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常州奥林匹克花园——发展策划报告 目 录 第一部分：市场调查研究 2 1 常州市宏观环境研究 3 1.1 常州市简介 3 1.2 人口环境 4 1.3 文化环境 5 1.4 政策环境 6 1.5交通环境 6 1.6 经济环境 7 1.7投资环境 8 2 常州市房地产市场研究 9 2.1 常州市房地产市场概况 9 2.1.1 供应方面： 9 2.1.2 需求方面： 10 2.1.3 消费方面： 10 2.1.4 前景方面： 10 2.2 常州市房地产市场现状 11 2.2.1 开发现状 11 2.2.2 销售现状 12 2.3常州市房地产住宅市场现状 13 2.3.1 住宅市场板块分析 13 2.3.2 住宅市场产品特点分析 16 2.3.3 常州住宅项目综合分析 20 2.3.4 住宅市场的主流产品 23 2.3.5 住宅市场的空缺产品 23 2.3.7 常州市住宅消费市场研究 35 2.4 房地产市场现状总结 44 2.5 住宅市场发展趋势 47 第二部分：项目定位 49 1.项目开发条件分析 50 1.1项目简介 50 1.1.1项目所在区域 50 1.1.2项目宗地概况： 51 1.2项目区域分析 51 1.2.1交通状况分析 51 1.2.2居住条件分析 52 1.2.3区域居住趋势分析 53 1.3项目开发条件分析 54 1.4结论 54 1.5项目开发建议 54 2项目竞争力分析 54 2.1项目条件和资源分析 54 2.1.1项目条件分析 55 2.1.2项目资源分析 55 2.1.3结论： 56 2.2市场竞争态势分析 57 2.2.1各板块现状及趋势 57 2.2.2板块间竞争分析及竞争趋势 58 2.2.3板块内竞争分析 61 2.2.4可类比项目分析 63 2.2.5主要竞争对手分析 66 2.3项目SOWT分析 69 2.3.1项目优势分析 69 2.3.2项目劣势 69 2.3.3项目机会 70 2.2.4项目风险 70 3.3 项目竞争力 71 3.3.1挖掘优势和把握机会 71 3.3.2化解劣势和规避风险 71 3.3.3结论 71 4项目发展定位 72 4.1发展商定位： 72 4.1.1发展商形象定位 72 4.1.2 发展商经营理念： 72 4.1.3 发展商竞争理念 72 4.2 项目市场定位 73 4.3项目形象定位 74 4.4目标客户定位 75 4.4.1潜在目标客户 75 4.4.2首期目标客户 75 4.5 项目价格定位 80 4.6主题定位（有待进一步细化） 82 5核心价值的体系建立 84 5.1基础核心竞争力体系 84 5.1.1强势品牌效应竞争力 84 5.1.2价值优化竞争力 85 5.2跃升核心竞争力体系 86 5.2.1优势资源竞争力 86 5.2.2奥园跃升竞争力 87 5.3本项目的核心价值体系 87 5.4本项目核心价值体系的实施策略 89 5.4.1本项目方向性发展策略 89 5.4.2核心价值体系的实现 91 第三部分：项目产品策略 93 1 项目分期发展策略 94 1.1项目分期开发原则 94 1.2建筑类型的选择 94 1.3项目分期开发计划： 94 1.4分期发展的策略方针 97 1.5项目总平面布局要点建议： 97 1.5.1主轴线建议： 97 1.5.2首期开发分期建议 97 2.项目总体规划设计 98 2.1主题概念在总体规划中的体现 98 2.2总体规划原则 99 2.3 项目规划设计要求 100 2.4.1组团划分 101 2.4.2配套设施 101 2.4.3关于各主要配套建筑物的细化建议 102 2.4.4关于各开发期主要运动设施的细化建议 106 2.5路网系统设计 106 2.5.1道路网络设计原则 106 2.5.2车行道路系统 107 2.5.3人行步道系统 107 2.5.4组团内部道路系统 108 2.5.5回车场的布置 108 2.5.6车行入口 108 2.5.7人行入口 108 2.5.8道路技术要求 109 2.5.9停车系统 110 3.景观绿化设计 110 3.1 景观设计原则 110 3.2环境景观设计理念 110 3.3环境景观设计的指导思想 112 3.4本项目主要景观区、景观点的设定 113 3.4.1本项目主要景观区 114 3.4.2本项目主要景观点 114 3.5环境景观设计建议 115 3.5.1绿化景观系统设计 115 3.6水体景观设计建议 117 3.6.1水体景观设计三原则 117 3.6.2本项目水体景观的安排 118 3.7本项目硬质景观设计 118 3.7.1硬质景观设计原则 118 3.7.2硬质景观的分布 118 4.建筑设计 119 4.1建筑单体设计 119 4.1.1建筑设计总则： 119 4.1.2 建筑设计原则及风格 119 4.1.3 建筑排列 120 4.1.4 建筑朝向 120 4.1.5 建筑立面 120 4.2 房型设计要求 120 4.2.1 户型设计原则 120 4.2.2 房型面积比例及控制（首期） 121 4.2.3产品户型特点建议 121 4.3产品类型及量的控制 123 5.配套设施的设计 124 5.1 体育文化设施 124 5.2 室外运动功能的设置 124 5.3 生活配套设施的设计要求 125 5.4 奥林匹克中学、小学、幼儿园的设置（见学校专题研究） 125 6.其他设计要求 125 6.1 市政设施现状 125 6.2 停车位 126 6.3 智能化设计要求 126 6.4 其它 127 7.项目大卖场的构筑策略 127 7.1 大卖场的构筑原则 127 7.2 奥林匹克大厦的运动设施及功能设置 127 7.3 奥林匹克露天文化广场 128 7.4 营销中心与示范单位的设计要求 128 第四部分：项目营销策略 130 1．主要营销策略运用建议 131 1.1品牌营销 131 1.2 卖场营销 131 1.3活动营销 132 1.4会员制营销 132 2广告推广策略 132 3销售推盘策略 133 3.1销售排期 133 3.2推盘时间安排 133 4.阶段性销售计划 134 4.1市场预热及登记期 134 4.2市场认购期 134 4.3开盘期 135 5．首期整合营销计划（如下表） 137 第五部分：项目收支概算 138 1.主要技术指标 139 2.销售收入概算 140 3.投资概算表 140 4.首次发售前投入估算 142 第六部分：项目专题研究 143 1奥园专题研究 144 1.
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