全龄社区,一生之城上海万科养老地产模式研究上海万科设计管理中心

上海栖城建筑规划设计有限公司

2 0 1 3年7月养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

附录养老地产案例分析

序言?在现状市场条件和万科既有产品优势上,研究适合万科的养老地产开发模式.建立上海万科在养老地产领域的开发模型目标1?通过全龄社区典型案例的概念方案设计研究全龄社区的

人群需求,物业配比、养老设施配比等,建立全龄社区的理

想规划和数据模型.目标

2?通过典型案例的方案研究,分析上海万科全龄社区的商业模

式,生活模式,运营模式等,为万科在养老地产领域建立新的

标杆.目标

3养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

附录养老地产案例分析

序言养老地产的背景》社会背景----中国跑步进入老龄社会资料来源2011年联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望?中国已经进入“老龄化社会”,其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。社会背景---中国人口老龄化特点?基数大?增长速度快

?高龄化趋势明显

?家庭结构“421”“821”

?未富先老的经济影响?

儒家文化对养老模式的影响养老地产的背景》?从2011年到2015年全国

60岁以上老年人人口比重将由

13.3%增加到16%。

?到2050年中国60岁及以

上的老年人口将达到4.3亿左右约占当时人口的

1/3资料来源中国1-5次人口普查资料

美国普查局国际项目中心国际数据库预测数据到

2050年中国到达老龄化峰值2000年10% 5% 0% 5% 10%

85+

80-84

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

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45-49

40-44

35-39

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25-29

20-24

15-19

10-14

5-9

0-4男

 女2005年10% 5% 0% 5% 10%

95-99

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 女2050年预测10% 5% 0% 5% 10%

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0-4男

 女养老地产的背景》社会背景---到2050年中国到达老龄化峰值?中国上海老龄化程度最为严重预计到2015年将达30%1.从老龄人口总数来看上海市60岁以上老龄人口占总人口比例逐年增高2.从老龄人口年龄结构来看上海市女性老

龄人口多于男性城市独居女性老人越来

越多3.

从人口抚养系数来看上海城市老龄人口抚养系数越来越高总人口抚养系数越来

越高

4.从城市人口未来发展趋势来看“纯老家

庭”日渐增多高龄人口显著增加

5.从老龄人口地区分布来看城市不同地域

间老龄人口差异显著。年龄

 人数万 比例

60+ 331.02 23.4

65+ 226.49 16.0

70+ 164.33 11.680+

 59.83 4.2上海市老年人口基本数据

截止2010年12月31日社会背景---上海老龄化程度养老地产的背景》目前我国政府已开始高度重视养老问题为养老地产提供前所未有的政策扶持。十七大

《报告》

?国务院《中国老龄事业

发展“十二五”规划》

?国办发《社会养老服务

体系建设十二五规划》

?国务院新闻办

《中国老龄事业的

发展》白皮书

?全国老龄委联合民政部等

国家十部委发文《关于全

面推进居家养老服务工作

的意见》

?民政部《鼓励和引

导民间资本进入养

老服务领域的实施

意见》

?全国老龄办公室和发改委

《关于加快发展养老服务业意

见的通知》

?中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定

》

?中国社科院发布

《中国老龄事业发展

报告》蓝皮书政策背景养老地产的背景》社区养老

机构养老居家养老生活照料

家政服务康复护理医疗保健精神慰藉

社区日间照料

居家养老支持

养老设施建设

生活照料

康复护理

紧急救援【

社会养老服务体系】国办发〔2011〕60号文指出社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期

战略任务坚持政府主导鼓

励社会参与。以居家为基础

、

社区为依托、机构为支

撑

以满足老年人养老服务需

求、提升老年人生活质量为目

标面向所有老年人提供生

活照料、康复护理、精神慰藉、

紧急救援和社会参与等设施、

组织、人才和技术要素形成的

网络以及配套的服务标准、

运行机制和监管制度。政策背景---社会养老服务体系养老地产的背景》社会养老服务体系建设规划2011-2015年指出1、建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系居家养老和社区养老服务网络基本健全全国每

千名老年人拥有养老床位数达到30张。

2、全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。3

、改善老年人居住条件。引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅鼓励

家庭成员与老年人共同生活或就近居住。推动和扶持老年人家庭无障

碍改造。

4、创新老年型社会新思维推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。政策背景养老地产的背景》老龄蓝皮书《中国老龄事业发展报告2013》指出1、中国的人口老龄化与工业化、城镇化相伴随老龄问题

的严峻性是全世界少有的。

2、由于人口超前于现代化“未富先老龄化老”和“未备先老”的特征日益凸显

加强发展老

龄事业和产业满足老年人日益增长的多方面需求既是中央的战略部署又是

全社会的共

同期待。3

、国家投入31亿元用于社会养老服务体系的试点设施建设

各级民政、财政等部门加入投入力度各地大力鼓励社会力量参与老龄服务基础设施建设快速发展。政策背景养老地产的背景》部门 政策 内容北京市 《2013年国有建设用地供应计划》 养老综合用地2013年将正式亮相北京土地招拍挂市场上海市 上海市人民政府关于推进本市“十二五”

期间养老机构建设的若干意见

本市将继续坚持“9073”养老服务格局以公办养老机

构为主扶持民办非营利性养老机构以及市场化的民办

营利性养老机构

四川省 《关于开展“社会养老服务体系建设推

进年”活动暨启动“敬老爱老助老工程”

的实施意见》

养老产业的用地政策、补贴政策、税费优惠政策、融资

政策和医疗政策上已形成初步意见

广东省 《关于加快社会养老服务事业发展的意

见》

鼓励发展“养老院+医院”的新模式作出要求提出新

建住宅小区要将养老服务设施建设纳入公建配套实施方

案

山西省 《加快推进社会养老服务体系建设意见》开放养老服务市场民营养老机构可与公办享受同等优

惠政策

甘肃省 “十二五”社会养老服务体系建设规划 引导企业开发老年服务市场鼓励探索“以房养老”、“候鸟式异地养老”、“土地养老”模式安徽省

 关于加快推进养老服务体系建设的决定政策背景---各地政策养老地产的背景》2013年北京土地招拍挂市场上将多一位主角——养老综合用地届时养老综合用地

将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。供地范围则主要集中于北京市近

郊地区少数位于五环周边。养老设施

用地住宅用地其他用地养老综合用地养老综合用地的综合性主要体现在

用地性质上具体来说就是一种“鸡尾

酒”组合即约70%的住宅用地加上不

到30%的其他商业金融用地以及少量

的养老医疗设施用地。

政府用规划思维来做养老产业

将推动整个养老产业的发展政策背景

---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》2月1日北京第一块以养老综合用地模

式招拍挂的经营性用地。一家养老产业的新

锐——中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”

)以总价13.87亿元成功中标招标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地

打破了养老用地多年“难产”的局面。这也

是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建

设用地供应计划的破冰之举。来源

:总建筑面积A-02、B-02、

B-03、B-04`成

 交 价 格

平均楼板价

容 积 率

综合容积率

147127 平方米237754 平方米

4.62亿9.25亿

1.03 0.92

0.96

3140元3890元A

-01、B-01政策背景---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》今年起养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。这些养老设施用地的供应方式

一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施将通过划拨方式一部分非政府投资、利用国有土地建养老设施的将通过

招拍挂等方式出让。来源:政策背景---北京首块养老综合用地解读养老地产的背景》【基本要求】

上海市政府“十二五”期间继续坚持“9073”养老服务格局。通过强化社区涉老设施配置标准鼓励90%

的老年人在家庭自我照顾支持社区为7%虽住在家里但需要社会服务的老年人提供上门、日托、助餐等社区居

家养老服务由政府主导社会参与为3%高龄、失能老年人提供具有全托生活护理功能的机构养老服务。

此类养老机构既包括公办养老机构也包括得到政府支持的民办养老机构以及市场化的养老机构。【

上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见】【基本原则】

强化职责

多元参与

优化结构

可持续发展政策背景

---上海政策“9073”养老服务格局养老地产的背景》政策背景--上海政策出台日期 文件名称 重点内容

2001/4/10《

全面开展居家养老服务的意见》

居家养老服务要建立市场化的运作机制在保证老年人的利益不收损害的前提下鼓励和欢迎

社会上的任何单位组织和个人介入到这个领域。开展居家养老服务活动的机构视具体情况给

予一定的项目资助和补贴。2001/7/26《

关于推进本市社会福利社会化的意见》

社会福利机构的建设用地划拨用地有偿供地地价优惠出让土地降低出让金的收费标准且对养老机构建设减免土地垦复基金、耕地占用税。制定城镇居住区规划时

将社会福利设施特别是老年人服务设施纳入公共设施进行统一配套规划。2002/8/19《上海市老年人日间服务机构管理办

法》的通知

老年人日间服务机构2004/4/20《

关于进一步推进深化居家养老服务

工作的通知》

采取政府推动与市场化运作相结合原则在全市进一步推进深化居家养老服务结合实施社区

助老“万人就业项目”。2006/10/20《

关于进一步促进本市养老服务事业

发展的意见》

着力打造与上海人口老龄化进程相适应、与上海经济社会发展相协调服务方式多样化、服务

功能多层次、投入主体多元化的新型养老服务模式。继续执行和不断完善养老服务扶持措施

如完善养老床位一次性补贴机制继续研究老年人日间服务中心的支持政策严格按照2006

年《城市居住区公共服务设施设置标准》配置居住区养老设施落实建设经费产权归政府

鼓励中心城区老年人到郊区养老。2008/1/28《

关于全面落实2008年市政府养老服

务实事项目进一步推进本市养老服务

工作的意见》

加大政府投入力度贯彻落实居家养老服务的优惠政策。贯彻落实国家现行关于养老服务机构

的税收优惠政策对养老院类的养老服务机构提供的养老服务免征营业税对各类非营利性养

老服务机构免征自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税等。2008/4/2上海市民政局关于鼓励社区设立老年

人助餐服务点的通知

老年人助餐服务点2009/6/9《

上海市民政局关于进一步规范本市社区居家养老服务工作的通知》社区居家养老服务对象是指本市60周岁及以上、有生活照料需求的居家老年人包括服务补贴对象和自费服务对象。可申请服务补贴。2010/12/20《上海市养老机构管理办法(2010年修

订版)》

明确扶持优惠政策税收与用地优惠城市建设与公用事业收费优惠2012/10/28《

上海市人民政府关于推进本市“十

二五”期间养老机构建设的若干意见》

本市将优先发展以失能生活护理为主的养老专业机构主要面向高龄、失能老年人。《意见》

首次提出养老基本公共服务概念首次将养老床位任务指标列入政府绩效考核首次建立养老

机构统筹建设资金机制。各区县政府作为本市养老机构建设的责任主体养老床位占区域老年

人口的比例中心城区不低于2.5%郊区县不低于3.5%将被列入区县政府工作的绩效考核范围。明确十二五期间纳入基本公共服务的养老床位按

16万元/床位核定建设成本补助50~75%。政策背景---上海近几年推出的养老政策养老地产的背景》1. 老龄化问题突出养老地产空间巨大需求集中上海及长三角地区尤为突出

2.政府已开始高度重视养老问题持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持

3. 养老地产是片蓝海企业需要寻找适合的模式介入帮助政府解决社会老龄化问题同时,形成多方共赢综述养老地产的背景》养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

附录养老地产案例分析

序言地域 国家 养老文化特点 养老居住模式 政府政策

亚洲

日本

东方文化老年人与孩子合住或近距离

两代居一碗

汤

在宅养老 机构养老 “两代居”养老 立法规范财政金融支持税收支持

新加坡

多代同堂

组屋

乐龄公寓

建屋发展局的“组屋”多代家庭组屋

办法合选组屋办法与父母邻助补助

办法。同时政府社会福利部和社区发

展部提供社区老人服务设施

欧美

美国

西方文化老

年人均单独居

住不与孩子

合住

独立式老

年住宅

集中式老年住宅

老年公寓

护理型老年人住宅

可调换居住的

老年人住宅小

区

综合老年人住宅

小区

以社会盈利机构为主体市场化产业运

作政府发放医疗保险和医疗补助给护

理院通过评估体系和监察员体制保证

产业持续发展

澳大利亚

家庭和社

区照料

院所机构照

料

养老金福利制度和养老医疗保健服务

公共养老保障金+职业年金+个人养老储

备金1984年联邦政府决定在全国实行

“家庭和社区照料”计划拉开了由机

构养老向社区养老转变的序幕

德国

20世纪

40~60年

代的寄宿

公办机构

“老年人

集中旅馆”

20世纪60~70年

代病房式管理

如老年之家老

年庇护社区老

年疗养院像

“老人医院”

20世纪80~90年代

的养老公寓过分

重视护理“护理

院式老年住宅”

20世纪90年代

中期以来

“照料护理式

住宅”社会

住宅体系和养

老住宅体系毗邻建设民间福利团体的非盈利民间组织接受

公共委托为老年人提供福利服务?

欧美国家从最初的社会机构养老发展到家庭社区养老?亚洲养老以家庭同住或邻近居住模式为主国外养老地产养老地产的发展研究》福利院模式

敬老院模式

老年公寓模式

养老社区模式?

社会福利院主要面向城镇“三无”老人即无劳动能力、无生

活来源、无法定赡养人、抚养人或其法定赡养人、抚养人确无

赡养、抚养能力的城市老年人为他们提供养老的场所和各类生

活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

?敬老院主要针对城镇的给类有一定经济能力的老年人。敬老

院分公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助

运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助自负盈亏。

?养老社区养老社区一般规模较大除住宅用房外还包括各

类配套商业设施及医疗设施通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老

公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

?老年公寓主要面对健康老人和介护老人一般有居家服务式公寓

、护理式托老公寓和适合候鸟型老人居住的酒店式度假公

寓。所有物业均以每月计费方式使用只租不售。我国养老地产发展历程养老地产的发展研究》?养老地产的属性–福利保障型和市场商品型在中国城市化发展的过程中房屋从福利性转变为市场化过程中房地产商起到了非常重要的作用。中国的养老问题绝不是靠政府可以独自解决的。同样养老地产也将面临福利性到市场化的转变。开发商面对的是庞大的市场化的养老需求是受市场调节的商业型养老地产。开发商市场化运作的过程中应该考虑政府公共福利并解

决民生、就业、医疗、养老行业问题形成一个多赢的局面。?

市场化养老是社会养老体系中的主要组成部分与福利保障型养老在土地供应资金来源养老体系上都有很大区别保障福利型

市场商品型政府

企业属性

市场比重 投资主体我国养老地产的属性分类养老地产的发展研究》客户群体养老地产开发的主要三个关注维度养老地产的发展研究》?国内养老地产的五类开发模式类别 模式第一类与社区共同建设专门建设综合型养老社区新建大型社区的同时开发养老组团普通社区中配建各类养老产品

成熟社区周边插建多功能老年服务设施

第二类与相关设施并设与医疗机构结合就近设置养老设施

养老设施与幼儿园并设

与教育设施结合建设养老公寓

第三类与旅游或商业地产结合在旅游风景区中开发养老居住产品

与商业地产结合开发老年公寓

第四类与国际品牌接轨引入外资建世界型连锁老年设施

与国际知名养老品牌共同开发引进管理模式

第五类以其他方式转型与保险业结合利用险资投资养老地产

与护理服务业结合将原有优势注入养老地产

利用自身独特资源转型开发养老地产

将旧的国有资产盘活改造为老年设施国内养老地产的五类开发模式养老地产的发展研究》开发商 项目名称 位置 产品 产权 销售情况 面积 配套 运营管理保利集团

西塘越西塘镇南

江心岛

8层电梯小高层、

联排、四合院、

独栋、4栋老年

公寓

老年公寓

商服其

余70年住

宅

9月16日首批房

源开盘热销

目前基本售罄

老年公寓开业

时间未定

300㎡独栋、

250㎡合院、

150㎡联排、

60-130㎡小

高层

1000㎡私人会

所、9000㎡康

复中心、3000

㎡公建配套设

施

安平养老管

理运营老年

公寓及理疗

中心上海复星

星堡中环上海市中

环宝山区

大场镇板

块

收购商办

物业40

年产权

预计2013年1

月中旬

50-200㎡ 医疗服务基

础门诊服务的

社区诊所、专

家坐诊服务和

三甲医院

上海星堡老

年服务有限

公司合作

成立杭州万科

随园嘉树杭州良渚

文化村

5层电梯多层

675户

40年商用

产权

预计今年年底 医疗保健中心、

恒温泳池、

6000-8000平方米的就餐以及活动室

目前由万科

酒店部管理。

后期未定北京万科

 幸福汇北京市房

山区窦店

镇

1号楼11层与

15层小高层90

套房源

主力户型85㎡

二房

70年产权

住宅40

年产权商

业

养老住宅房源

出售\60-80㎡

老年公寓自持

出租

护理医院、健

康会所、配餐

中心、图书馆、

文体活动室、

茶憩厅

上海亲和源

股份有限公

司无锡九如

城养老产

业集团

宜兴中大九

如城宜兴市

 养老公寓 预计2013

销售

养老院、购物

中心、食品基

地、酒店、学

校、公园

韩国

Bobath医

院、湖南教育报刊社和

湘教集团长沙康乃馨国际老年生活示范区长沙市望城区银星

路70

年产权其他高层、三期

规划别墅

出让方式2012

年1月销售一房38-54㎡、二房

62-72㎡、三

房91-108㎡二级甲等康乃馨老年病医院、

老年呵护中心、

康乃馨老年大

学规划中康乃馨养老社区综合运

营有限公司国内养老地产开发现状养老地产的发展研究》开发商 项目名称 位置 产品 产权 销售情况 面积 配套 运营管理沈阳蔚蓝听

雨观澜

林溪公馆-私

人医生服务

养老社区沈阳市浑南新区听雨观澜项目内

5-11层多层、小高层2012

年7月销售97-292㎡ “蓝卡”私人医生服务、沈阳医学院沈洲

医院

英国第一东方物业管理有限公司新华锦集团

和日本长乐

控股株式会

社共同投资

国际颐养中

心--国内首

家日式服务

高端养老项

目青岛市崂山区

会员制

50-80㎡1、医大型医院特设定点医疗

中心、2、食聘请膳食营养专

家、特色中、日式餐饮服务3、

住智能化总控中心和呼叫中心

4、行往返市内大型商场超市

的免费班车、全部无障碍设计

5、乐中心健身房、多功能文

娱场所天津永泰红

磡

阳光幸福村-天津市津南区

领世郡项目内

低层、小高层 可返还押金+

服务费

为首个中国式

CCRC社区

租赁

“护理之家”

三甲医院、失

智老人护理中

心、幼儿园

永泰红磡养老

产业集团天津滨海

 雲杉镇天津市宝坻区

牛道口镇

养老公寓分时度假养老

公寓项目

2012年6月

会员制

小套60㎡、中

套90㎡、大套

112㎡

1、社区医疗

2、酒店会所

3、农业设施

4、老年大学乐成集团

 海口恭和苑海口市海甸岛

中心

养老公寓 租赁296居住单元

400个床位

科学健身、保

健理疗等健康

改善设施大

小餐厅、书画室、球类运动各类活动空间

恭和苑养老机

构管理有限公

司国内养老地产开发现状养老地产的发展研究》老年人集居区缺乏生机,老人不喜欢在有特定年龄层之别的住区居住。

多选在景区和交通不便的市郊,形成居住孤岛,老人与社会的接触面小,归属感差

集中式养老社区和嵌入式的养老公寓管理成本高,服务效率低。

现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。

建设投资额巨大资金回收期长赢利风险大。年龄隔离

项目选址

建筑规模受众有限投资回报国内养老地产开发中遇到问题养老地产的发展研究》政府对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发老年住宅避免集中开发老年住宅区所带来的风险。扩大住宅的多样性的同时保持适当的养老住宅比例有效地利用养老服务避免建设的盲目

性和资金的浪费。让养老住区建设更多地惠泽到绝大多数老人。化整为零在普通社区内设立适当比例的老年组团和适老住宅促进代际之间的互助互惠。

老年人与其他年龄群体一起居住的全龄社区保持了老人原有的生活方式和独立性延续业已形成的邻里关系和情感环境保持老人与各种年龄群体的交往和生活。

选择有一定城市配套及交通条件的地区为老人创造一种融于社区、融于社会、融入以往熟

悉的城市生活的活力社区。年龄隔离

建筑规模

受众有限

投资回报

项目选址养老地产问题的解决策略养老地产的发展研究》房地产

优势资

源养老地产养老产

品

全龄社区=房地产+养

老产品+规模教育等优

势资源基础房地产是基底

是养老地产市场化运

营的平台

竞争力加入优势资源才能产生竞争力包括环境医疗

教育服务规模等核心养老产品设计是整个项目驱动的核

心养老地产构成中利用房地产为依托养

老产品为核心教育

与完善的服务体系为

优势的大型市郊盘---

全龄社区更具有综

合问题解决能力和普

适意义。养老地产开发综合解决方案

--全龄社区养老地产的发展研究》养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

附录养老地产案例分析

序言全龄社区以全生命周期为线营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成

长型活力社区。全龄社区的养老模式将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社

区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生

活体验至上的一生之城。全龄社区全龄社区的养老地产模式》用户类型 家庭结构 家庭特征 特定需求 产品类型经济务实经济务实

对价格比较敏感购房是一项重要投资为了给后

辈留下一份家产是未来生活的保障 质量好物业费便宜 低价格+生活便利社会新锐青年之家

25~34岁青年尝试独立生活享受生活和个人空

间喜欢体育旅游等休闲活动 小户型方便出游和进行娱乐活动 交通+休闲配套

青年持家

或无子女的夫妻有一定的积蓄和经济基础注重

社交娱乐

户型好品质高 产品品质+休闲配套望子成龙小太阳

家里有幼儿或读小学的孩子家庭收入较丰 对教育配套与交通有较高要求兼顾视

野和生活

教育+生活便利

后小太阳

已经读中学的孩子家庭收入颇丰更为注重生活环境和生活舒适希望孩子有更好的生活、学习条件对教育配套设施、交通有较高要求生活便利性

+教育

三代孩子

家里同时有老人和小孩注重家庭生活氛围享受

天伦之乐经济基础殷实

注重教育与医疗、社区环境喜欢举家

出游

教育+医疗+环境+生

活便利

高收入社会认同的成功人士要体现社会地位

与社会地位相当的人住一起物业管理

良好

产品品质+社会标签+

私车交通长者自理老人

空巢家庭、或者是有老人同住的家庭关心老年生

活的幸福晚年家庭

生活有规律注重饮食生活生活环境

和安全问题

医疗+环境+生活便利

介助老人

空巢家庭、或者是有老人同住的家庭老人需要家

庭或保姆社区服务照料

老人行动能力减弱生活需要一定的照

料

医疗+介助服务+生活

便利+环境

介护老人 孤寡老人或与子女同住一个社区平时看望便利 老人失能或失智需要机构的持续照料 医疗+介护服务+环境全龄社区的用户结构全龄社区的养老地产模式》全龄社区

颐养

居住

教育

生活服务

健康

普通住宅+适老化住宅

养老公寓+养护院

社区养老配套+机构养老配套

体育会所+健康会所+户外活动设施

中小学+幼儿园

商业+生活配套

文化设施+社交休闲公园

社交休闲全龄社区的六大产品组成全龄社区的养老地产模式》5第一居所子女教育与老人赡养的三者矛盾问题

1,利用市场模式解决社会老龄化的突出问题

2成熟商业模式与养老新兴产业的切入问题

3传统养老社区的孤立感全龄社区

解决的问题社会问题商业模式商业模式4

居家养老的服务问题老人心理

养老服务

家庭伦理?

全龄社区是用市场模式解决养老模式服务家庭老人心理等社会综合问题在养老地产各种

模式最有效而成熟全龄社区解决的五大核心问题全龄社区的养老地产模式》居住群体:  

从幼儿到介护老人的全年龄段人群物业内容:  普通住宅,适老化公寓,养老公寓,介

护型老人公寓,普通社区配套及养老

设施配套社区服务:  

常规物业服务+社区养老服务+机

构养老服务配套设施:  

普通社区配套及养老设施配套的集

约设置,提高配套设施的使用效率和

有效服务半径,增加老人与年轻人的

互动布局模式:  

混合布置,使老人与年轻人能共享环

境和配套商业模式:  

持有+销售全龄社区的综合特点全龄社区的养老地产模式》家庭居家养老

从由谁提供养老资源的角度来看家庭养老是相对

应于社会养老来说的。家庭养老是指由家庭成员提

供养老资源的养老方式和养老制度是代际之间的

经济转移以家庭为载体自然实现保障功能自

然完成保障过程。家庭养老促进代际交流给予老

年人精神归属感。

社区居家养老服务

社区居家养老服务具有社区日间照料和居家养老支

持两类功能主要面向家庭日间暂时无人或者无力

照护的社区老年人提供服务涵盖生活照料、家政

服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等以上门

服务为主要形式。向留守、独居老年人及其他有需

要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐、紧急

呼叫、安全援助等服务。

机构养老服务

老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专

门服务重点实现生活照料、康复护理、紧急救援

。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件

的老年养护机构还应利用自身的资源优势培训和

指导社区养老服务组织和人员提供居家养老服务

实现示范、辐射、带动作用。

适老化住宅

从由谁提供养老资源的角度来看家庭养老是相对

应于社会养老来说的。家庭养老是指由家庭成员提

供养老资源的养老方式和养老制度是代际之间的

经济转移以家庭为载体自然实现保障功能自

然完成保障过程。家庭养老促进代际交流给予老

年人精神归属感。

养老公寓老年公寓

为老年人提供以住居为核心内容兼具餐饮、清洁

卫生、文化娱乐和医疗保健等服务内容的养老建筑

服务设施。

老年护理院老年养护院

为失能老年人提供生活照料、医疗、保健、康复、

护理和临终关怀等服务满足失能老人生活照料、

保健康复和精神慰藉等基本要求的专业性服务的养

老机构。

自理老人Self-helping Aged People

自理老人为生活行为完全可自理不依赖他人和辅

助安扶设施帮助的老年人。

介助老人Device-helping Aged People

由于身体功能衰退与体能渐弱生活行为需依赖体

外扶助设施如安全扶手、拐杖、轮椅、升降设备

或缓坡梯段等辅助设施帮助的老年人。

介护老人Under Nursing Aged People

由于身体功能衰化或智障丧失生活自理能力生

活行为需完全依赖他人护理的老年人。全龄社区中的养老服务方式和老人分类全龄社区的养老地产模式》养老人群的特征和需求全龄社区的养老地产模式》老年人视觉特征与常见居住环境障碍

视觉特征 居住环境中的常见问题与障碍

低视觉能力

形象分辨能力降

低

难以分辨小的物体如文字、团较小的标识较小的按

钮、按键等难以分辨与背景色彩无明显反差的物体如

与墙面颜色接近的开关插座、扶手、栏杆等对较大面积

的玻璃难以识别

色彩分辨能力降

低

难以分辨深色和微弱色差的环境对某些色彩如红色、绿

色的分辨相对困难

弱光下识别物体

能力降低

在低光照条件下分辨物体困难如灯具找到较大、光线角

度不佳等情况夜间视物较为困难。

对强光敏感

对频闪的灯光和直射眼睛额光线会感到不适反光较强的

地面或墙面等易引起视觉错觉

对光亮突变的适

应力减弱

视觉明适应与暗适应能力下降对光线明暗突变的适应时

间增长

无视觉能力 眼盲

失去对环境的辨认能力容易发生磕碰、绊倒等问题丧

失方向感在路线曲折的环境中容易迷路使用无声音提

示的设备较为困难

老年人触觉、味觉和嗅觉特征与常见居住环境障

碍

触觉、味觉和嗅

觉特征

居住环境中的常

见问题与障碍

触觉退化对温度变化的感知能力减弱

对烫物瞬间感知

慢端送食物和

热水时容易烫伤

对疼痛的感知能

力减弱

容易磕碰受伤

且受伤后常不能

及时察觉耽误

医治

味觉退化对食物味道的辨别能力减弱易误食变质食品或不良食品

嗅觉退化

对气味的感知能

力减弱难以察觉有害气体的异味如

在食用煤气时出

现熄火、泄漏等

情况会因闻不

到而发生煤气中

毒等安全事故?

老人触觉,味觉,嗅觉退化对养老产品提出的要求?老人视觉能力退化对养老产品提出的要求?从生理特点看老年人对居住环境的需求养老人群的特征和需求全龄社区的养老地产模式》?老人听觉,免疫能

力,运动系统退化

对养老产品提出的

需求.

?老人视觉能力退化对养老产品提出的要求老年人听觉特征与常见居住环境障碍

听觉特征 居住环境中的常见问题与障碍

听不清或听不见

门铃声、报警声音量太小时听不见

发生未知距离较远或有阻隔时听不清如与谈话人距离较远与电视剧里较远时

对声音较为敏感 休息和睡眠时易受噪声干扰

老年人免疫机能与常见居住环境障碍

免疫机能特征 居住环境中的常见问题与障碍

对温度、湿度变化敏

感

害怕没有阳光和自然通风不能

忍受空调冷风直吹不能适应冷

热突变的环境

易生病或患慢性疾病

且不易好转

休息和睡眠时易受噪声干扰

老年人运动系统特征与常见居住环境障碍

运动系统特征 居住环境中的常见问题与障碍

肢体灵活性降

低动作幅度

减小

抬腿、弯腰、下蹲等动作

困难

上下楼梯费力易被低矮高差绊倒如厕、穿鞋等动

作困难食用蹲式便器时下蹲、起身吃力

肢体伸展困难够取位置过高或过低的物品困难使用过高的台面或设备时易疲劳

肌肉力量下降

握力、旋转力、拉力减弱

使用沉重的推拉门窗时较为困难难于抓握球形的把

手

上肢、下肢肌肉力量下降

上下肢抬举重物时易发生危险下肢支撑能力降低

在大空间中无处扶靠时行走较为困难关节灵活性下降

 搬动大而重的器具出现扭伤骨骼弹性和韧性降低踝部、腕部、髋部易骨折

跌倒后极易发生骨折且恢复慢需长时间卧床并要

有他人照料

腰椎、颈椎易受伤、疼痛

使用过软的床或沙发起身困难腰部、颈部不易扭转

取物、够物困难?

从生理特点看老年人对居住环境的需求?老年人的心理特点

?衰老感

?失落感?

孤独感?自卑感

?抑郁感

工作单位

以同事为主

根据工作决定

围绕工作内容

社会角色

家庭

家人、邻居为主

自主决定

围绕自身兴趣

自我角色活动重心改变

社会交往变窄

生活节奏变慢

知识技能变旧

角色扮演减弱工作时期

 退休后

?老年人的心理需求

?提高安全感

?增强归属感?

创造邻里感?营造舒适感

?保障私密感

改变养老人群的特征和需求全龄社区的养老地产模式》?

从心理特点看老年人对居住环境的需求?老年人的出行活动特征老年人的行为活动特征

?集聚性

?时域性

?地域性

老年人的行为需求

?独自活动个人

?成组活动小组

?群体活动群体活动圈

 出行时间 活动半径

出行方

式

频率 出行范围 心理感受

基本生活活

动圈

5min

180~220

m

步行 ★★★★

家及周边自家小院

楼道口宅前绿地

组团绿地

安全感亲切感可

信感

区域活动圈

扩大邻里

活动圈

10min

步行疲

劳极限

<450m步行 ★★★
<450m>
步行去中心广场小

区公园街边老年

活动中心

归属感熟悉社交

市域活动圈

20~45mi

n

公共交

通

★★市级公园广场动物园博物馆老年

大学

社会交往价值感养老人群的特征和需求全龄社区的养老地产模式》?从行为特征看老年人对居住环境的需求养老人群的特征和需求全龄社区的养老地产模式》?从自理程度看老年人对养老设施的需求老龄定义 老人细分 描述 生活能力

养老方

式

设施、服务需求

医院

护理

需求

居住需

求

环境需求

基本生

活活动

圈

区域

活动

圈

市域活

动圈

老龄阶段

60周岁及

以上人口年

龄段

自理老人Self-

helping Aged 

People

生活行为完全自理

富有活力不依赖他

人帮助的老年人

独立生活

居家养

老

/ /

适老化

住宅

★ ★ ★

健康富有活力生

活基本自理

独立生活

某种程度监护和少

许帮助

/★ ★ ★

介助老人

Device-

helping  Aged 

People 是

指生活行为依赖

扶手、拐杖、轮

椅和升降设施等帮助的老年人健康富有活力生

活基本自理

基本独立生

活

社区养

老

全天监护低配置的集中服务和公用设施/老年

公寓★

 ★/体力衰弱但智力健

全

基本独立生

活

个人生活帮助和照

料提供监护和膳食供应中等配置的集中服务和公用

设施/

★/ /介护老人

Under 

Nursing  Aged 

People 是指

生活行为依赖他

人护理的老年人体力尚健但智力衰退基本不能自理生活

机构养

老

个人生活的监护和照料提供膳食高配置的集中服务

和公用设施

有

介护

机构

专属活动场地医护人

员协助

/ /体力衰退智力衰退完全不能自

理生活

个人监护提供进餐、助浴、清洁、穿衣等服务有

/ / /测算居住小区的养老需求养老居住产品约占比50~60%假设25000人规模的居住小区

按3.2人/户计约7800户

上海市到2015年老龄化率约为30%

政府提倡家庭自我照顾、社区居家养老服务、机构

养老服务为一体的”9073”养老格局

90%为居家养老7%为社区养老3%为机构养老老人数量

=2.5

万人*30%

=7500人

38%

58%

4%

普通家庭

2950户

居家养老

4500户

社区养老

350户

按户均1.5老人计算全龄社区中的养老产品配比全龄社区的养老地产模式》全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径设施

生活

服务项目

健康

服务项目

文化

服务项目

城市

公共服务设施

大型购物中心、

超市、 餐饮

医院

图书馆、体

育中心

社区

公共服务设施

配套商业、室内

菜场、便利店、

饮食店

社区

卫生站

社区文化活动

中心

社区

养老服务设施居家养老服务站日托中心

老年食堂

健康服务中

心

娱乐活动中心养老社区服务设施组成表

城市公共服务设施合理服务半径医院、图书馆、文化

活动中心10KM

5KM

2KM区域性购物中心

大型超市社区基层养老服务设施

城市公共服务设施

社区公共服务设施

?养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要

求以符合

老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间。

?养老社区服务的核心在基层设施。全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径全龄社区的养老地产模式》服务半径 居家服务系统 健康服务系统 文化教育服务系统

设施类

型

服务项目 设施类型 服务项目

设施类

型

服务项目

社区级

居家养

老服务

中心

家政、送餐、上门护理、

出门陪护、心理疏导、

法律咨询、紧急救助、

家庭病房、接送服务

老年护理院、

社区卫生服务

中心

基础医疗、养生保

健、老年慢性病常

见病诊察、康复训

练、日间护理

老年学

校

开设养生课、烹饪

课、书法课、绘画

课、声乐课、插花

课、英语课、电脑

课等

组团级

居家养

老服务

站

家庭病床、接送服务、

紧急救助

健康服务中心

健康咨询、养生保

健、健康检测、基

础医疗服务

娱乐活

动中心

喝茶聊天、下象棋、

唱歌、舞蹈、太极

拳、门球等老年人

喜爱的娱乐活动

日托中

心

日间托管陪护

老年食

堂

快餐、面食、早中餐为

主?

社区养老服务设施表全龄社区的社区养老服务设施体系全龄社区的养老地产模式》全龄社区的社区养老服务设施半径社区养老服务设施合理半径社区养老服务设施设置原则1分级设置。老年人5分钟步行距离为300米

左右调查资料显示300米活动半径范围

内容易产生安全感、信赖感、亲切感。

2合理的基础上集约设置以增加使用效率。

可采用引入区内电瓶车交通系统解决社

区级服务半径范围内的出行需求。

社区级养老服务设施

组团级养老服务设施

社区公共服务设施老年公寓全龄社区服务半径

300米服务半径300米全龄社区的社区养老服务设施半径全龄社区的养老地产模式》打造养

老社区

KPI指

标硬件设施软件

设施空气新鲜、环境优美、交通便利、安静

空间结构紧凑、通风、明亮、防火

室内配套空间消除室内高差、装置设置扶手、地面防滑、设紧急

通报系统、安全电热源、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征

建筑造型应富有生活气息与社会福利机构区别开来

医疗:独立的医院

娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等有足够面积的室外活动场所保

证老人户外活动的需要

休闲绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品桌椅、灯具等私密、隐蔽、

安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所

无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等

住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人

车分流或部分分流的道路交通结构增加社区感和安全感

通过各类专项培训提高社区服务人员的素质为老人提供优质服务

及时处理各项小区内事务为老人提供各种便捷服务。如物业管理中心应能

及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧

急帮助区位环境单体设计

配套设施

室外环境

专业服务

物业管理全龄社区的

KPI指标全龄社区的养老地产模式》内容 传统养老机构 养老社区 全龄社区选址 一般分布于成熟社区属地化

分布服务于当地或周边居住

老人

自然环境好、交通便利的近郊 自然环境好、交通便利的近郊

人群 困难老人为主以不能自理和

半自理居多

中高端养老人群 从幼儿到介护老人的全年龄段人群

产品 以固定面积的标准间为主 养老设施完备的

老年养老专门社

区

房型多

样可

选择性

较多

可供老人体

验居住、子

女探望居住

适合全年龄段的多种居住和配套物业

产品

类型

单一的宿舍式公寓 居家式公寓 安养式

公寓

度假公寓 普通住

宅

适老化

住宅

养老

公寓

养护

院

养老设

施配套

管理 养老管理公司统一管理 养老管理公司统一管理 普通物业管理+可选

择性养老服务

养老管理公司统一管

理,

入住

方式

租住 多种形式包括出售产权、产权酒店式、

会员制、租住式等

产权 多种形式(租住,会员卡

等)

配套 解决吃、穿、医等基本生

理需求

自

用

满足老人医疗、教育、餐饮、

休闲娱乐活动等多方面需求

自用+商

业化运

营

满足幼儿,年轻人,老

人的各年龄段生活

需求

自用+商业化运营

服务 常规服务安全检察、换洗、

清扫房间、介助、介护或专护服务常规服务

+教育文化、休闲娱乐等其他增

值服务

常规物业服务+常规养老服务+自选养老增值

服务全龄社与传统养老机构

,养老社区的差别全龄社区的养老地产模式》内容 普通社区全龄社区选址 不限 自然环境好、交通便利的近郊

人群 以年轻人到活跃老人为主 从幼儿到介护老人的全年龄段人群

产品 根据定位确定的户型面积和配比 适合全年龄段的多种居住和配套物业

产品类型 普通住宅 普通住

宅

适老化住

宅

养老公

寓

养护院 养老设

施配套

管理 物业管理 普通物业管理+可选

择性养老服务

养老管理公司统一管理,

入住方式 产权 产权 多种形式(租住,会员卡等)

配套 满足入住人群的常

规生活配套(更关注

年轻人的需求)

自用+商业

化运营

满足幼儿,年轻人,老

人的各年龄段生活需

求,突出养老配套的完

善

自用+商业化运营

服务 常规物业服务 常规物业服务+常规养老服务+自选养老增值服务全龄社区与普通社区的差别全龄社区的养老地产模式》为什么万科能做好全龄社区?全龄社区的养老地产模式》多年住区开发的成功经验特别是大型社区开发经验

住宅精细化与标准化领域的优势

品牌优势品牌公信力是养老产业的核心之一

庞大的客户积累

资本与资源整合的可持续推进能力

良好的物业管理品牌

在养老地产领域的实践经验万科的优势养老地产的背景养老地产的发展研究全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

规划建筑篇

综述

景观篇

附录养老地产案例分析

序言万科全龄社区的核心诉求点

核心诉求点的实现方式1

、倡导老人家庭生活环境的自然延续。-精细化设计的适老化住宅为老人创造安全的家庭生活环境。-适老化住宅的混合嵌入方式消减老人心理上的社会隔离感。

-就近设置的老人公寓让老人搬迁后保持熟悉的社区生活环境。

-公寓及护理中心的类住宅化设计避免制度化空间的陌生感。2

、为老人创造拥有自由选择权利的自主生活环境。以通用设计原则为指导设计、建设环境与设施3、为老人提供充分的安全与健康保障。-无障碍设计创造安全的生活环境。

-合理的步行环境与休憩设施营造安全的室外活动环境。

-老人日间照料中心提供阶段性健康服务。

-老人公寓为介助需求老人提供全天候健康照料。

-养护院为介护老人提供全天候健康照料与医疗辅助。

-健康管理中心为所有老人提供健康管理与疾病预防。4

、关注老人精神生活的多样性和社会价值体现。-集中设置的大型活动设施与分散设置的日常活动设施满足老人多样性活动需求构建老人

社交平台。

-对就近居住或合住的后代生活照护实现老人个人价值。

-开放式社区增加老人的社会接触面。

-老年大学与长者讲堂为老人实现社会价值。5

、适度混合创造多层次需求交叉点。-全年龄段的生活群体的混合居住增加社区活力。

-公共活动设施的混合使用增加多年龄层次人群的交流与使用效率。-

老人公寓与养护院的核心位置实现最大接触面与最小服务半径。-适老化住宅的嵌入式布置实现老人与年轻人的需求互补。6、弹性使用应对需求变化周期。-灵活性设计的服务设施涵盖广泛的喜好和能力。

-各年龄段生活周期的不同实现设施的高效使用。

-潜伏性设计的普通住宅应对居住者生命周期变化。万科全龄社区的核心诉求点万科全龄社区模型》区域隶属上海**区**镇

假设属上海“十五”期间规划的“一城九镇”有清

晰的规划布局特色产业经济城市轨交吸引人口导

入、居住方便出行

区划位置**镇位于上海外环线以外

属上海郊区范畴距离中心镇约4~6公里。

典型地块用地性质

以R居住用地为主包括纯住宅用地及居住小区及小区

级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所、小学、

中学、菜店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出

所等还包括道路用地即小区内的道路、组团路或小

街、小巷、小胡同及停车场等

C1C2用地—行政办公商业金融土地有开发小型

办公、商业的可能性

附近规划

典型用地所在的区域规划除居住土地R外还应

规划的有公共设施用地(C)如行政办公用地(C1)、商业

金融用地(C2)、文化娱乐用地(C3)、体育用地(C4)、医

疗卫生用地(C5)、教育科研设计用地(C6)。

周边设施所属区镇规划科学产业明晰环境优美

交通通达。

三级甲等医院位于***区中心城<车程30min

二级乙等医院或社区医院位于***区***镇中心

市政道路已建设完成电力、自来水、电信、宽带

有线电视均通

城市巴士公交通行

已有轨交站点或规划中的轨交站点

大型购物中心或MALL位于***区***镇可以实现

班车到达

典型地块的用地指标

用地面积66万m2(1000

亩)

地上总建筑面积100万m2容积率

1.5万科全龄社区的理想模式前置条件万科全龄社区模型》地块编号 总建筑面积 容积率

1#

168600㎡

2.3

2#

168600㎡

2.3

3#

122000㎡

2.5

4#

18400㎡

0.4

5#

146600㎡

0.8

地块编号 总建筑面积 容积率

6#

19300㎡

0.5

7#

19300㎡

0.5

8#

168600㎡

2.39#

168600㎡

2.3总计1000000㎡

1.5万科全龄社区模型》用地平衡总平面图万科全龄社区模型》典型地块全区总体经济技术指标表名称 单位 数量 百分比 备注用地总面积 m2666000 1000亩

地上总建筑面积 m21000000 100%

住宅 m2760000 76%

其中

普通高层 m2380000 4220户户均90平

适老高层 m2344000 3620户户均95平

低密度适老住宅 m236000 240户户均150平

养老设施配套 m2141670 14.17%

其中

老年公寓 m2120000 1200户户均100平

介护机构 m214000设225张护理床位含体检中心另设陪护床位

适老服务站 m21500生活、餐饮服务包含社区服务站功能可综合设置适老护理站

 m21000健康中心、档案管理包含卫生服务站功能可综合设置Day Care 中心 m22470包含老年康体活动功能可综合设置

老年大学 m21500结合会所设置

老人活动中心 m21200结合会所设置

老人户外活动场地 m2 结合景观设置

社区物业配套 m248330 4.83%按上海市《城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准》配备

其中

居民委员会 m21500千人指标

治安联防站 m2150千人指标

物业管理含业委会 m2840含消防控制室/千人指标

文化活动室 m2900结合会所设置/千人指标

公共活动站 m2720结合会所设置/千人指标

老年康体活动室 m2 千人指标需要2400㎡设置于Day Care 中心内

社区服务站 m2 千人指标需要900㎡和适老服务功能合并

卫生服务点 m2 千人指标需要180㎡和适老护理功能合并

信息苑 m2180千人指标

室内菜市场 m23600千人指标其他

 m22340含煤气调压站、配电所、增压水泵房、公厕等/千人指标垃圾收集点 m2450千人指标

幼儿园 m216500共设三所每所15班规模/千人指标

小学合建 m210800 30班规模/千人指标

中学合建 m210350 24班规模/千人指标

商业配套 m250000 5.00%

其中

商铺、便利店等 m240000会所

 m210000容积率- 1.5

总户数 户9280

小区人数 人29921按每户3.2人计算另有护理院225人万科全龄社区模型》经济技术指标规划结构万科全龄社区模型》活力项链规划结构万科全龄社区模型》

?以U形中心活力轴带动主要公共功能串联各个社区形成”活力项链“。养老公寓

介护机构

适老配套设施

普通高层

适老高层

低密度适老住宅

公共服务设施功能分区万科全龄社区模型》

---功能混合布置形成活力社区普通高层

380000m238%适老化住

宅

适老高层344000m234.4%

低密度适老住宅36000m23.6%

养老公寓120000m212

%

介护机构14000m21.4%

适老配套设施7670m20.

8%

公共服务设施98330m29.8

%

总计1000000m2养老公寓

介护机构

体检中心

适老配套

普通住宅

适老高层住宅

低密度适老住宅

幼儿园

小学

中学

商业配套功能布置万科全龄社区模型》公交站点

出入口环活力带电瓶车系统串联各个出入口电瓶车流线

公交线路健身散步流线万科全龄社区模型》交通分析?

考虑老人10分钟步行疲劳极限沿活力轴及公交站点附近设置电瓶车。

?考虑老人健身散步要求沿活力轴中间设置健身散步道图例 名称 设施内容 服务内容

日常照顾型适老化配套

适老服务站、老年食堂第五

食堂、Day Care 中心主要是为社区老年人提供日间托养、餐饮服务、家政服务、法律咨询、紧急救助等居家生活服务设施。

设置于适老高层底层可

与公共服务配套综合设置。

文体娱乐型适老化配套 老年活动中心、老年大学 主要是为健康自理老人提供文化教育、娱乐丰富精神生活。

健康护理型适老化配套

健康中心、体检中心、康复中心主要为老年人提供健康咨询与检测为不能自理老人提供康复护理的机构。万科全龄社区模型》养老配套?

养老配套两级分布。根据设施的使用频率和半径需求设置于活力带及街坊内。

满足保健、教育、社交、护理、医疗需求。养老服务配套社区服务内容

?参照国内外现有老年住宅的社区服务内容针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等

社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。服务半径

 居家服务系统 健康服务系统 文化教育服务系统

设施类型 服务项目 设施类型 服务项目 设施类型 服务项目

社区级

居家养老

服务中心

家政、送餐、上门护理、

出门陪护、心理疏导、法

律咨询、紧急救助、家庭病房、接送服务老年护理院、社

区卫生服务中心

基础医疗、养生保健、

老年慢性病常见病诊

察、康复训练、日间护理老年学校

开设养生课、烹饪课、

书法课、绘画课、声

乐课、插花课、英语课、电脑课等组团级

居家养老

服务站

家庭病床、接送服务、紧

急救助

健康服务中心

健康咨询、养生保健、

健康检测、基础医疗

服务

娱乐活动

中心

喝茶聊天、下象棋、

唱歌、舞蹈、太极拳、

门球等老年人喜爱的

娱乐活动日托中心

 日间托管陪护老年食堂 快餐、面食、早中餐为主万科全龄社区的养老配套万科全龄社区模型》体育中心中学体育场馆中学初中部

小学幼儿园万科全龄社区模型》教育配套?

引入中学配套。设置中学一方面满足全年龄段生活需求另一方面体育场馆

同时也是活力轴的一部分。可以作为整个地块的体育中心向公众开放。健康中心

适老配套

运动中心

运动场地

商业配套 活力景观

休闲景观万科全龄社区模

型》中心活力轴---

在老人极限步行半径内有效解决休闲购物、社交、健身等功能需求450m?通过搭建中央公园-活力轴-居住组团的三级景观构架满足老年人对运动、休憩、交往的不同景观需求。组团

绿化

静

组团

绿化

静

中央公园

静

组团绿化

静

组团绿化

静

组团绿化

静

组团绿化

静

组团绿化

静

活力轴

动万科全龄社区模型》景观构架万科全龄社区模型》中心活力轴是社区居民的主要公共活动场所?功能混合布置满足购物、休闲、健身、保健

等各种需求

?开放的街区老人,小孩,年轻人的活动区域亦

分亦合,功能上分立,感观上在一起.?位于活力轴的景观带包含健身步道、亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、邻里庭院、宠物乐

园、戏曲沙龙、体育天地等场地满足全年龄需求运动场地

健身步道

宠物乐园

邻里庭院活力景观带万科全龄社区模型》中心活力轴?对外开放空间集中的中央公园区别于活力景观带,适合老人安静散步休闲

?中央公园包含治疗花园、散步小径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园

?营造宁静、舒适的景观感受寻找心灵的归属感和温馨的归家感治疗花园

散步小径中央公园社交庭院

晨练花园万科全龄社区模型》中央公园是安静的休闲场所?进入地块的主要城市道路均设计绿化隔离带创造良好的进入体验和归属感万科全龄社区模

型》街景万科全龄社区模型》街角公园套内区域 楼公共区域

组团?

潜伏性设计

?较大的储藏空间

?适中的无障碍措施

?公共部位满足

无障碍设计要求

?设置担架梯

?与普通住宅混

合布置增强适老

住宅活力适老化住宅设计原则万科全龄社区模型》适老化住宅首层公共部位考虑轮椅使用可能性建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部楼

公

共

区

域

1、住栋

单元

出入口

1-A、出入口有效宽度不小于1.10m。或洞口宽度不小于1.2m。

1-B、入口平台宽度不小于1.5m,过厅门扇开启最小间距1.2m。

1-C、建筑物出入口设置雨篷。

1-D、设置无障碍坡道。

1-E、室外台阶300x150有效宽度>900设连续双层扶手少于3级不设。

2、楼层

公共

走廊2

-A、走廊有效宽度不小于1.20m并在走廊两端设有不小于1.50×1.50m的轮椅回转面积。2-B、在首层增设交往空间。

3、楼梯

及电梯

3-A、内侧设置连续扶手。高度0.800.85m。

3-B、电梯轿厢最小规格1.4m×1.1m。轮椅直进直出。轿厢门开启净宽不小于0.8m。

3-C、候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.6m。呼梯按钮高度为0.901.10m。

3-D、轿厢内两侧壁安装扶手距地高度0.901.20m设操作按钮及报警装置。

套

内

区

域

4、门厅

和过道

4-A、户门的有效宽度不小于0.8m。

4-B、户门内外高差不应大于20mm。

4-C、设更衣、换鞋空间并设置座凳、扶手。

4-D、过道的有效宽度不小于1.20m设连续扶手预埋件。

4-E、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm。适老化住宅设计细则万科全龄社区模型》续表建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

套

内

区

域

5、卫生间

5-A、与老年人卧室近邻布置。

5-B、入口的有效宽度不小于0.80m。

5-C、门内预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

5-D、轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m设扶手。

5-E、设洗浴座椅及扶手。

6、厨房

和餐厅

6-A、入口的有效宽度不小于0.80m。

6-B、老年人使用的厨房面积不应小于4.5m2。

6-C、厨房的墙体尽量设计为隔墙便于日后改造为开敞厨房。

6-D、对于封闭式厨房餐桌靠近厨房设置。

7、起居室7

-A、起居室短边净尺寸不宜小于3m。8、卧室

8-A、入口的有效宽度不小于0.80m。

8-B、门内或门外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

8-C、设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手。也可在起居室设置

9、阳台

和窗台9

-A、阳台进深不小于1.2m。9-B、室内外高差不应大于20mm。适老化住宅设计细则万科全龄社区模型》A

B

A A A

B B B适老化典型住宅

---首层平面图万科全龄社区模型》ABA A AB B B适老化典型住宅---标准层平面图万科全龄社区模型》≥1.80m≥1.50m无障碍坡道1-A

出入口有效宽度不小于1.10m。

或洞口宽度不小于1.2m。

1-B

入口平台宽度不小于1.5m,过厅门

扇开启最小间距1.2m。

1-C

建筑物出入口设置雨篷。

1-D

设置无障碍坡道。

1-E

室外台阶300x150有效宽度

>900设连续双层扶手少于3

级不设。

3-A

内侧设置连续扶手。高度0.800.85m。

3-B

电梯轿厢最小规格1.4m×1.1m。轮椅直进直出。轿厢

门开启净宽不小于0.8m。

3-C

候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.6m。呼梯

按钮高度为0.901.10m。

2-A

走廊有效宽度不小

于1.20m并在走

廊两端设有不小于

1.50×1.50m的轮

椅回转面积。

1-G

设置无障碍坡道。楼梯

门厅

走廊适老化典型住宅

---公共区域平面万科全龄社区模型》≥1.20m卫生间

厨房

起居室

阳台

卧室

餐厅

书房6

-A

厨房入口的有效宽度不小于0.80m。

6-B

老年人使用的厨房面积不应小4.5m2。

6-D

对于封闭式厨房餐桌靠近厨房设置。

5-A

卫生间与老年人卧室近邻布置。

5-B

入口的有效宽度不小于0.80m。

5-C

门内预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

5-D

轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于

0.40m设扶手。

5-E

设洗浴座椅及扶手。≥0.8

0m4-A

户门的有效宽度不小于0.8m。

4-B

户门内外高差不应大于20mm。

4-C

设更衣、换鞋空间并设置座凳、扶手。

4-D过道的有效宽度不小于

1.20m设连续扶手预埋件。

4-E

过道地面及其与各居室地面之间无高差。与

卫生间高差不大于20mm。≥

1.20m阳台适老化典型住宅---套内平面图万科全龄社区模型》卫生间厨房

起居室阳台卧室

餐厅

书房9

-A

阳台进深不小于1.2m。

9-B

室内外高差不应大于20mm。≥0.8

0m8-A

入口的有效宽度不小于0.80m。

8-B

门内或门外预留1.50m×1.50m的轮椅回转

面积。8

-C设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手。也可在

起居室设置≥

1.20m阳台≥1.20m7-A

起居室短边净尺寸不宜小于3m。≥

3.00m适老化典型住宅---套内平面图万科全龄社区模型》套内区域 楼公共区域组团?考虑轮椅流线及空间

?设置坐式更衣换鞋

?设置无障碍卫生间

?设置无障碍厨房观

察窗

?尽可能设置推拉门

凸窗拉杆

?公共部位满足

无障碍设计要求

?设置担架梯

?公共楼梯考虑适

老设计

?宜每层设置交往

空间

?楼栋间设置风雨连廊?

设置适老配套

设施养老公寓设计原则万科全龄社区模型》养老公寓全程考虑轮椅使用可能性。建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

楼

公

共

区

域

1、住栋

单元

出入口

1-A、出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于0.50m。

1-B、出入口内外不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。

1-C、建筑物出入口设置雨篷。雨篷挑出长度超过台阶首级踏步0.5m以上。

1-D、出入口的门宜采用自动门或推拉门设置平开门时应设闭门器。不应采用旋转门。1

-E、出入口宜设交往休息空间并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。1-F、安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近呼叫按钮距地面高度为1.10m。

1-G、设置无障碍坡道。

1-H、室外台阶300x150有效宽度>900设连续双层扶手少于3级不设。

2、楼层

公共

走廊

2-A、走廊有效宽度不小于1.50m。

2-B、公用走廊应安装扶手。扶手宜保持连贯。

2-C、走廊转弯处的墙面阳角做成圆弧或切角。2

-D、入户门口预留不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。2-E、各层走廊宜增设交往空间以48户老年人为单元设置。

3、楼梯

及电梯

3-A、设置担架梯。

3-B、候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.8m。呼梯按钮高度为0.901.10m。

3-C、轿厢内两侧壁安装扶手距地高度0.901.20m设操作按钮及报警装置。

套

内

区

域

4、门厅

和过道

4-A、户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应于0.40m。

4-B、户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不应大于20mm并设坡面调节。

4-C、设更衣、换鞋空间并设置座凳、扶手。预留不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。4

-D、过道的有效宽度不小于1.20m设连续扶手预埋件。4-E、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm并设坡面调节。养老公寓设计细则万科全龄社区模型》续表建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

套

内

区

域

5、卫生

间

5-A、与老年人卧室近邻布置。卧室直接向卫生间开门。

5-B、入口的有效宽度不小于0.90m。

5-C、采用推拉门或外开门并在门上设透光窗及从外部可开启的装置。

5-D、门内外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

5-E、轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m设扶手。

5-F、设置适合坐姿的洗面台并在侧面安装横向扶手。

5-G、无障碍淋浴间内外无高差。设洗浴座椅及扶手。

6、厨房

和餐厅

6-A、入口的有效宽度不小于0.90m。

6-B、老年人使用的厨房面积不应小于4.5m2。

6-C、台面高度不宜高于0.75m台下净高不宜小于0.70m、深度不宜小于0.25m。

6-D、厨房的墙体尽量设计为隔墙便于日后改造为开敞厨房。

6-E、对于封闭式厨房餐桌靠近厨房设置并在一侧墙体上开窗直通餐桌。

6-F、餐厅预留轮椅座位空间。

7、客厅

7-A、客厅短边净尺寸不宜小于3m。

7-B、与厨房、餐厅连接时不应有高差。

7-C、考虑轮椅座位茶几与电视柜之间预留不小于0.9m的轮椅通过宽度。

7-D、保证厨房递送窗口对餐厅及起居区域的观察视角。8

、卧室8-A、轮椅使用者的卧室短边净尺寸不宜小于3.20m。

8-B、尽量采用推拉门。采用平开门时采用杆式门把手。选用内外均可开启的锁具。

8-C、卧室门的有效宽度不小于0.90m。

8-D、门内或门外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

8-E、设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手。

9、阳台

和窗台

9-A、阳台进深不小于1.5m。

9-B、室内外高差不应大于20mm并设坡面调节。

9-C、保证轮椅者视野窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。养老公寓设计细则万科全龄社区模型》C

A B A

C

养老公寓典型平面---首层平面图万科全龄社区模型》C

A B A

C

养老公寓典型平面---标准层平面图万科全龄社区模型》≥1.80m

担架梯≥

1.50m

无

障碍坡道1

-A

出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于

0.50m。

1-D

出入口的门宜采用自动门或推

拉门设置平开门时应设闭

门器。不应采用旋转门。

1-E

出入口宜设交往休息空间并

设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。1

-F

安全监控设备终端和呼叫按钮

宜设在大门附近呼叫按钮距

地面高度为1.10m。

3-A

设置担架梯。3

-B候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.8m。

呼梯按钮高度为0.901.10m。

3-C

轿厢内两侧壁安装扶手距地高度0.901.20m设

操作按钮及报警装置。

2-A

走廊有效宽度不小

于1.50m。

2-B公用走廊应安装扶手。扶手宜保持连

贯。

2-C

走廊转弯处的墙面

阳角做成圆弧或切

角。

2-D

入户门口预留不小于

1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

2-E

各层走廊宜增设交

往空间以48户

老年人为单元设

置。1

-G设置无障碍坡道。

1-H

室外台阶300x150有效宽度

>900设连续双层扶手少于3

级不设。养老公寓典型平面

---公共区域平面图万科全龄社区模型》卫生间

厨房

起居室

阳台

卧室

餐厅

卧室4

-A

户门的有效宽度不小于1m。门扇开启端的墙垛净尺

寸不应于0.40m。

4-B

户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不应大于

20mm并设坡面调节。

4-C

设更衣、换鞋空间并设置座凳、扶手。预留不小

于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

4-D

过道的有效宽度不小于1.20m设连续扶手预埋件。

4-E

过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于

20mm并设坡面调节。≥1.00m≥1.20m6-B

老年人使用的厨房面积不应小于4.5m2。6-C

台面高度不宜高于0.75m台下净高不宜小于0.70m

、深度不宜小于0.25m。6

-F餐厅预留轮椅座位空间。

8-B卧室尽量

采用推拉门。采用平开门时采用杆式门把手。选用内外均可开启的锁具。

8-C

卧室门的有效宽度不小于0.90m。

8-D

门内或门外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

8-E

设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手≥0.9

0m≥0.90m养老公寓典型平面---套内平面图万科全龄社区模型》卫生间

厨房

起居室

阳台

卧室

餐厅

卧室7

-A

客厅短边净尺寸不宜小于3m。

7-B

与厨房、餐厅连接时不应有高差。

7-C

考虑轮椅座位茶几与电视柜之间预留不小于0.9m

的轮椅通过宽度。9

-A阳台进深不小于1.5m。

9-B

室内外高差不应大于20mm并设坡面调节。

9-C

保证轮椅者视野窗台及阳台扶栏下部非透明墙体

不大于0.6m。≥

1.50m≥3.00m5-B

卫生间入口的有效宽度不小于0.90m。

5-C

采用推拉门或外开门并在门上设透光窗及从外部

可开启的装置。

5-D

门内外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

5-E

轮椅专用厕位。便器安装高度不应低于0.40m设

扶手。

5-F

设置适合坐姿的洗面台并在侧面安装横向扶手。5

-G无障碍淋浴间内外无高差。设洗浴座椅及扶手。≥0.90m养老公寓典型平面---套内平面图万科全龄社区模型》居住用房护理单元辅助及其他组团?考虑轮椅流线及空间

?房间无高差

?设置无障碍卫生间

?阳台满足轮椅空间

?尽可能设置推拉门凸

窗拉杆

?每层设护士站

?每层设置公共起居室

?每层设置公共就餐区

?公共部位满足无障碍

设计要求

?底层设置接待台

?设置担架梯

?楼栋间设置风雨连

廊

?设置适老配套设施介护机构设计原则万科全龄社区模型》介护机构能够提供连续护理全程考虑轮椅使用建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

居

住

用

房

1-A、入户门的有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应于0.40m。

1-B、入户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不应大于20mm并设坡面调节。

1-C、过道的有效宽度不小于1.20m设连续扶手。

1-D、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm并设坡面调节。

1-E、设无障碍卫生间。

1-F、门内外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

1-G、套内采用推拉门。采用平开门时采用杆式门把手。选用内外均可开启的锁具。

1-H、设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手。

1- I、保证轮椅者视野窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于0.6m。

1-J、阳台进深不小于1.5m。

护理

单元

2-A、每层设护士站并置于中央位置四周环以各种辅助空间公共用房、餐厅等。

2-B、设休闲室公共起居室。

2-C、每层设置公共就餐区为满足使用轮椅和老年座椅的就餐者需要面积指标设定在0.88㎡/人。

辅

助

及

其

他

3-A、单元出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于0.50m。3

-B、出入口内外不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。3-C、建筑物出入口设置雨篷。雨篷挑出长度超过台阶首级踏步0.5m以上。

3-D、出入口的门宜采用自动门或推拉门设置平开门时应设闭门器。不应采用旋转门。

3-E、出入口宜设交往休息空间并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。

3-F、设置无障碍坡道室外台阶300x150有效宽度>900设连续双层扶手少于3级不设。3

-G、安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近呼叫按钮距地面高度为1.10m。介护机构设计细则万科全龄社区模型》建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

辅

助

及

其

他

3-H、以低层和多层为主垂直交通应至少设置一部医用电梯或无障碍专用坡道。

3-I、候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.8m。呼梯按钮高度为0.901.10m。

3-J、轿厢内两侧壁安装扶手距地高度0.901.20m设操作按钮及报警装置。

3-H、楼梯踏步的踏面宽度不应小于030m踢面高度不应大于015m。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色

防滑警示条踢面顶端前凸不宜大于10mm。

3-K、公共走道有效宽度不小于1.50m应安装连贯扶手。

3-L、走廊转弯处的墙面阳角做成圆弧或切角。续表介护机构设计细则万科全龄社区模型》介护机构典型平面---首层平面图万科全龄社区模型》i=1/12

≥2.00m3

-A

单元出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于

0.50m。3-B

出入口内外不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度

不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。

3-C

建筑物出入口设置雨篷。雨篷挑出长度超过台阶首级踏步0.5m以

上。

3-D

出入口的门宜采用自动门或推拉门设置平开门时应设闭门器。不应采用旋转门。3

-E

出入口宜设交往休息空间并设置通往各功能空间及设施的标识

指示牌。

3-F

设置无障碍坡道室外台阶300x150有效宽度>900设连续双

层扶手少于3级不设。

3-G

安全监控设备终端和呼叫按钮宜设在大门附近呼叫按钮距地面高度为

1.10m。3-H

以低层和多层为主垂直交通应至少设置一部医用电梯或无障碍

专用坡道。

3-I

候梯厅的深度不小于1.80m宽度不小于1.8m。呼梯按钮高度为

0.901.10m。

3-J

轿厢内两侧壁安装扶手距地高度0.901.20m设操作按钮及报

警装置。

3-K

公共走道有效宽度不小于1.50m应安装连贯扶手。

3-L

走廊转弯处的墙面阳角做成圆弧或切角。

≥1.80m医用梯介护机构典型平面

---公共区域平面图万科全龄社区模型》1-A入户门的有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不应于0.40m。

1-B

入户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不应大于

20mm并设坡面调节。

1-D

过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高

差不大于20mm并设坡面调节。

1-F门内外预留

1.50m×1.50m的轮椅回转面积。1-G

套内采用推拉门。采用平开门时采用杆式门把手。

选用内外均可开启的锁具。

1-H

设凸窗窗体内侧墙两侧设扶手。

1-I

保证轮椅者视野窗台及阳台扶栏下部非透明墙体不大于

0.6m。1-J

阳台进深不小于1.5m

1-E

设无障碍卫生间。

1-F

门内外预留1.50m×1.50m的轮椅回转面积。卫生间

护理室

阳台

护理室

休息厅≥

1.10m介护单元典型平面---套内平面图万科全龄社区模型》老人用房出入口

组团?

连续扶手

?房间无高差

?无障碍厕所

?满足无障碍设计

要求

?设置担架梯

?可与幼儿园合建

增加老人活力日间照料机构设计原则万科全龄社区模型》建筑部位 住宅适老化设计措施建筑内部

1、出入口1

-A、设置无障碍坡道。

1-B、室外台阶300x150有效宽度>900设连续双层扶手少于3级不设。

1-C、出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛净尺寸不小于0.50m。

1-D、出入口的门宜采用自动门或推拉门设置平开门时应设闭门器。不应采用旋转门。

1-E、建筑物出入口设置雨篷。雨篷挑出长度超过台阶首级踏步0.5m以上。1

-F、出入口宜设交往休息空间并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌。1-G、出入口内外不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距1.5m。2、老人用房2-A、公共走道净宽不小于1.8m公用走廊安装连贯扶手户门的有效宽度不小于0.9m。

2-B、户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不应大于20mm并设坡面调节。采用推拉门。采用平开门时采用杆式门把手。选用内

外均可开启的锁具。

2-C、室内过道的有效宽度不小于1.20m设连续扶手预埋件。

2-D、过道地面及其与各居室地面之间无高差。与卫生间高差不大于20mm并设坡面调节卫生间入口宽度≥0.8m。日间照料机构设计细则万科全龄社区模型》老人活动室

兼餐厅

公共

浴室

隔离 医疗 咨询

会议室 厨房 洗衣

音体室兼多功能厅

儿童活动室

盥洗 衣帽

老人

房

老人房老人房值班

 门厅

室外活动

场地

入口广场

儿童用房

老人用房

办公用房日间照料机构建筑首层平面图与幼儿园合设万科全龄社区模型》教室兼

阳光室

多媒体

室服务

会计教员儿童活动室儿童活动室

盥洗 衣帽

老人

房老人房老人房

院长

衣

帽

盥洗

露台

儿童用房

老人用房

办公用房日间照料机构建筑二层平面图与幼儿园合设万科全龄社区模型》1-A

设置无障碍坡道。

1-C

出入口有效宽度不小于1.10m。门扇开启端的墙垛

净尺寸不小于0.50m。

1-D

出入口的门宜采用自动门或推拉门设置平开门

时应设闭门器。不应采用旋转门。

1-F出入口宜设交往休息空间并设置通往各功能空间及设施的标识指示牌

1-G

出入口内外不小于1.50m×1.50m的轮椅回转面积。

入口平台宽度不小于2m,过厅门扇开启最小间距

1.5m≥

1.1m

无障碍坡道

入口平台

入口门厅

≥1.1m

花池 花池日间照料机构建筑入口平面图万科全龄社区模型》老人房

老人房 老人房≥

1.2m≥1.8m2-A

公共走道净宽不小于1.8m公用走廊安装

连贯扶手户门的有效宽度不小于0.9m

2-B

户门内外不宜有高差。有门槛时其高度不

应大于20mm并设坡面调节。采用推拉

门。采用平开门时采用杆式门把手。选用

内外均可开启的锁具。

2-C室内过道的有效宽度不小于

1.20m设连续扶手预埋件。

2-D

过道地面及其与各居室地面之间无高差。与

卫生间高差不大于20mm并设坡面调节

卫生间入口宽度≥0.8m。日间照料机构老用人房平面图万科全龄社区模型》≥

0.9m单元出入口大于1.5m ×1.5m轮椅回转空间。采用自动门或

推拉门设置雨棚。室外台阶

设置扶手设置无障碍坡道。

单元出入口设置休息交流区域并设置通往各功能空间的标识指示牌。无障碍设计专篇单元出入口万科全龄社区模型》走廊宽度不小于1.5m在各

入户口设置轮椅回转空间。走

廊安装扶手保持连贯。并设

置交往空间。无障碍设计专篇公共走廊万科全龄社区模型》楼梯宽度不小于1.2m两侧

设置连续扶手。并设置担架

梯轿厢内设扶手。侯梯厅

呼梯按钮高度为1m左右。担架梯立面示意图

担架梯剖面示意图无障碍设计专篇楼梯电梯万科全龄社区模型》户门有效宽度不小于1m内外无高差预

留轮椅回转空间。设置更衣、换鞋空间设

扶手。过道不小于1.2m设连续扶手。入户门立面示意图

入户门透视示意图无障碍设计专篇门厅与过道万科全龄社区模型》卫生间与卧室临近直接向卧室开门。采用推

拉门门内外预留轮椅回转面积。设置轮椅专

用侧位无障碍淋浴间设洗浴座椅各设

扶手。设适合坐姿洗面台设横向扶手。卫生间立面示意图无障碍设计专篇

 卫生间万科全龄社区模型》轮椅使用者的厨房不小于6㎡。

餐厅预留轮椅座位空间。厨具剖面示意图无障碍设计专篇

 厨房与餐厅万科全龄社区模型》起居室与厨房、餐厅连接时无高差。

起居室短边净尺寸不小于3m。轮椅使

用者的卧室短边净使用尺寸不小于

3.2m。采用推拉门门内外预留轮椅

回转面积。无障碍设计专篇

 起居室与卧室万科全龄社区模型》阳台进深不小于1.5m室内外高差不大于20mm窗台及阳台扶栏不大于0.6m 保证轮椅者视野。阳台立面示意图无障碍设计专篇阳台及窗台万科全龄社区模型》定位活力长者自理老人经营模式销售50%

持有50%养老公寓产品自理老人介护老人

阶段性持有

租赁模式养护院预售模式

阶段性持有

变现能力强养老机构配套

全生命周期的活

动空间

全周期持有养老设施颐养板块的经营模式万科全龄社区模型》老年住宅社区服务的内容及收费方式

社区服务内容

参照国内外现有老年住宅的社区服务内容针对老年人生理、心理特征的老年住宅服务应

包括下列内容

医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心

体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等

休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等

教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

收费方式

费用收取应包含以下方面

日常物业管理费用按物业建筑面积收取

专业物业服务内容专项收取配套设施使用费按会员制收费或使用次数收取。物业管理赢利模式分析万科全龄社区模型》养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式万科全龄社区模型规划建筑篇

综述

景观篇

附录养老地产案例分析序言舒适性与健康型安全性与方便性

可识别性与领域性

多样性与文化性富有生机的环境

足够的日照适合各种活动锻炼的场地生态性与和谐性

适

老

化

景

观

的

特

征人车分流四通八达的步行系统无障碍设计

醒目的标识视觉系统

专属的活动场地

充足的感官体验

地方文化的营造

传统生活方式的传承

恢复老年人对城市的记忆和体验

提供更多享受阳光的可能性绿化覆盖率

大于一般社区车行道人行道之间设隔离带

建筑之间以风雨长廊连接

宅前院落——高龄老人活动中心绿地

——低龄老人活动提供多种业余爱好的户外场地

营造有人情味的户外交流空间

空间先后、主次、从属分明

形式、风格、色彩的协调

坚持软环境为主的设计原则适老化景观设计的特征万科全龄社区模型》适老化住宅年轻人、自理老人、介助老人

老年公寓自理老人、介助老人

介护机构介护老人万科全龄社区模型》从规划模型看居住人群结构分布自理老人活动范围

介护老人活动范围

介助老人活动范围

不同生理状态老人活动范围1.   

自理老人基本可以在全设计范围活动介助老人活动能力相对减弱基本在

自己住所的附近活动所以加强宅间的景观有利于老年人的活动。

2.   介护老人介护老人可活动参与的区域需预留轮椅停靠位。道路要保证平

坦。

3.   介助老人主要在老年公寓周边活动设置更多的社交空间散步空间在年

轻人活动区域加入老人参与或观看区。根据老年人生理特征分析老年人在社区中的活动范围万科全龄社区模型》与子女同居老人

独居老人

介护老人夫妇

小孩

老人7:00  8:00   9:00  10:00  11:00  12:00 13:00  14:00 15:00  16:00  17:00 18:00  19:00  20:00  21:00 22:00  23:00       …  …   

6:00起床洗漱

化妆更衣

在家早饭

出门上班

工作

下班回家

吃完饭

饭后带小孩散

步玩耍

看电视、看书

哄小孩睡觉

洗澡睡觉

起床

吃早饭

外出

玩耍

回家

午饭

午睡

下午游戏活动

晚饭

晚间玩耍

洗澡睡觉

早锻炼

买早饭

带小孩

带小孩玩

买菜

带小孩

准备午饭

午睡

看电视读报外出活动

准备晚饭

晚饭

小区内跳舞散步

看电视

洗澡睡觉介护

老人7:00  8:00   9:00  10:00  11:00  12:00 13:00  14:00 15:00  16:00  17:00 18:00  19:00  20:00  21:00 22:00  23:00       …  …   

6:00起床吃早饭例行检查

休息 午饭

例行检

查

午睡

看护人员陪同

去户外

晚饭

例行检查看电视

 洗澡睡觉独居

老人7:00  8:00   9:00  10:00  11:00  12:00 13:00  14:00 15:00  16:00  17:00 18:00  19:00  20:00  21:00 22:00  23:00       …  …   

6:00早锻炼

吃早饭

看电视读报

午饭

午睡参加活动班外出活动

会友打牌

代子女

接小孩

晚饭小区内跳舞散步洗澡睡觉

看电视根据不同老年人的生理特征分析一天的活动内容万科全龄社区模型》分类居住需求活动需求 精神需求户外景观设计建议自理老人 适老化住宅

与儿童一起活动的场地聚会场

地休息场地定期锻炼身体的

场所

享受活力的生活享受与家人

相聚的时光与朋友的交流

?更多的活动场地结合儿童和年轻人的

活动

?充分考虑场地参与性与多功能性

?不同尺度的空间满足不同老人活动交

往的需求

介助老人 老年公寓

散步在花园休息与朋友交谈

观看儿童和年轻人活动

希望与孩子相伴精神的宁静

朋友的交流

?需要更多的休憩空间应对行动能力减

弱

?将年轻人的活动引入预留观看场地

?更多散步交谈区域

介护老人 介护院

在花园休息体验室外空间观

看儿童和年轻人活动

渴望精神的宁静希望接触室

外接触年轻人。同龄人的交

流

?无障碍程度最高留有轮椅停靠区

?由于难以参与景观强调以让老人观看

和感受为主

?通过植物色彩等加强老人对环境感知

增强体验性根据不同老人的活动内容提出对景观场地的需求万科全龄社区模型》设计框架——通过分析老年人的活动特点制定景观框架老人对活动距离的选择<500m
<500m>
500-1000m>1000m79.6%

21.2%1.9%调查表明老人更倾向

于在离家更近的500m范

围内进行活动当出行

距离超过1000m时只有

很少的老人愿意选择。

老年人的活动地点会因天气变化、时间早晚和活动内容等因素的变化而

变化但是由于老年人的生理心理特征他们更愿意在离家近的一定范

围内活动。

老年人的出行活动特征可以根据其出行时间、活动半径和频率以及出

行的范围所组成的不同活动层次的空间分布领域。它可以划分为基本生

活活动圈、区域活动圈、市域活动圈、集域活动圈数据来源于调查问卷老年人出行距离与活动圈的关系万科全龄社区模型》区域生活圈

市域生活圈也称为扩大邻里活动圈指以居住区为出行规模的老

年人的活动范围活动半径不大于450m活动者以步行者为主适合老年人的

10分钟疲劳极限距离。这些区域包括小区中心广场、小区公园、街边和老年活

动中心等

是指老年人日常生活中使用频率最高和停留时间最

长的场所约180m-220m符合5分钟老人出行距离。

调查显示老人活动的主要场所在自己家及周边老

人在这里活动容易有安全感、亲切感和可信赖感。这

些区域包括自家小院、楼道口、宅前绿地、组团绿

地基本生活活动圈

5分钟出行距离

10分钟出行距离是指以市区为出行规模的老人活动范围活动半径较

大出行方式多为公共交通为主由于距离较远老

年人多结伴而行。这些区域包括市级公园、广场、

博物馆等20

-45分钟出行距离该区域是相对于区域活动圈和市域活动圈之间它的出行频

率也是介于两者之间介于区域和市域活动圈之间

集域活动圈老年人出行距离与时间、活动能力的关系万科全龄社区模型》服务半径一般500m左右。这样的空间具有一定范围

内的公共性绿地面积具有保障出行距离比较合适

是老年人交往、游憩的主要场地。500

m180-220米出行距离多活动于组团空间是指宅楼幢间的院落空间。这个空间是利用率最高的场所

也是小区内最有吸引力的活动空间符合老年人的日常活动半径

180-220m。老年人可以就可以就近找到休息、聊天、下棋和健身的场地。220m500米出行距离多活动于公共绿地老年人出行距离与空间层次的关系万科全龄社区模型》老年公寓、介护机构

老年人基本生活活动圈180-220m)

老年公寓、介护机构

老年人区域生活圈500m

1.色块集中的中心区域为老年人活动最聚集的地方此处应多布置老年人的社交

场地强调景观的可欣赏性。无障碍要求最高。

2.两侧区域的设计突出场地的活跃性。重点考虑结合年轻人和老人的活动将活

力带入老年人的生活。以养老公寓为基点看老年人在社区活动的范围万科全龄社区模型》组团 组团

公共

活动中心

组团 组团

组团活

动空间

住宅单

元

宅前

景观

宅前

景观

基于建筑之间的组团景观空间

基于一个居住区组团的景观空间

基于本案规划模型的景观空间从老年人在社区中的活动范围提出的景观空间结构万科全龄社区模型》多样化室外空间构架——中央公园、活力轴、居住组团万科全龄社区模型》?对外开放空间形成社区中集中的绿化公园

?介助老人和介护老人的主要活动范围重点考虑此类老人的需求

?营造宁静、舒适的景观感受寻找心灵的归属感和温馨的归家感治疗花园、宠物乐园、散步径、社交庭院、阳光草坪、晨练花园多样化室外空间构架

——中央公园万科全龄社区模型》休闲性活动休闲性活动是一种只有在老年人有参与

的意愿并且在时间地垫可能的情况下

才会产生的包括散步、观赏、练功、

唱戏、棋牌等。这些活动只有在外部环

境条件适宜的情况下才会发生。老年人

常见的自发活动有1

、晨练型如气功、太极拳、剑术、

健身操、散步等。2

、夜沙龙型以健身操和交谊舞为主

这类活动需要较开阔的聚集场地。3

、闲散型:多为相互熟悉或有相同爱好

的小团体组织的活动.中央公园多进行一些休闲性活动多样化室外空间构架

——中央公园万科全龄社区模型》治疗花园

社交庭院

通过植物给老人带来

舒缓的氛围给行动

能力较弱的老人提供

社交休憩场所

晨练花园

宠物乐园

中心公园在靠近养

老公寓附近布置老

少咸宜参与性强的

活动区域

散步径

活动草坪

开阔的中心草坪空

间带来开敞舒缓

的效果中央公园万科全龄社区模型》?开放的街区通过将年轻人活动引入让老年人更多的参与突出活力的氛

围

?对不同老年人喜爱的活动类型划分空间使相同需求的人群可以充分社交

?通过社交实现自我成就感体验一种社会属性上的心灵归属感亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、社交庭院、宠物乐园、戏曲沙龙、体育天地篮球场、门球场、羽毛球场多样化室外空间构架

——活力轴以康健型体育活动为主万科全龄社区模型》How are you!

嗲额 漂亮的What''s

 up? 侬是萨辰光来额Hi早上好

おはようご

ざいます早上好Glad to see youHow are you getting 

along with...?こんにちは好的不得了社交性

活动?

开放的街区通过将年轻人活动引入让老年人更多的参与亲子乐园、艺术沙龙、阅读天地、社交庭院、宠物乐园、戏

曲沙龙、体育天地篮球场、门球场、羽毛球场多样化室外空间构架

——活力轴以康健型体育活动为主万科全龄社区模型》多样化室外空间构架——活力轴以康健型体育活动为主万科全龄社区模型》?提供舒适的室外环境同时有不同功能的活动空间

?设置老人和儿童共同活动的场地增强老人活动的参与性

休憩庭院、室外下棋、散步

亲子活动、健身花园、休憩花园、社交花园、心灵花园多样化室外空间构架

——居住组团万科全龄社区模型》?组团内多进行的活动范围小活动类型较为固定和单一

例如看管儿童游玩、邻里交谈下棋或者等人等车。组团性

活动?

提供舒适的室外环境同时有不同功能的活动空间

?设置老人和儿童共同活动的场地增强老人活动的参与性多样化室外空间构架

——居住组团万科全龄社区模型》景观设计框架下的多样化室外活动场地分布万科全龄社区模型》设计细则——适老住宅景观精细化设计要点需要关注的问题轮椅通行及停靠

步行路段的休息停靠区

材料的安全性防滑防

摔

色彩识别需要关注的问题

植物的视觉引导

植物气味的利用芳香

疗法

植物的季节性

结合场地的空间氛围营

造需要关注的问题

导视的色彩图案识别

字体大小

夜间导视考虑照度阴

影

有声指引室外场地配置

步行系统

植栽系统

导视系统

需要关注的问题

根据人数对应场地数量

需求

根据老年人喜好选择合

适老人的活动类型

交流空间符合老年人习

惯1.

无障碍原则2.安全性原则3.易于识别原则

4.易于控制和选择的原则

5.易于到达原则

6.易于交往的原则以适老化景观设计原则为基础

适老化景观设计要素万科全龄社区模型》需要关注的问题轮椅通行及停靠

步行路段的休息停靠区

材料的安全性防滑防摔

色彩识别步行系统

?建议在人行过路处、行人路末端及楼宇入口的适当地方设置下斜路

缘石。

?对于下斜路缘石及连接下斜路缘石的路缘剖度建议斜度不应深过

1:8最理想的斜度为1:12

?建议下斜路缘石的长度至少1200mm阔度至少应有1300mm。

?建议在下斜路缘石后提供1500mm*1500mm的净空间方便上

落。

?建议下斜路缘石表面应防滑并装设有警告条纹的引路砖设置下斜路缘石

适老化景观设计要素万科全龄社区模型》适老化景观设计要素万科全龄社区模型》需要关注的问题轮椅通行及停靠

步行路段的休息停靠区

材料的安全性防滑防

摔

色彩识别步行系统

为方便轮椅的人士建议通道的净宽不应少于900mm理想宽度为大于

1500mm。如宽度少于1500mm最好在每10m出提供面积至少

1500mm*1500mm的空间供轮椅的通过和回转。

建议在无障碍通道的一边提供凹凸纹引路径

为协助视障人士建议通道边缘位应以颜色光度质感和竖柱边显示。

建议无障碍通道的表面应该防滑并应定期维修保养。

建议无障碍通道旁的植物或花槽应离开引路径450mm至600mm。

通道应精良平坦建议无障碍通道的斜度不应超过1:12离校坡度应少于1:25尤其是较长的坡道。

建议在无障碍通道沿途设置街灯和座椅。

建议在无障碍通道和其沿途作为设置绿荫和雨棚。

建议沿无障碍通道的树枝、指示牌和路灯下的净空高度应有2m、

排水渠与无障碍通道的交接的地方应设置格栅。建议渠道格栅的狭槽不应与主要

交通方向平行格栅的开口应尽量细小以免拐杖或者轮椅的轮子陷入。

为协助轮椅认识建议无障碍通道的表面不应铺盖松散的砾石和沙砾。

在行人路上有指示牌、街灯、树木、邮箱和其他街道设施的位置最理想应设有

凹凸纹的危险警告引路砖。通道无障碍设置需要关注的问题植物的视觉引导植物气味的利用芳香疗法

植物的季节性

结合场地的空间氛围营

造植栽系统

建议在社交区的周边栽种植物增添视觉趣味

为安全理由建议社交区不应被植物遮蔽

为安全理由尤其是为了视障人士建议树木如有低生横枝便应修建或者将之种植

与原理无障碍通道的地方。

建议应考虑利用不同的植物在四季营造一个全年充满视觉趣味的景致。

花卉植物建议要选优对比色义工视障人士欣赏。

建议避免种植有害和有毒的植物序号

 植物名称

养生功效

1

银杏 生吃引疳解酒降痰消毒杀虫熟吃温肺益气定喘嗽缩小便

2

朴树 清热凉血解毒。主漆疮荨麻疹

3

合欢 安神、活血、消肿止痛、治失眠

4

榉树 树皮、叶入药清热安胎。主治感冒头痛肠胃实热痢疾妊娠腹痛

5

香樟 温中、散寒、祛风、行气

6

榆树 消水肿利小便止喘

7

桧柏 安神调气、镇痛

8

枇杷 化痰止咳、润肺、和胃降气

9

白玉兰 失散风寒、清脑10

鹅掌楸 治风湿症、肌肉萎缩11雪松 祛风止血、润肺

12

无患子 散气止痛、化痰止咳、急性肠胃炎

13

桑树 祛风清热、补肝益肾

14

梅 平肝理气、活血化瘀、敛肺涩肠

15

桃树 消肿、止腹水敛汗止血治盗汗常见植物养生功效适老化景观设计要素万科全龄社区模型》?应避免用以下有害植物或容易引起老年人不适的植物类型植物分类 植物名称 备注

有毒类

夹竹桃 枝叶有毒

杜鹃花 植株和花有毒

刺桐 种子有毒

苦楝 果实有毒

凤凰木 花及果实有毒

洋地黄 叶有毒

相思豆 种子有毒黄杨

 叶子有毒有飞絮类

柳树 有飞絮

杨树 有飞絮

法国梧桐 有飞絮易使人过敏

有针刺类

火棘 易使人误伤

枸骨 易使人误伤

凤尾兰 易使人误伤

黄刺梅 易使人误伤

月季 易使人误伤

易引起过敏类

漆树 会引起过敏

乌桕 致癌植物

紫荆花 会引起过敏适老化景观设计要素万科全龄社区模型》适老化景观设计要素万科全龄社区模型》需要关注的问题导视的色彩图案识别

字体大小

夜间导视考虑照度阴

影

有声指引导视系统

提供视觉、听觉、活动或触觉刺激。触觉刺激是最重要的比如在主要的交通交叉口或

楼梯前铺地应有所变化

在需要有色彩变化的地方采用黄色、橙色和红色。因为这些颜色是最容易被察觉到的。

而蓝色、绿色和紫色由于眼球水晶体种存在的黄斑起了过滤作用而不易被察觉。

植物应有明显的叶片质地、性质的变化及不同的香味以刺激视觉和嗅觉

步行道上应有不同程度的阴影区和围合感这样可让老人有充足的感官体验。但是要避免过深的阴影区和过明亮的区域并列因为这样会让人感觉地面有起伏。保证夜间照度建议室外光线至少要有50-75勒克斯最好有75-120勒克斯。导视牌设置考虑老年人生理特点导视牌距离地面850~1200MM

导示牌面照度不小于120勒克斯

导视牌设置建议采用对比色方便老人辨认提供充足的可感知信息适老化景观设计要素万科全龄社区模型》室外场地配置

需要关注的问题

根据人数对应场地数量

需求

根据老年人喜好选择合

适老人的活动类型

交流空间符合老年人习惯儿童游乐与老年活动场地共同设置建议入口应远离交通要道并且方便有残障的儿童到达

建议入口的净宽度至少有900mm1500mm则为理想

建议入口要有通道接驳并连接所有的游玩设施、接驳元素和空间。

建议入口两旁均设有至少1500mm*1500mm的轮椅操作空间建议无障碍通道应连接所有游玩设施。

游乐场通道最少净宽度应有1500mm。如果难以提供1500mm宽的通道宽度至少

有900mm并与每10m在通道旁设有至少1500mm*1500mm的轮椅操作空间

建议无障碍通道表面必须防滑。游玩设施的地步和周边通道的表面应有减缓冲击力的

功能并应定期维修。

场地内设置老人健身场地及交谈区预留至少800mm*1200mm的轮椅停靠空间

老人活动的场地需要能够清楚的看到儿童活动室外场地配置

需要关注的问题

根据人数对应场地数量需求

根据老年人喜好选择合

适老人的活动类型

交流空间符合老年人习

惯庭院休憩场所设计要点

适老化景观设计要素万科全龄社区模型》

庭院的朝向应避开强分和日晒等不良气候因素的影响注意庭院与室内、外的关

系。

庭院中不行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区避免干扰室外场地配置

需要关注的问题

根据人数对应场地数量

需求

根据老年人喜好选择合

适老人的活动类型

交流空间符合老年人习

惯强调老年人交流空间设置

创造各种可以用来社交和私交的小空间包括大空间里的次一级小空间。多功能的大空间总的

来说是不适合非正式交往的。

户外的社交用地应安排在室内活动区域附近例如建筑的入口、起居室、餐厅或游乐场旁。要

提供足够的空间容纳多种活动、人员通行及静坐、观赏和谈话等。“相对”座椅很受欢迎。

选择有安全感的地方安置座椅例如建筑旁边活封闭较多。工作人员和具名经常可以看到的地

方通常会令人有安全感。作为的安排应避免居民背向开放空间。因为对多数老人来说背靠建筑、

墙或植物让他们感觉更安全

座位安排应避免使用者目光过分接近而产生不舒服的感觉。

在最繁忙的入口处设置一个成直角或U形的座椅。这样的设计可使一些人保持交谈的距离而坐。

座椅要设置在可以让居民看到热闹的社区街道的地方这样可让人感觉在参与社区生活。

应有可让人独坐的座位。适老化景观设计要素万科全龄社区模型》冬季(计算月份1月份)秋季(计算月份9月份)

夏季(计算月份7月份)春季(计算月份4月份)

环境风速过大的区域应避免设计集中的活动场地考虑利用相对较密的种植林阻挡一部分风速。冬季能忍受的较舒适的风速为5M/S以下所以对于本来来说老年人冬季主要活动的区域是宅间的绿地。环境风速分析万科全龄社区模型》冬季(计算月份1月份)

秋季(计算月份9月份)

夏季(计算月份7月份)

春季(计算月份4月份)

图示中行成气旋的区域应避免设计集中活动的场所。环境风向分析万科全龄社区模型》老年人群与年轻人群活动场地亦分亦合线性混合布置利于形

成活力场。

安全、无障碍和可识别性的步行和休闲系统使老年人在户外有

身心愉悦的体验。全龄社区的景观特点混合布置商业模式空间层次老人的各种机能退化需要在户外设施功能植栽家具设

计等多层面予以考虑以起辅助作用安全便捷

关注细节老人的活动半径决定了他大部分时间会在社区内活动需要多

种动与静私密与公开不同性质的空间场所以满足各种日

常活动需求万科全龄社区模型》景观设计总结养老地产的背景

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

附录养老地产案例分析

序言1.  人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多急需突破原有的家庭养老方式以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完

善与社会养老需求仍有较大差距。2.养老地产作为养老产业重要的硬件组成伴随着养

老模式经历了各个发展阶段但最终都发展为以

居家养老和社区养老为主要模式。针对国内养老

地产的问题和现状全龄社区模式的解决方案应

运而生。3.全龄社区以全生命周期为线营建适宜全龄段客

户群体混合居住的大型成长型活力社区,由于此模

式与住区开发模式紧密结合,因此有更强的适应性

与发展性地解决国内养老问题的可能.4.全龄社区配置普通商品住宅、适老住宅、销售型老年公寓、出租老年公寓以及介护机构前三类

是销售型物业后两类是持有型物业。5.万科全龄社区模型全面分析全龄社区核心诉求

充分研究老人生理心理特点在产品设计与规划

上创新成熟是具有更强适应性的养老地产解

决方案,为老龄化社会贡献价值!附录养老地产案例分析

养老地产的发展研究

全龄社区养老地产模式

万科全龄社区模型

综述

养老地产的背景序言项目名称 价值主张 目标客群 区域资源 养老居住 养老设施

养老服

务

服务范围产品类型 经营

模式九如城宜兴全产业链的养老综合体

中高端老年人

群

新城大盘自

然资源好低

容积率。

政府大力支持

集中养老公

寓

家庭养生住

宅

全区适

老化设计

销售

持有

养老研究中

心

体检中心

老年康复医

院

养护院

康复护理

研究培训

医疗培训

运营服务

数据信息

中央厨房

全区服务

4600名老人蔚蓝

-林溪公

馆沈阳私人医生服务

养老社区

同住宅市场客

群

新城位于已

开发的高档高

尔夫别墅区内

5-11层多层、

小高层住宅

精装修适

老化设计

销售

医疗机构

活动中心

景观资源蓝卡医生

服务

养生保健

文化娱乐

居家服务

老有所为1000

户

1500~2000

名老人永泰红磡

-阳

光幸福村天

津中国式持续照

料退休社区

首个中国式

CCRC社区

经济发达城市

的中高收入老

人群体

位于城市复合

型高尔夫居住

大盘景观丰

富低容积率

低层、小高

层住宅

持有 失智老人护

理中

护理之家

医院

幼儿园

独立生活

介助服务

医疗护理

痴呆护理

临终关怀

半径5~10

公里的老人香树湾国际养老社区上海郊区型高端社

区

经济发达城市

的中高收入老

人群体

新区环抱在

大型绿地城市

氧吧、高端别

墅区中的生态

养老社区

养老公寓

养老配套

持有 颐养中心

医疗室

营养食堂等

独立生活

介助服务

护理

规划有300

个福利性养

老床位与

532套老年

公寓双井恭和苑

北京市区型高端老

年持续照料生

活社区

经济发达城市

的中高收入老

人群体

位于市区交

通便利更贴

近医疗资源

更贴近高端生

活配套。

养老配套 持有 颐养中心

食堂等

独立生活

介助服务

医疗护理

规划有439

个养老床位国内养老地产开发现状国内项目》国内项目》九如城宜兴----综合养老社区九如城宜兴开发企业

无锡九如城养老产业发展有限公司

企业性质

民营/私营企业

企业简介

无锡九如城养老产业发展有限公司由江苏

中大地产集团投资组建是一家致力于

养老养生产业投资运营的民营企业公

司坐落于宜兴东氿新城区域。国内项目》

项目区域

宜兴东氿新城区域宜城街道沧浦村

区域特点1

、政策政府积极推动社会养老建好平台做支撑聚集民间资本推动社会养老。2、经济市民富庶拥有较强的消费基础

2、环境自然风景和气候十分适宜养老九如城宜兴

----综合养老社区国内项目》

项目价值主张

打造全产业链的高端“养老综合体”在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老人从健

康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。项目规模

用地面积533000平米800亩 容积率0.9

建筑面积480000平米 总投资30亿元

九如城宜兴----综合养老社区养老居住 养老设施 养老服务 建筑类型

?康复护理中心

?集中养老公寓主要面向健康老人

?家庭式养生住宅

老人可和子孙在一

起生活居住

?康复护理?

研究培训?医疗培训

?运营服务

?数据信息

?中央厨房?

养老社区?养老公寓

?医院

?食品基地

?购物中心?

酒店?学校

?公园?

养老研究中心?体检中心

?老年康复医院

?养护院项目客群中高端老年人群国内项目》九如城宜兴

----综合养老社区?和当地政府有前期良好沟通赢得政府支持

?首次提出“养老综合体”模式

?适老化设计在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备

?整合运营资源

BOBATH康复医院韩国

SEVERANCE体检中心韩国

?打造服务链的上游

在建600亩的“CSA农场”按需生产各类有机食品供应给中央厨房。

?分期开发

一期开发2012.10.18动工,

预计2014年投入使用

养老研究中心

康复医院8万方

养老社区5万方?

整合资源通过整合运营医疗资源提升

目标客户对项目的信赖感

?产品设计独特的适老化产品设计使普

通住宅产品也能提升溢价能力。

?产业链通过上游产业的打造一方面提

升产品吸引力一方面增加新赢利点项目启示

项目要点国内项目》九如城宜兴

----综合养老社区国内项目》九如城宜兴----综合养老社区项目规模

用地面积120000平米

建筑面积190000平米

容积率1.58户数

1000户国内项目》蔚蓝-林溪公馆沈阳----新建大型社区养老组团地产开发

辽宁香格蔚蓝房地产

开发有限公司总裁

 于浩波地产开发+蓝卡服务=蔚蓝养老模式蓝卡服务

蓝卡国际健康集团

董事长于浩波

物业管理

英国第一东方物业

管理有限公司家庭医生

服务

高端

物业服务国内项目》蔚蓝

-林溪公馆沈阳----新建大型社区养老组团项目价值主张中国首批绿色养老住区示范项目内部配套“蓝卡”私人医生服务,引进三级甲等沈

阳医学院沈洲医院为业主提供医疗专家“一对一”贴心医疗服务、绿色食品特供、

候鸟健康之旅等专属服务。双服务体系国内项目》蔚蓝

-林溪公馆沈阳----新建大型社区养老组团养老居住 养老设施 养老服务 建筑类型国内项目》蔚蓝-林溪公馆沈阳----新建大型社区养老组团?多层小高层住宅

精装修?

医疗服务?养生保健

?文化娱乐

?居家服务

?老有所为?

住宅?商业街

?金融机构

?医疗机构

?活动中心

?高尔夫练习场

?果岭?

网球场?足球场项目客群同住宅客户群?于蔚蓝听雨观澜大盘中设置

?2012年推出蓝卡模式将医疗环节从地产开发中剥离

?蓝卡会员制一对一家庭医生服务支持居家养老

?提出“养老服务+物业服务”双服务模式

?小区适老化设计+蓝卡服务实现居家养老模式

?整合医疗资源

专家团队与三甲医院建立绿色通道与中华医学会全科医学分

会和中化健康学会建立合作关系

?组织蓝卡俱乐部

组织退休专家和义工加入俱乐部实

现老有所为。

?混合布置依托普通大盘混合布置养老

类产品。有效利用配套

?整合资源通过整合运营物业资源提升

楼盘溢价能力项目启示

项目要点国内项目》蔚蓝

-林溪公馆沈阳----新建大型社区养老组团企业养老产业介绍

永泰红磡养老产业集团是一家以提高中国老人生活品质和幸福指数为使命专注

打造整个养老产业价值链的国内领先企业。

聚焦城市上海、北京、天津

产业使命提高中国老人的生活品

质和幸福指数

目标愿景成为中国养老产业一线品牌

核心业务

养老社区开发和资产管理业务

养老社区运营和咨询业务国内项目》永泰红磡

-阳光幸福村天津----综合养老社区幸福村项目规模

用地面积53280平米80亩

领世郡项目城市复合型高尔夫大盘

地处天津市河西区外环线、津沽二线、

徽山路延长线、梨双公路内

外环线控制绿化带2250亩

用地面积3560000平米5348亩建筑面积

1500000平米容积率0.4国内项目》永泰红磡-阳光幸福村天津----综合养老社区打造中国式CCRCCCRC定义“持续照料退休社区”+“一站式养老社区”

为老年人提供从独立生活到辅助生活、专业护

理等不同阶段持续照料的养老社区代表了一

种更健康、更有力、更现代、生命更有保障的

老年生活方式美国统计值是寿命延长8-10

岁医疗健康支出降低30%。

目标客户

经济发达城市的中高收入老人群体

社区形态

以市区中小型CCRC为主

以城郊中大型CCRC为辅。

经营模式持有经营

收费模式可返还押金+服务费

区域策略先以上海、天津、北京三地为中心

发展然后逐步向其他经济发达城市辐射扩

展。国内项目》永泰红磡

-阳光幸福村天津----综合养老社区养老居住 养老设施 养老服务 建筑类型国内项目》永泰红磡-阳光幸福村天津----综合养老社区项目客群经济发达城市的中高收入老人群体?低层小高层大中小户型?独立生活

?介助服务

?医疗护理

?痴呆护理?

临终关怀?住宅

?医疗机构

?幼儿园

?活动中心

?失智老人护理中心

?幼儿园

?护理之家

?大面积绿地、景观

、种植园外环绿化带?2012年2月份启动2013年8月份失智老人护理中心启用配有怀旧疗法、音乐疗法、农艺、园林和宠物疗法等多种

先进康复疗法为失能老人家庭分担忧愁缓解老人失智

恶化程度。

?建设一家“护理之家”医院。可提供预防、医疗、护理和康复等多种医疗服务配有经验丰富的老年专科医生。?

整合资源与三甲医院“链接”并且“阳光幸福村”负

责为重病老人垫付医疗费

?战略规划养老产业打造中国式CCRC社区。借助开发商自

有养老产业资源、社区医疗配套规划、适老化设计产品以

及大型居住区自身配套为老年人提供预防、医疗、护理、

康复、休闲、娱乐等多种医疗及生活服务。

?CCRC持续照料退休社区可实现一站式

养老

?整合资源通过整合医疗物业资源提升

运营能力项目启示

项目要点国内项目》永泰红磡

-阳光幸福村天津----综合养老社区国内项目》香树湾国际养老社区上海浦东----综合养老社区项目背景?香树湾国际养老地产项目通过与当地政府合作与上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口

由国际知名的养老品牌培训服务团队运营可全面满足老人医务保健、家政服务、健康餐饮、休

闲娱乐、健身养生等各类需求。?

环抱在大型绿地城市氧吧、高端别墅区中的生态养老社区。横滨太阳城国内项目》横滨太阳城

香树湾国际养老社区上海浦东----综合养老社区项目位置

?位于上海市近郊距离地铁野生动物园站约1公里距上海迪斯尼乐园大门约9公里。

?周边为成熟居住区边缘即独立又融合

?地处大浦东的迪斯尼辐射区与野生动物园传统别墅区景观良好国内项目》香树湾国际养老社区上海浦东

----综合养老社区项目规模?占地面积约100亩?建筑面积约11万平方米

?总户数规划有300个福利性养老床位与

532套老年公寓?

户型面积60平2房和108平3房国内项目》香树湾国际养老社区上海浦东----综合养老社区营收模式香树湾国际养老社区目前整个社区已全部结构封顶预计将于2014年正式开园采用会员

制的运营模式会籍可转让、可继承首批创始会员更将获得多项礼遇。国内项目》

入住老人特点

?高收入老人为主

?部分中低收入老人

?多数有国外生活背景

?入住费用基本为自己承担香树湾国际养老社区上海浦东

----综合养老社区?服务人员配置

?美国知名企业魅力花园携带其在养老公方面的国际标准和先进理念进入中国旨在满

足中国老年人在他们各年龄段的需求。专业团队组成成员包括总经理、护理总监、

医疗总监、活动经理和餐饮经理。

?社区里将配备医务保健中心、专业食堂、恒温泳池、健身馆等满足老年人在医务保

健、家政服务、健康餐饮等方面的需求。香树湾还特别设计了部分户型能让子女与

父母共同入住。国内项目》香树湾国际养老社区上海浦东

----综合养老社区?医疗配置?本项目内设置颐养中心以先进的设备与专业人员消除后

顾之忧。

?开通与上海市浦东医院的“绿色通道”,当老人需要医学就诊时通过外部合作医院进行救助。国内项目》

浦东新区政府全额投资的现代化二级甲等综合性医院

社区颐养中心香树湾国际养老社区上海浦东

----综合养老社区养老居住 养老设施 养老服务 建筑类型国内项目》项目客群经济发达城市的中高收入老人群体?低层高层?两居和三居?独立生活

?介助服务

?医疗护理

?养老公寓

?颐养中心

?生活中心

?活动中心

?颐养中心

?生活服务中心

?营养食堂?

医务室?皇家园林香树湾国际养老社区上海浦东----综合养老社区?养老院将采用家居式的装修风格全部安装了适合老年人生活

的地暖系统和智能化保障系统。

?国际知名的养老品牌培训服务团队可全面满足老人医务保健

、家政服务、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。

?老年公寓则面向中高收入人群按老年人居住习惯进行精装修

让他们可以拥有自己独立的居家养老空间。?

上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口。?会员制运营香树湾国际养老社区采用会

员制的运营模式会籍可转让、可继承。

?产品设计居家式的定位打造兼顾四代

的养护、养老、养生、养乐天地。

?功能设计社区化的功能互补为老年人

解决在他们各年龄段的需求。项目启示

项目要点国内项目》香树湾国际养老社区上海浦东

----综合养老社区中国项目》双井恭和苑北京----结合医疗设施养老机构项目背景

?乐成养老运营的养老地产项目。项目位置?

项目位于北京最繁华的CBD核心

区距离国贸约1.5公里。?

临近通惠河沐泽温润水岸气息高端的居住、艺术、教育及商

业设施相掩相间于周边彰显现

代都市繁华。国贸

双井恭和苑中国项目》双井恭和苑北京

----结合医疗设施养老机构项目规模

?占地面积13000㎡

?建筑面积25000㎡

?总户数269户其中分自理半自理全护理特护中国项目》双井恭和苑北京

----结合医疗设施养老机构营收模式

?仅吸纳60岁以上的老人服务对象包含自理、半自理、不能自理、老年失智--阿茨海默病(老年

痴呆等不同需求的老人。

?收费标准

费用包括居住、餐饮、基本照护、娱乐活动、基本医疗保障五大服务、月基本费从7,800         

至26,800元(房间大小不等。

?月金双拼开间每人一间套内共二间

1  人住7800元/月

2  人住15600元/月小

 开 间1人住9800元/月大 开 间1人住12800元/月

2   人住16400元/月

?额外收费理发、家属用餐、保健按摩以及个人卫生用品等。

?押金分为医疗风险押金及入住押金等数万元。中国项目》双井恭和苑北京

----结合医疗设施养老机构室内设计——居家风格中国项目》双井恭和苑北京----结合医疗设施养老机构养老居住 养老设施 养老服务 建筑类型

?康复护理中心

?养老院

?康复护理?

医疗服务?运营服务

?厨房?

养老社区?公园

?养老研究中心

?体检中心

?老年康复医院

?养护院项目客群中高端老年人群中国项目》双井恭和苑北京

----结合医疗设施养老机构?提出为老人提供“一站式”的持续照料模式

?适老化设计在住宅设计上全部采用适合老年人生活

的设计和设备

?整合运营资源

国际化养老系统培训的养护团队

具有执业职格的专业医疗和护理团队经验丰富的餐饮

、活动和物业团队

?整合资源通过整合运营医疗资源使普通项目也能提升溢价能力。

?产品设计以家的概念为设计核心打造出温馨舒适又安全的老年生活环境提升目标客户对项目的信赖

感。?

区位优势通过区位优势全面提升产品吸引力。项目启示

项目要点中国项目》双井恭和苑北京

----结合医疗设施养老机构日本项目》横滨太阳城----郊区型高端机构项目背景

?SunCity自行投资建设的养老地产项目与2005年投入运营。

?土地原址为炸药厂株式会社以较低的价格获得土地。?

现有为一期规模二期280户预计于2011年开工建设。项目位置

?位于横滨市近郊距离地铁横滨站约20-

25分钟车程。

?周边为成熟居住区边缘即独立又融合

?地处高地视野开阔景观良好天气

晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市

横滨太阳城日本项目》横滨太阳城

----郊区型高端机构项目规模

?占地面积84350㎡

?总造价1亿美元不含土地成本每平米造价1785美元?

建筑面积56012㎡?总户数601户其中自理型480户介护型121户

自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。

?户型面积自理型住宅单元的户型面积44.6~82.3㎡平均面积为61.6㎡

介护型住宅单元的平均户型面积22.3~27.9㎡平均面积为22.9㎡

公共空间面积自理型住宅单元公共空间面积为18449㎡

介护型住宅单元公共空间面积为3107㎡

?公共空间比例占到项目总面积的38%高比例的公共空间配置是项目一大特点日本项目》横滨太阳城

----郊区型高端机构营收模式括号内数字为人民币

一次性入住金?

根据房间大小3,000万~9,800万日元不等240~784万其中4,900万日元392万的比例最多?两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元80万/居室。

?一次性入住费用15年内可退还部分。

?计算公式为入住费用*0.85*180月-入住月/180入住满15年后一次性入住费用不再退还。?

月金?额外收费室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。

?最初入住时即吸纳自理型老人也吸纳介护型老人。?

老人入住后可直至终老。管理费

公共空间水电费+物业管理费+行政费

102,900日元8,232元/月/人

150,150日元12,012元/月/两人

餐饮费66,150日元5,292元/月/人日本项目》横滨太阳城

----郊区型高端机构?服务人员配置

?介护老人服务1.5(老人) 1服务人员

?医疗配置

?项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室

?当老人需要医学就诊时通过外部合作医院进行救助。

经营状况

?自理型住宅单元的入住率为61.7%

?介护型住宅单元的入住率为47.1%

入住老人特点

?高收入老人

?多数有国外生活背景?

入住费用基本为自己承担日本项目》横滨太阳城----郊区型高端机构?高星级酒店的装修风格

?室内外景观结合引入

?良好的室内外景观视野

室内设计日本项目》横滨太阳城

----郊区型高端机构?依靠强大的股东背景项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供降低开发成本分摊开发风险。

?选址选址近郊以较低价格获得土地。

?高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。

?高比例的公共空间设计提供各种老人交流场所吸引老人减

少居室内留置时间。

?充分考虑老年人的生理和心理需求在产品细节上体现个性化

和精致性。?

股东整合整合各类型与养老地产产业链

相关的股东共同投资成立养老地产运营管

理机构通过各自的资源将养老地产的经营风险和成本降低。?

产品设计独特的产品设计使项目区别

于一般养老机构的氛围。?

功能设计通过便利性公共设施设置在项目内部营造完整的生活圈。项目启示

项目要点日本项目》横滨太阳城

----郊区型高端机构日本项目》银座太阳城----市区型高端机构项目背景

?SunCity租赁物业运营的养老地产项目物业租赁期为25年。

项目位置

?项目位于东京最繁华的中央区距

离银座四丁目约5-10分钟车程。

?紧邻隅田川河拥有良好的河景资

源和开阔的视野。是日本市中心养

老项目的典型代表。银座四丁目

银座太阳城日本项目》银座太阳城

----市区型高端机构项目规模

?占地面积4714㎡

?建筑面积39277㎡?

总户数362户其中自理型314户介护型48户自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元后期由于需求度偏低改建为自理型住宅单元。

?户型面积自理型住宅单元的户型面积42.0~83.5㎡平均面积为65㎡

介护型住宅单元的平均户型面积21.4~48.7㎡平均面积为29.2㎡公共空间面积自理型住宅单元公共空间面积为

8460㎡介护型住宅单元公共空间面积为3238㎡

?停车位机械停车数88个日本项目》银座太阳城

----市区型高端机构营收模式括号内数字为人民币

?仅吸纳有自理能力的老人项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务?

老人入住后可直至终老。?一次性入住金

?收费方式和横滨太阳城一样。

?费用在4035万~12965万日元不等323~1037万价格高出横滨太阳城约25%。

?月金?

额外收费收费项目和横滨太阳城一样。管理费

公共空间水电费+物业管理费+行政

费

172,200日元13,776元/月/人

价格高出横滨太阳城约

40%

258,300日元20,664元/月/两人

餐饮费94,500日元7,560元/月/人

价格高出横滨太阳城约

30%日本项目》银座太阳城

----市区型高端机构服务人员配置

介护老人服务1.5(老人) 1服务人员

医疗配置

?项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室

?与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作提供每年一次的体检及医疗救治服务。

经营状况

?自理型住宅单元的入住率为68%

?介护型住宅单元的入住率为53%

入住老人特点

?项目由于地处市中心除养老功能外还体现了投资功能

?68%的销售比例中50%为长期居住还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所?

入住老人多数为有国外生活背景高收入老人多数由老人自行承担入住费用?七成为女性平均年龄77岁三成为男性平均年龄79岁。

?三成为夫妇一起入住七成为单身老人入住。日本项目》银座太阳城

----市区型高端机构室内设计——酒店风格日本项目》银座太阳城----市区型高端机构?租赁物业进行运营降低了前期的开发投入。

?聘请顶级室内设计公司进行室内设计高规格的酒店式装修使公共空间感观几乎等同与高星级酒店。?

酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供降低运营成本同时

保证了专业化的服务。?

选址在市中心区吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资?选址选址在城市中心区利于树立形象

吸纳高端人群。

?医疗整合医疗服务与顶级医疗机构合作绑

定增加卖点的同时提升项目品质

?产品设计沿用酒店设计风格挑空餐饮和休

闲区即具备了服务功能也起到项目会所

的集聚效应。项目启示项目要点日本项目》银座太阳城

----市区型高端机构THANKS!BY