境外房地产案例研究
Overseas Real Estate Case Study 2010年8月1日
(双周一次)
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滨海商业旅游综合体——新加坡港湾区
港湾区（HarbourFront Precinct）是一个地标型发展项目，位于新加坡南部海岸，花柏山山麓地带的主要滨海地区，占地24公顷。从港湾区可眺望度假胜地圣淘沙岛和怡人海景，是当地人和各地游客的消费、旅游、休闲热点目的地。
该片区由丰树产业（Mapletree Investments）进行总体规划与开发，原来用作展览区域的港湾区现已转变为集工作、生活、旅游、娱乐于一体的世界级滨海中心。它以混合广泛用途为特色，包括办公园区、最大的单一零售、时尚生活和娱乐中心、令人兴奋的滨海美食体验以及世界级游船码头设施。所有这些使其成为新加坡新兴的商业与时尚生活中心。
配合圣淘沙高档住宅和即将完成的综合度假区娱乐场开发计划，以及花柏山的转型，该片区将很快成为新加坡最具活力和朝气的地方之一。
港湾区位置示意图
新加坡CBD
亚历山大大商务中心
圣淘沙岛
港湾区
港湾区（HarbourFront Precinct）规划示意图1
港湾办公园区
（Harbourfont Business Park）
港湾中心
（Harbourfront Centre）
怡丰城
（VivoCity）
新加坡邮轮中心码头
花柏山-圣淘沙岛缆车
“圣占姆士发电厂”娱乐中心
港湾区规划示意图2
怡丰城
港湾办公园区
港湾中心
圣占姆士发电厂
一、怡丰城
怡丰城（Vivo City）是新加坡最大的购物休闲娱乐中心（lifestyle centre），位于新加坡港湾区原世界贸易中心展览馆所在地，是港湾区的核心综合商业区。
VivoCity中的Vivo来自单词“viva”(活泼)，给人一种充满活力的、刺激的、人人可及的生活体验；使人感到这是一个精神洋溢、生机盎然的地方。
怡丰城由日本著名建筑师伊东丰雄（Toyo Ito）设计，购物中心有机地融合了奇异多彩的元素，富有创意的建筑外形带有日本漫画的风格。独具一格的滨海露天饮食区，巨大的世界级活动与演出场地，以及空中公园和水景融为一体，体现了购物中心（mall）从封闭式向更加动态和开放的形态进化的结果。
项目概况
项目用地面积：89,140平方米
建筑占地面积：52,500平方米
总建筑面积：13.9万平方米
营业面积：10.2万平方米
楼层：地上3层，地下2层
停车场：地下1-2层；另建有停车楼2-7层。
结构：钢筋混凝土、部分钢结构
开发商/投资商：丰树产业（淡马锡子公司）
投资额：4.17亿新加坡元
商业管理：嘉德商用（CapitaLand Retail）
开工时间：2003年9月
封顶时间：2006年4月
试营业时间：2006年10月7日
正式开业时间：2006年12月1日
商户数量：335
主力店：3家（Golden Village嘉华影院, Dairy Farm 超市, Tangs诗家董百货）
怡丰城注重室外环境的营造，300米长的木质架空平台提供了可观海的室外用餐空间。购物中心屋顶的“空中公园”（Sky Park）包含一个圆形剧场和一个相当于4个奥运标准泳池大小的人工湖，为儿童玩耍及家庭聚会提供了适宜的空间，从屋顶平台可以眺望著名的圣淘沙岛。购物中心内部设计充满了彩色雕塑波纹，以呼应购物中心所处的滨水区域。
怡丰城内共有大小商铺300多个，开业时引进了大量新品牌，比如Ted Baker、GAP等品牌都是通过怡丰城首次进入新加坡，所有店铺都有独一无二的设计。
有统计显示，怡丰城开业头一个月，客流量数达到420万人次，试营业期间共吸引游客728万人次。从2007年开始，怡丰城一直是新年倒计时活动的电视直播现场，并经常举办各种公共活动，以吸引人气。
怡丰城内有新加坡最大的电影城，共15个影厅，2293个座位。玩具反斗城和新加坡零售巨头Dairy Farm在怡丰城开出了旗舰店。其中在新加坡拥有Cold Storage, Shop N Save, Giant Hypermarket, 7-Eleven 以及Guardian Health & Beauty等多个品牌的Dairy Farm在地下二层和地上一层分别租用了3700平方米和7200平方米的店面，经营名为VivoMart的超市，其中包括了上述多个品牌的子店面。
餐饮在怡丰城内占据了相当大的比重，除了分布于面海餐饮区以及购物中心各处的快餐、咖啡和正餐餐厅以外，购物中心内有两个大型集中餐饮区，一个位于地下二层，营业面积2200平方米，由Kopitiam集团经营，另一个位于三层，营业面积2500平方米，由面包新语集团经营的“大食代”（Food Republic），这里引入了新加坡最活跃的街头美食。
怡丰城拥有十分便捷的交通系统，为业务兴旺提供了基本保障：港湾地铁站就在跟前，新修的圣陶沙高速路与圣陶沙相连，新加坡邮轮中心也离此不远，另外，附近还有多个大规模住宅区。
圣淘沙捷运（港湾区和圣淘沙岛的单轨）总站位于购物中心3层，靠近“大食代”美食广场，于2007年1月15日正式开通。
位于2层的两座带空调的封闭式空中连廊连接怡丰城与港湾中心的购物区，使港湾城内的购物区连成一体。另外位于2层的露天天桥（靠近影城）连接港湾区内的另一娱乐设施——“圣占姆士发电厂”，使港湾城内的娱乐设施有机地结合起来。
怡丰城的停车场共提供约4000个停车位（另有数据为2100多个），分别位于地下一层和二层以及地上2-7层（停车楼）。
尽管取得了很大的成功，怡丰城开业初期也遇到了一些问题，不过都及时采取措施进行改进，比如导示标志不足，运营方后来聘请了澳大利亚Woodhead建筑师事务所来优化购物中心内的导示系统。由于客流量大，卫生间也出现过度使用和维护不足的问题，因此运营方从2007年3月对卫生间设施进行了改进，并加强了维护。此外，水景的水质也出现过一些问题，运营方对部分水池进行了维护，浅水池的水定期进行过滤和氯漂。
夜景灯光
商场服务人员使用别致的两轮电动车
怡丰城内部空间