
商业街道类 ………………………………………………59
市调情况总结………………………………………………73
后记…………………………………………………………74
项目定位篇
前言…………………………………………………………75
项目定位原则………………………………………………75
项目概况……………………………………………………76
项目分析……………………………………………………80
可行性分析……………………………………………………81
SWOT分析…………………………………………………89
项目定位………………………………………………………94
经营业态定位……………………………………………95
项目主题定位……………………………………………97
产品设计定位……………………………………………98
目标客户定位………………………………………………98
价格定位…………………………………………………………101
经营模式定位……………………………………………………101
后记 ………………………………………………………………102
【前言】 2007年1月下旬，上海贝兹专案组一行10余人到达周口展开为期两周的商业市场调查，主要针对当地现有的百货商场，超市卖场，专业街道，专业大店，各类商业及地产项目经营情况，地域发展潜力，项目周边环境，竞争对手，后期运营等情况着重展开工作。 【宏观背景研究】 周口市位于河南省东部偏南，属黄淮平原的一部分。北与开封、商丘相接，西连许昌、漯河，南和驻马店毗邻，东与安徽阜阳、亳州接壤。全市幅员11959平方公里，占河南省总面积的7%。周口市辖川汇区、项城市、扶沟县、西华县、商水县、太康县、鹿邑县、郸城县、淮阳县、沈丘县8县1市1区，2005年底全市总人口1070.77万。 
周口地区是黄河文化的重要发祥地之一，历史悠久，古属陈楚，睡始祖都于宛丘（今淮阳），上古时期，三皇五帝都曾在此繁衍生息，史有“华夏先驱，九州对迹”之美誉。沙河、颍河、贾鲁河三川交汇，史载明清时期“通衢五省，人杂八方，商贾云集，南北之声不绝于耳”，素有中国“小武汉”之盛名。 【周口市经济发展概述】 近年周口经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象，2005年全年实现国内生产总值（GDP）593.7亿元，同比上升30%，地方财政一般预算性收入完成13.3亿元，比2000年翻了一番。全市工业增加值达到206亿元，其中限额以上工业增加值在周口历史上首次突破百亿大关，工业利税增幅居全省第一位。粮食总产连年稳定在500万吨以上，2005年达552.3万吨，取得历史性突破，由此带来了社会主义精神文明建设、民主法制建设进一步加强，社会大局更加稳定和谐。 而在消费市场上，也明显的出现以下几点特点： 节日消费对市场的拉动作用明显 2005年1-5月份全省社会消费品零售额增幅在去年15.7%的基础上，继续保持较快增长，较同期增长15.2%，高于同期1.0个百分点。从各月增幅看，节日消费对市场的拉动作用明显。3、4月份分别增长12.7%和12.9%，而元旦、春节、“五一”节所在的元月、2月、5月份分别增长16.9%、17.8%和15.9%，高于一般月份的增幅。 贸易业增幅快于其他行业 1-5月份全省批发零售贸易企业实现零售额1006.49亿元，增长15.8%，高出上年同期3.6个百分点。其零售额占全省零售总额的比重由去年同期82.0%提升为今年的82.5%。餐饮业零售额实现181.78亿元，增长14.1%；其他行业实现零售额32.09亿元，增长3.8%，分别低于贸易业1.7和12.0个百分点。其中，限额以上贸易企业实现零售额增长32.9%，分别高出个体户和餐饮业22.1和18.8个百分点，比消费品零售总额高17.7个百分点，呈现强劲发展态势。 城市增长继续快于农村 1-5月份全省城市市场实现零售额655.84亿元，增长19.2%，比去年同期加快2.7个百分点；农村市场实现零售额564.52亿元，增长10.9%，比去年同期低0.9个百分点。城乡增幅差距由上年同期的4.7个百分点扩大到今年8.3个百分点。 【周口市商业发展历程】 
周口市从原县城发展时，即有以五间楼、丁字街为中心的商业区，后来由于城市发展，建立工人体育场（今五一广场处），在特定的历史条件下，聚集大量的人流，形成新的凤凰台市场，五间楼和丁字街商业区随之冷清。 随着新华步行街的建设开业，荷花市场与步行街连为一体，成为了一个整体的商业区，五一路北端聚集了大量人流和高档消费区，周口市的商业区终于在这一带形成气候、修成正果。 从以上发展轨迹来看，新华步行街建成以前，周口每个新商业或市场的形成，总是以牺牲老商业区为代价发展的。但荷花市场和新华街发展成以后，聚集效应明显，在中州路、七一路、五一路、八一路等沿线迅速发展，聚集了包括京华百货、开心人大药房、万果园生活广场、世纪龙量贩、七一路手机卖场、荷花市场、一峰生活广场，人民商场等多个大型超市、量贩、商场，和当地最集中的品牌专卖店或形象展示店。这块区域已经成为周口当之无愧的综合性的、集休闲、娱乐、餐饮、购物等多功能购物区。 经过数十年的演变，周口的商业形态日趋丰满，经历了人民商场，周口百货大楼时代，走过万果园，世纪龙卖场超市风靡时期，进入以京华百货为首的第一家流行百货，到当今万顺达的开业，下一步我项目引领主题百货的时代即将到来。 【周口市商业特点】 周口全市人口一千多万，市区人口45万左右，城市现有商业总体量约有28万平方米，市区人均商业面积只有0.62㎡（河南省内地级城市人均需求商业面积为0.7㎡），不能满足当地居民的消费需求，商业供给不足。现商业供给中、低端和中端市场占到96%，中高端市场存在广阔的市场空间。 周口整体商业环境呈现以下特征：商业总体量不足，业态品种齐全但档次不高，以中低端的商业市场为主。 周口市市区商业设施分布南重北轻，大多沿街布置。另外，从政府规划中可以看出，周口形成了几个逐层递进的商业区域。 市级商圈： 1、为七一路、人民路、中州路、八一路周边区域，主要分布大型的百货商场、金融贸易大厦、各类中高档专业性商场、中高档宾馆等，塑造该地区的全市商业中心形象； 2、为大庆路、交通路、邦杰路周边区域，加之荷花市场的存在，形成以商品批发、零售、周转为主的区域性商贸流通中心。 区级商圈： 主要安排为该区服务的综合及专业商场、银行、宾馆等设施，且川汇区轴心商业建设还在发展加强。 七一路商业中心区列为区重点商业规划。川汇区拟“重点规划”以五一广场、万顺达、百货大楼、中州路周边商业区，此举将进一步加强该地段市级商业中心的地位。 道路周边沿线商业仍在加强。七一路中段中州路口目前商场分布较多，此处规划将积极引进名特优新商品进驻，形成品牌专卖、土特名优商品的旅游购物区。 居住区级商圈： 主要是以人民路，工农路等早期接道为主，这边聚集了大量的单位家属院，另外加上楼盘社区的存在，以居民为服务对象的各类市场、银行、餐馆等服务设施配套完善。 商业定位体量图表见下： 低端
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| 中端
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| 中高端
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名称
| 体量（㎡）
| 名称
| 体量（㎡）
| 名称
| 体量（㎡）
| 名称
| 体量（㎡）
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荷花市场
| 130000
| 八一路（商业）
| 1860
| 家私
| 20800
| 七一路（部分商业）
| 1630.5
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人民商场
| 6000
| 七一路（部分商业）
| 4000
| 婚纱
| 3700
|
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百货大楼
| 2400
| 邦杰路（商业）
| 1179.5
| 西餐
| 4400
| 新华步行街（部分）
| 2500
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| 工农路（商业）
| 2122.5
| KTV
| 3100
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| 人民路（商业）
| 4502.5
| 洗浴
| 5000
| 大闸路（商业）
| 6420.75
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| 大庆路（商业）
| 1020.75
| 一峰生活广场
| 14000
|
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| 交通路（商业）
| 3670
| 中都购物中心
| 18000
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| 文明路（商业）
| 2846. |