建设西路地块投资分析

一、【项目概况】

建设西路地块位于郑州市建设西路与伏牛北路交会处东南，北接棉纺路，西临秦岭路，东面为伏牛路，南靠建设路。行政区域隶属于中原区，房地产版块划分上属于西区。

宗地地块为狭长长方形，南北宽约40.39米，东西长约280.16米，总用地面积9898㎡（约14.85亩），总建筑面积62850㎡。

二、【投资分析说明】

1、评估目的：预测项目总成本、销售收入和利润；

2、因为规划是控规阶段，本项目按此定位完成这次投资估算分析。结合本地块的地理位置，建筑产品初步设计方案定为多层住宅+高层住宅+裙楼商业组成，建筑容积率6.3；

3、      项目基本指标：

占地面积：9898㎡ 

总建筑面积：62850㎡

        其中：多层住宅建筑面积10450㎡，高层建筑面积为42000㎡，裙楼商业面积为10400㎡，其他公共设施（停车位、地下车库等）初步方案暂时未确定，所列总建筑面积均为理论可销售面积；

4、      报告中，如无特别标出，则面积、单价、总价的单位分别万㎡、元/㎡、万元；

5、      本投资分析分四个部分：静态评估、动态评估、风险分析、敏感分析。

三、【效益评估】

（一）成本明细  

1、 关于土地费用

征地费按100万/亩计算；契税按征地费的4%计算：

100万*14.85*1.04=1544.4万元

2、 关于建设前期费用

包括：报建行政事业性收费，按总建筑面积65元/ ㎡计算；规划设计费用按

总建筑面积40元/ ㎡计算；地质与文物勘察按占地4元/㎡计算；三通一平按占地15元/㎡计算：

62850*（65+40）+9898*（4+15）=678.73万元

3、建筑安装工程费

    设备采购按总建筑面积100元/ ㎡计算； 高层桩基工程结合设计院估算233万元；建筑工程多层住宅按650元/㎡计算；高层住宅、裙楼商业按1200（含电梯）元/㎡计算；

    62850*100+10450*650+（42000+10400）*1200+233=7828.75万元

4、基础设施建设费

    供水、电、气工程、雨水、污水、绿化、道路智能化工程以及其他配套等工

程按建筑面积 150元/㎡计算：

62850*150=942.75万元

5、景观设计施工费

   道路修建、园林景观等按占地面积150元/㎡计算：

   9898*150=148.47万元

6、财务费用

    假定贷款期限为1年，贷款额为6000万，利率为6%：360万

（二）销售收入模拟

明确其销售进程及售价。可销售面积为多层住宅10450 ㎡、高层42000㎡，裙楼商业10400 ㎡。

1、      多层住宅销售：               均价：3200元/ ㎡

                                 总计：3344万元

2、      高层销售：                   均价：3800元/ ㎡

                                 总计：15960万元

3、      裙楼商业销售：                均价：8800元/ ㎡

总计：9152万元

4、      销售收入合计：                        28456万元

5、       毛利润：收入-成本=28456—13434.77 = 15021.23万元

（三）应交税费

与开发销售有关的各种税费按政府规定计算，其中开发环节中发生的税费计入工程成本，不另列出。各种应交税费及税费率分别是：营业税（5%）、城建维护税（0.05%）、产权登记费（0.1%）、印花税（0.05%）、契税（2%）、所得税（33%）。

1、各项税费：                            

①营业税（5%）：28456*5%=1422.8万元

②城市建设维护税（0.05%）：28456*0.05%=14.23万元

③产权登记费（0.1%）：  28456*0.1%=28.456万元

④印花税（0.05%）：28456*0.05%=14.23万元

⑤契税（2%）：  28456*2%=569.12万元

①～⑤小 计：2048.84万元

⑥企业所得税（33%）：

（收入-成本-2048.84）*33%=（28456—13434.77-2048.84）*33%=4280.89万元

①～⑥税费合计：                      6330万元

2、可售面积单位分摊税费：

总投资=成本+税费=13434.77+6330

=19764.77万元

3、单位可售面积投资成本：                 3144.75元/㎡

（四）投资构成表

由图表可以看出：除土地费用外，建安工程费在投资构成比中共占了40.2%，控制好这部分费用，关系到此项目盈利的多少。这就要求我们在保证施工质量、不影响项目档次的前提下控制好工程成本。

另外，应交税费的比例相应较高，总金额达6330万元，占总成本的32%，对这部分费用应认真研究，采用一些措施，合理避税。

（五）利润分析

1、成本                            13434.77万元

2、税费                             6330万元

3、总投资：                         19764.77万元      

4、总收入：                         28456万元   

5、毛利润：                         15021.23万元     

6、净利润：                         8691.23万元   

7、税后投资利润率：                  44%   

四、【风险分析】

1、      盈亏平衡点分析

1、盈亏平衡点销售比例

假如全部以计划价格进行销售，鉴于房地产的特殊性，除税收以外的全部成本均视为固定成本，税收为可变成本（在盈亏平衡之前，所得税为零，不计入可变成本）。

固定成本：13434.77万元

可变成本总额：6330万元

令盈亏平衡点时销售比例为P，则有

13434.77+ 6330P = 28456P

得P =61%

该数值意味着项目销售比例达61%，即销售总面积达62580㎡，其中：多层住宅10450㎡，高层住宅42000㎡，裙楼商业10400㎡项目才保持盈亏平衡。

2、盈亏平衡点销售价格

假定全部售出，求解过程同上。

当项目销售价为预定价格的61%，即多层住宅为1952元/m2，高层住宅2318元/m2，裙楼商业5368元/m2，项目保持盈亏平衡。

3.82万万

销售面积

销售额（亿元）

亏损区

1.74

盈利区

成本

收入

盈亏平衡点

二、敏感性分析

项目收益由成本和收益决定，成本各项组成中，地价、勘察设计费已确定按市场实际情况均可确定，市政配套与水电增容费在总建筑面积不变的情况下为固定值；景观设计、楼盘包装及展示、广告等各项费用为估计值，可视为固定费用。因此成本主要由以下费用确定：建安工程费（含景观施工）、监理费、不可预测费、管理费；营销费用、财务成本。这三项费用分别与建安单价、收入、利率三个变量相关。

销售收入由多层住宅、高层住宅、裙楼商业三部分销售收入组成。在住宅面积、裙楼商业面积不变的情况下，收入由住宅、裙楼商业单价决定。由于住宅收入权重最大，因此住宅单位售价对总收入影响最大。

因此，项目收益主要取决于建安单位成本、住宅单位售价的变动。本项目敏感性分析，不考虑建筑面积、建设工期变动的影响。

A、      假定建安成本不变，销售单价每下浮100元，则将使毛利润下降597万元，利润率减少6.8%，可见在销售过程中，销售价格对利润的影响极大。

B、      假定销售单价不变，单位成本每上涨100元，则将使毛利润下降668.9万元，利润率减少7.7%，由此可见在项目开发过程中，单位建筑成本与销售成本变化幅度相同的情况下，单位建筑成本更能减少收益，合理控制成本对本项目的影响至关重要。

五、【综合评价】

本项目具有一定的盈利能力，同时由于销售时间预计为2007年，以目前发展态势看，此区域住宅价格一直成上扬势头，项目的风险不大。另外回款进度可以在相当程度上满足资金投入的需求，所以对资金流转的压力较小，仅为静态资金投入总量的三分之一左右。

但在实际操作时，需特别注意资金流出的高峰，最好能在制定销售计划时就考虑到资金流出的需要，以实现资金良好利用，避免资金压力的猛增猛减。

从工程成本的角度上来看，由于本项目定位为本区域内的商住两用的高层住宅，故在工程管理过程中，除保证项目素质的前提外，科学严格控制工程成本对本项目的赢利能力影响非常大。

从工程进度的角度来看。如进度能与营销充分配合，能有效地降低自有资金占用量，提高成本收益率。

    另外应该看到，本项目的赢利水平相对于郑州平均水平基本平衡，主要原因是目前此处的房价相对于郑州东区、北区较低，因此，为项目的后期发展提供了更大的潜力。