【政策分析及行业发展趋势】

央行再度加息——对房地产影响较大

    央行宣布自2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
    调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。
    通胀形势日显紧迫，是本次加息的最重要因素。1月CPI创新高无悬念，全年CPI新高也应该在上半年出现。
    加息在一定程度上将减轻负利率对资产价格的超级催化影响，增加开发商和购房者成本。以100 万元、30 年期基准利率房贷为例，三次加息后，月供增加约400 元，增幅近7%。（返回目录）

北京、上海、深圳首套房贷利率优惠取消

    新“国八条”出台后，北京、上海、深圳的工、农、中、建、交五大行基本不存在首套房“8.5折”利率优惠。
    深圳地区的五大行分行已于近日出台新规，对首套房贷款利率停止优惠政策。
    中国银行上海徐汇支行的一位工作人员表示，按照最新接到的通知，首套房贷优惠利率以1月31日为界，此前审批通过的都按老办法执行，即可享受“8.5折”优惠，2月1日起新批贷款，一律执行基准利率。
    在北京一些春节前还能“淘”到8.5折房贷利率甚至更低折扣的银行，节后都迅速将优惠贷款的大门关了个严严实实。目前，在工商银行、中国银行、农业银行等大型银行网点，首套房贷利率基本都上浮到了基准利率。
    招商银行、浦发银行、深发展、中信等多家银行获悉，首套住房新批贷款利率最低也只能打到9折。（返回目录）

国务院将重点清算高档住宅土地增值税

    春节之后，按照国务院的统一布置，全国税务系统正在准备对高档住宅重点进行土地增值税清算。
    作为对土地增值部分征收的税负，房地产开发领域的土地增值税一直是近年来国税总局重点关注的领域之一。在第三波楼市调控的背景下，中央政府试图通过这一手段，逼迫地产开发企业加快开发节奏，治理囤地惜售，以增加市场供应，助力房价调控。
    北京市东城区一位开发企业副总透露，日前他们接到来自税务系统的知会，称近期将会组织对高档楼盘土地增值税的专项重点清算工作，该企业开发的楼盘便赫然在清算之列。（返回目录）

银行谨慎积极面对保障性住房贷款

    从多家银行了解到，银行既“愿意增加保障房信贷资源投入”，但也受制于利润水平、还贷能力、配套制度等多项因素，从而显得“积极但不乏谨慎”，因此也会通过调整借款周期、组织银团贷款等方式来分解一定风险。
    某国有银行上海市分行副行长透露，“今年贷款规模控制带来的影响很大，为了完成利润指标，还得多投放一些收益高的项目和贷款。保障性住房对成本要求很严格，银行一般提供非常优惠的下浮贷款利率，从而会在一定程度上影响放贷增量。”
    除了利润考虑，银行最关心的仍是还贷风险。比如，公租房不能出售且租赁价格控制得较低，加上日常运营和维护成本并不低，因此可以用来还贷的现金流就可能比较有限。“虽然可以出售的经适房和限价房在资金回流上风险小一些，但也有问题，一般房产项目需要抵押，但这些保障房的土地大多来自政府划拨或限制性用途，要在市场上变现就会非常困难，不像商品房那样，还贷出现问题可以拍卖。”（返回目录）

房地产信托3月重启

    2月份以来，去年底暂停房地产信托业务的主要信托公司纷纷开始积极筹备新的房地产信托业务，至少3月份开始批项目。
    中国信托业协会公布的数据显示，截至去年四季度末，2010年度累计投向房地产的信托资金(包括集合以及单一信托)总计2864亿元，比三季度末时的数据增加了近600亿元。而前三季度平均发行量均在700亿左右。
    不过，信托公司也考虑到房地产调控仍在持续，为规避风险，纷纷提高了房地产信托业务的门坎。主要信托公司今年在做房地产信托时，将以大中型房企尤其是国企为主，同时收益低于3000万的项目不做。（返回目录）

楼市调控主攻住宅市场——商业地产项目升温

    春节前，“国八条”骤然出台，拉开新一轮楼市调控大幕。由于调控手段主要剑指住宅市场，因此业内人士认为，随着节后“国八条”影响逐渐显现，商业地产有望吸纳更多的投资者，市场对商业地产需求进一步增旺。
    此外，为抵御通胀，市场投资不动产的需求进一步增大；另一方面，去年以来，商业地产的宣传推广不断增多，普通大众对商业地产的认识逐渐增加，2011年的商业地产很有可能持续升温。据了解，春节期间大部分商业项目正常“休市”，而一些初三就启市的商业项目开市迎来 “开门红”。
    去年，商业裙楼的产权式商铺是广州商铺市场的一个亮点。这类商铺一般以专业市场、百货商场为主，面积多在十几平方米，总价在百万元左右，成为中小投资者、住转商投资者们的首选。据粗略统计，去年出现的产权铺项目达到二十多。（返回目录）

【宏观经济】

工行今年收紧开发贷款——提升中小企业贷款

    工行董事长姜建清日前表示，去年工行的贷款增长为16.9%，比整体业界贷款平均增速低近1个百分点；今年该行将收紧对房地产开发商的贷款，转而提升对中小企业的贷款业务。
    去年工行新增贷款约达9680亿元人民币，2003年至2010年底的8年内，该行贷款每年平均增长率为11%。
    姜建清指出，随着社会流动性收紧，而且国际社会对银行资本要求越趋严格，故信贷增速一定会下降，未来银行不能再如以往般依靠大规模增加贷款。（返回目录）

2010年货币市场利率呈上行趋势

2010年，货币市场利率呈上行趋势。临近年底，货币市场利率持续攀升，年末隔夜拆借利率收于4.52%，较年初大幅上升340个基点；7天质押式回购加权平均利率收于5.17%，上升377个基点。全年来看，12月份同业拆借加权平均利率为2.92%，比1月份上升176个基点；12月份质押式回购加权平均利率为3.12%，比1月份上升193个基点。（返回目录）