城西农贸市场营销策划方案
    目    录
    引言
    第一部分  市场解构                                              第五部分  媒体宣传策略
    岳西县房地产市场基本描述                                                    媒体宣传策略
    岳西农贸市场情况分析                                                        具体媒体措施
    项目基本情况分析                                                            第六部分  营销推广策略
    第二部分  客户分析                                               营销准备
    目标市场定位与分析                                                           营销执行
    目标消费群购买心理及行为分析                                                 营销推广工作的具体细化和工作要点
    第三部分  产品策略                                               营销工作计划细分排期
    策划思路                                                                     营销推广费用预算
    产品定位策略
    项目案名推介
    项目推广理念
    第四部分  价格策略及推货策略
    住宅价格策略及推货策略
    商铺店面价格策略及推货策略
    引    言
        城西农贸市场项目是本公司与贵司合作以来的第二个项目，项目的运营具有本身独特的魅力和发展思路，其成功的运营与否也是一个对我司巨大的挑战，如何快速有效的回笼资金、实现效益是当下考虑的重要问题。一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
    本策略，对城西农贸市场后续的营销运营策略、推广计划等作出概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
    第一部分    市场解构
     
    岳西房地产市场基本描述                                                
    1、      岳西县人口与居住需求现状
    岳西现有总人口达32万人，城镇人口达到10万人左右，但城区占地面积不大，造成人口居住密度相对集中，以天仙河将城区氛围城东和城西两大居住集中区。按居住人口人均居住面积30平米的需求来说，岳西城镇居民的居住需求面积达到300万平米以上，但岳西现有的市场供应仍然处于供小于求的局面，岳西房地产的市场开发正在逐步的兴起，在近几年岳西房地产的发展将会迎来一个更大的开发热潮，其发展的前景局面是大好的。
    2、      住宅市场基本情况
       岳西现有的在售楼盘仅有4-5家，现有的市场状况，呈现供小于求的局面，后面的项目供应量也少，住宅的价格也基本上达到4000元左右的水平，随着市场的进一步转暖，销售价格上会有所提升。
     

    3、      商业市场基本情况
          1）商业项目分析
    从目前市场的商业项目来说，现有的商铺在售项目仅有两家，天一雅居和天鹅城。

1. 天一雅居

    商铺类型:街区商铺
    建筑类型:1-2层连体
    商铺价格：一层均价16000，二层均价6000-8000左右
    B．天鹅城
    商铺类型:街区商铺
    建筑类型：单层
    商铺价格：均价20000/平米
    2）沿街租金分析
    

      针对本项目的位置属性，对项目区域的重点街道建设西路作出了商铺租金的基本调查，基本情况如下:
          调查路段:建设西路红绿灯位置至建设西路与天仙河路交口位置
          调查方式：现场市调访谈
          商铺面积：该路段商铺的面积都集中在30-50平米之间
          商铺租金水平：8-12元/平米/天（备注：租金水平呈现由西向东递增的趋势）
    总结：岳西目前尚未进入大型商业项目开发的阶段，现有的商业发展形势仍然是以街区商铺为主要的发展类型，岳西整体区域的租金水平也较低，除了岳西汽车站商业中心的租金水平较高，无论是建设西路还是建设东路，商业的发展层次和发展形象都较低，商业租金水平也就在一个较低的水平上。
    4、      岳西农贸市场情况分析
    对于项目形态，特针对岳西现有的农贸集市作了一个现场的调查，对市场的经营种类、经营面积、经营环境及经营现状作了详细的了解。
    调查说明：岳西并无正规化的专业农贸市场，其表现的形式是以露天的个体户经营和地下摊位集中经营，专业化室内农贸市场目前岳西市场尚未存在。
    调查位置：岳西服饰步行街地下农贸集市及廊桥附近
    调查方式：现场市调
    调查内容：
    经营种类： 地下集市主要经营蔬菜、肉类、禽类、水产类还有一些家庭常用的杂货等，农贸集市向西靠近汽车站附近的地下集市经营低档中老年服饰、百货等，地上零散经营主要包括蔬菜、家禽等的零售。
    经营面积：地下集市经营面积一般在30平米左右的简易摊位，地上零散经营一般在2-3个平米的摊位进行，无正规性明显的经营方式和经营分区的设置。
    经营环境：地下经营环境差，摊位种类杂乱分布，潮湿、阴暗，地上沿路摆摊经营，无经营形象可言。
    租金水平：地下租金水平一般在100-200/每月不等，地上属于个体经营，仅收一般的管理费用。
    经营状况：现有的唯一的供应岳西城镇居民日常生活饮食的场所，具有不可替代性，经营的效益较好。
    租户态度：现有的市场经营环境太差，经营的布局杂乱，迫切希望正规专业化的农贸市场兴起，对现有的状态进行革新。
    总结：正规化专业化的专业性农贸市场是岳西现有市场的大势所趋，本项目农贸市场的定位充分迎合市场的需求，专业化的菜市场将是项目的关键性卖点和营销手段，把握好农贸市场作为项目的核心竞争力将是项目的关键亮点。
    项目基本情况分析                                               
    1、项目缘起
    本项目是2010年8月份政府所公开招标的项目，被天润房产公司所竞得。该项目是政府进行城市基础建设的重要部分，是政府的重点项目。其建设的意义将会得到政府部门的大力支持。在后续的营销运营过程中，我们也要充分利用到这个方面，为项目的完美运营提供保障。
    



2、地块四至
    北面：项目北面被民建筑物阻挡
    西面：西面与振岳集团毛家饭店紧密相连
    东面：东面面临长度约80米，宽12米左右的中州路
    南面：南面紧靠岳西县城核心干道建设路
    3、主要规划指标及规划条件                                   项目建设西路段                         项目中州路段
    建筑面积：14555平方米。
    用地性质：商住综合用地。
    容 积 率：4.5。
    规划条件：1）、有部分拆迁安置住房
             2）、停车场不得出租及销售
             3）、农贸市场一层不得出售及出租，二层只能出租不能出售，一二层内街门面可作出售或出租。
    4、项目主要产品类型
    根据现有的规划指标及规划条件，现有的产品类型包括停车场、农贸市场、沿街商铺及回迁安置房、办公用房、商品房。

    5、地块周边规划
    项目所处位置为城西区，其区位是政府未来重点拓展城市的重要方向之一，其西接高速公路和318国道，向西连接莲云经济开发区，东接城市商业中心区，城西现有的城市建设正在快速发展，房地产项目也在城西区域不断新增，区域学校、政府机关众多，其承东启西的地理位置，未来将是岳西城市大发展大开发的关键之地。
    6．环境分析：
    1．      区域环境：地块位于城西区，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域发展形势看好。
    2．      居住环境：地块所处区域为城市重点开拓区，交通条件便利通达，又离城市中心仅步行5分钟之遥，区域配套齐全完善。
    3．      商业环境：建设路是岳西商业的核心干道，本项目商业气氛能够满足项目的开发需求，尤其是住宿、餐饮产业等。
    4．      竞争环境：作为居住开拓新区，项目区域已集中了部分开发项目，后期将会有更多的项目进行陆续开发，未来市场竞争环境比较激烈。
    5．      类比环境：本项目的区域位置为城西城市主干道建设路核心位置，且配备专业正规化的农贸市场。
    7、项目优劣势分析                                            
    1．优势（STRENGTH）
    ⑴．地段优势
    项目地块位于城西，与城市商业中心步行仅5分钟距离，该区域为岳西县未来城市建设开发重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
    ⑵．交通优势
    项目紧邻岳西主要核心干道建设路，对外交通便捷。 
    ⑶．产品优势
    本项目规划的产品是满足市场的核心产品，其农贸市场将成为岳西首席唯一的专业的农贸市场。
    2．劣势（WEAKNESS）
    ( 1 )．项目的区域项目较多，项目体量规模又大，产品的品质要比本项目要高，且项目周边的房屋建筑都比较陈旧，景观环境配套不足。
    （ 2）.项目自身规划条件限制过多，项目的可售的商业面积和住宅面积都有限，尤其是商业面积，极大的约束了项目的价值所在。
    总结：项目自身项目农贸产品特点是项目的一大关键核心卖点，另一方面项