北京工业园区调研信息报告
国家级开发区介绍 11
中关村科技园 11
电子城科技园 11
海淀园 13
丰台园 14
昌平园 15
亦庄园 16
德胜园 17
雍和园 19
大兴园 20
北京经济技术开发区 21
隆盛工业园，兴盛工业园，康盛工业园 22
北京天竺空港加工区 23
市级开发区介绍 23
北京天竺空港工业区 23
北京通州工业开发区 27
北京兴谷经济开发区 28
北京雁栖经济开发区 29
北京永乐经济开发区 30
北京八达岭经济开发区 30
延庆开发区 31
北京林河工业开发区 31
金桥科技产业基地 32
物 流 仓 储 33
北京外运陆运公司 33
中国对外贸易运输（集团）总公司北京公司三间房仓库 33
北京海盛方宇仓储有限公司 35
北京中储金隅物流有限公司 35
北京空港物流基地 36
西南四环国有仓储基地 36
北京城建集团材料公司 37
北京市昕日物流有限公司 38
通州物流产业园区 38
2
北京工业地产调研报告 2006年，北京实现工业增加值1848.5亿元，同比增长12.1%，约占地区生产总值的24%，是北京经济快速发展的重要支柱。工业用地出让最低价标准的确定以及供地方式的改变，使得北京工业地产走向工业化、市场化，引来更多的关注。 1、 工业用地出让情况分析 （1）工业用地出让活跃，出让面积呈现阶段性扩大 据统计，自1992年以来，北京共出让工业用地约为5919公顷。其中，2000年以前，工业用地出让总面积约为2219公顷，占出让总量的37%；2001～2006年工业用地出让总面积约为3700公顷，占出让总量的63%。自2001年以来，工业用地出让呈现总体阶段性扩张的发展趋势，2006年更是达到历史最高值，工业用地出让面积约为1259公顷，同比增长81%。受加入WTO、经济平稳快速增长及2008年奥运会的举办等众多利好因素影响，越来越多的跨国公司、国内知名企业及高新技术企业落户京城，增加了工业用地的市场需求，促进了工业用地市场的活跃。 （2）远郊区是工业用地出让的主要区域，约占出让总面积的70% 从区域分布来看，北京工业用地遍布18个区县。其中，远郊区是工业用地出让的主要区域，共853宗，出让面积约为4121公顷，占工业用地出让总面积的69.7%；其次是近郊区，出让面积约为1781公顷，所占比重为30.1%；城区内基本没有工业用地出让。其主要原因在于：为了减少工业企业的污染扰民，提高城市容量及满足2008年奥运会举办的环境要求，北京鼓励城区内的工业企业外迁，而且不再受理四环内工业用地的出让；远郊区的工业用地价格相对较低，而且工业园区较多，落户企业能享受更多优惠政策。 从行政区域来看，工业用地出让最活跃的区域是通州区，出让面积约为814公顷，占工业用地出让总面积的13.8%。通州区之所以能成为工业用地出让最活跃的区域，主要是因为：通州区有众多的工业园区，产业集聚度较好，带动了区域的工业用地需求；其次，通州区地理位置较为优越，距离市中心近。再次是朝阳区，出让面积约为755公顷，所占比重为12.8%。朝阳区不仅地域广阔，基础设施条件较好，而且原来就有众多老牌工业企业，如北化集团，工业用地出让面积约为108公顷，华能热电用地99公顷，城市排水集团用地55公顷等。这些工业企业因国有企业改革，对原有划拨用地进行处置，办理了现状工业用地出让，活跃了区域工业用地市场。还有是大兴区和昌平区，出让面积分别为624公顷和609公顷，所占比重均在10%以上。主要是受工业园区的影响，拥有众多经济开发区的区县，工业用地出让较为活跃。如大兴拥有北京经济技术开发区、大兴经济开发区及生物医药基地等。昌平则有昌平园区和小汤山工业园区。 （3）工业园区是工业用地出让的重要区域，约31%的工业用地来自工业园区 工业园区不仅是北京经济快速发展的源泉，也是工业用地出让的重要区域。截至2006年，北京工业园区出让的用地面积约1816公顷，占工业用地出让总面积的31%。其中，国家级开发区出让面积约为852公顷，约占工业园区出让总面积的47%；市级开发区出让面积约为964公顷，约占53%。其中，出让面积较大的开发区有：中关村科技园区，出让面积最大，约为759公顷，占园区总出让面积的42%；北京雁栖经济开发区，出让面积约为232公顷，占园区总出让面积的13%，北京通州经济开发区，出让面积约为187公顷，占园区总出、让面积的10%等。 工业园区内的基础设施配套齐全、产业聚集度高，交通条件较好，而且可以享受众多优惠政策，是国内外工业企业落户京城的首选之地。随着工业用地市场的逐步规范、成熟，工业园区在未来工业用地市场中将发挥更大的作用。 二、工业园区土地市场分析 土地是工业发展的必备要素之一。为了集约利用土地，北京市土地供应计划提出，工业用地应向开发区(园区)集中，除重大、特殊项目外，一般不得在开发区(园区)外单独选址，并鼓励其按产业类别和技术层次向各类开发区(园区)集中。 （1） 园区土地供应分析 在2004年全国的园区清理整顿工作中，北京开发区由原来的470个缩减为28个，开发区规划土地面积则由87609公顷减少到40532公顷，2006年这28个园区上报国土资源部审核时，通过整顿及合并，形成了3个国家级开发区(其中，中关村科技园区包括七个园区和一个基地)及16个市级开发区，开发区规划土地面积进一步减少到34584公顷。现有开发区规划土地面积仅为原有规划面积的39%。其中，国家级开发区现规划土地面积约为27506公顷，约占总规划面积的80%；市级开发区现有规划面积约为7079公顷，约占总规划面积的20%。从现有开发区来看，呈现以下特点： 北京通过对开发区归属和定位的重新整合与规划，使得园区设立更加合理化。整合后，北京只保留了19个市级以上开发区(3个国家级和16个市级)，区县级的开发区已经合并或取消。如将大兴生物医药产业基地、光机电一体化产业基地、国家环保产业园等专业园区并入中关村科技园区；对于远郊区县的开发区进行合并，如将怀柔区的三个开发区，合并成了北京雁栖经济开发区；将平谷的两个开发区合并成北京兴谷经济开发区，通州的两个开发区合并成北京通州经济开发区等。 经过十几年的开发，目前大多数工业园区的开发程度较高，基础设施较为完善。从北京现保留的19个开发区来看，其中一、二期的土地开发状况都完成了“六通一平”。其中，完成“七通一平”以上的园区共有13个，约占总园区数量的70%左右。 从新批准规划园区的土地面积来看，国家级开发区的规划面积变化不大，仅比原规划面积减少了3%；而市级开发区的新规划面积则呈现大幅减少，比原规划面积减少了约42%。其中，除了合并的开发区外，大多数开发区规划面积缩减了一半以上。 （2）园区需求情况分析 北京经济平稳快速增长及首都效应，吸引了众多企业来京投资。基础设施完善、投资环境较好的开发区，成为工业企业落户京城的首选之地。据统计显示，2006年末，北京19个开发区累计入区企业35218个，其中投产开业企业27982个，开发区实现总收入8349.5亿元，应缴税金364.4亿元。其中，国家级开发区对经济发展的带动尤为明显，中关村科技园区投产开业企业23869个，实现总收入6448亿元，出口创汇124.8亿美元，应缴税金208.4亿元；北京经济技术开发区投产开业企业1031个，实现总收入2000亿元，应缴税金90亿元。 2006年；北京规模以上工业企业完成增加值1767.4亿元，其中通信设备、计算机及其他电子设备制造业完成增加值330.2亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的20%；医药制造业完成增加值54.9亿元，约占规模以上工业企业增加值总量的3%。中关村科技园区、北京经济技术开发区、北京天竺出口加工区这三个国家级开发区主要是以电子信息、光机电一体化等产业的入驻企业为主；在北京一个开发园区中，约40%以上的园区是以电子信息、光机电一体化、生物医药及新材料等产业为主。因此，这些产业的工业企业是工业园区用地需求的主要群体。 （3）园区价格水平分析 从出让金价格水平来看，工业园区的出让金保持相对平稳，价格水平没有太大的涨幅。园区工业用地的出让金水平大约分为三个档次： 50元／平方米以下：如位于延庆、怀柔、平谷、密云等偏远区县的园区，这些园区距离市中心较远、交通便捷度及区位条件相对较差，所以出让金水平最低； 50-100元／平方米之间：如位于通州、大兴、昌平、顺义等邻近市区的园区，约有60%以上的园区出让金水平在这一区间； 100元／平方米以上：如位于海淀、朝阳、丰台等近郊区的园区，这些园区临近市中心、交通便利、区位条件好，配套设施齐全，所以出让金水平最高。 2005年以前的工业园区熟地价一般在30万元／亩以下，目前大部分开发区的熟地价水平已超过30万元／亩，工业熟地价水平上涨较快。如中关村科技园区的海淀园、丰台园熟地价已超过100万元／亩，呈现大幅上涨，而顺义、通卅、大兴以及门头沟等邻近市区的园区熟地价水平也有较快上涨。园区的工业熟地价上涨较快，其主要在于以下几方面：早期工业园区不成熟，基础设施配套不全，再加上各区县为了招商引资，实行低地价策略，使得以前园区的工业熟地价保持在较低水平。随着园区开发程度的提高，基础设施配套建设的完善，入区企业的增加，产业集聚度在不断提高，促使园区土地价值在不断提高；通过前期的开发及转让，许多园区一、二期工业用地已出让完毕，各园区可供出让的用地在不断减少，受市场供求关系影响，使得园区土地价格进一步上升；工业园区后期征地补偿费在不断提高，增加了土地开发成本，也促进了园区土地价格的提升。 从2005～2006年工业园区熟地价水平来看，园区的工业熟地价水平差别较大，从20万元～150万元
本站所有资源由用户上传，仅供学习和交流之用；未经授权，禁止商用，否则产生的一切后果将由您自己承担！素材版权归原作者所有，如有侵权请立即与我们联系,我们将及时删除