武汉房地产市场2008年8月月报
     
     
    序
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    本报告为金丰易居·武汉公司关于武汉房地产市场动态之数据收集及分析报告，属1级咨讯类报告，基于目前公司着力于整个主城区的普通调查，本报告将以全面性、细致性、即时性为特色，为武汉本土地产商及新进入武汉的地产企业提供基础咨讯平台服务。
    本报告作为武汉金丰易居市场研究开发系统的一部前奏率先面世，敬请各方批评指正。
    
    

     
     
     
    
    目录 /
     
    本月特别关注 ……………………………………………………03
    宏观咨讯  ……………………………………………………… 06
    土地市场 …………………………… ………………………… 10
    住宅市场  ……………………………………………………… 14
    广告投放分析  ………………………………………………… 25
    下月关注  ……………………………………………………… 29
    汉口区域市场月报 ………………………………………………33
    武昌区域市场月报 ………………………………………………63
    汉阳区域市场月报 ………………………………………………83
    商业专题  ……………………………………………………… 97
    
    2008 年8月1日~31日
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、本月特别关注
    特别关注一：『防止炒房和一房多卖 武汉推新规:买房卖房网上签约』
    8月1日起，武汉市商品房预（销）售合同必须实行网上签约和登记备案。房产部门介绍，此举旨在加快合同备案速度，防止开发商利用备案空隙进行炒作或一房多卖。据介绍，以前，买卖双方签订纸质合同后，开发商可在一个月内到房产部门登记备案；新规出台后，开发商就无法在这一时间里进行一房多卖或帮一些炒房人进行炒作了。
    此规定的推出很大程度大地提高了商品房交易的信息透明度。使购房者可以直接从网上查看真实地楼盘销售情况，防止了少数开发商利用在备案这段时间一房多售，或者进行炒作，制造房屋俏销的假象。规定的出台也是房地产市场走向透明化、规范化地一个重要标志。当然此规定也是一把“双刃剑”，还要看后期实施的效果，以及相关的监督机制是否完善。
    武汉商品房网上签约——流程图例
    

    填写电子版合同（售楼部）
    双方无异议
    打印一份，双方签字确认
    24小时内，双方协商可自行修改或注销合同
    若超过24小时，双方必须到辖区房产管理部门解除或更改合同
    48小时后，凭合同编号和身份证号码打印合同（房产管理局）
    上网查询所购房销售登记情况
    生成合同编号
    双方协商（售楼部）
    
     
     
     
     
     
     
    特别关注二：『金地再度试水房产金融 武汉信托成功发售』
    今年6月24日，金地（集团）股份有限公司发布公告称，该公司决定以武汉格林小城项目与平安信托投资有限责任公司发行信托产品，计划融资人民币2亿元，年利率4.75%，期限2年。中国农业银行深圳市分行提供担保，金地集团提供反担保。
    　　      “平安信托·武汉金地格林小城信托计划”于8月1日进入发售阶段，由中国农业银行深圳分行代销，采取各代销网点限额限份、时间优先的销售方案。该产品一共200份，每份100万元。
    “  销售情况非常火爆，”金地集团财务部表示，“整个销售过程用时不到2天，市场认同程度大大优于近期同类信托产品。”该信托计划发售当天，半天内便售出1.6亿元，截至8月2日15：30,总额人民币2亿元的信托产品已销售完毕。
     
    金地这次的试水成功，预示着房地产金融市场也将逐步活跃起来，更多被解读为开发商拓宽融资渠道的一个尝试。
    从最近几个月的情况看，开发商从银行获得贷款已经越来越难，在贷款之外的融资渠道中，信托是其中比较简单的。信托产品有很大的发展空间，但这要看国家的态度，看相关法规是否有所突破。据相关部门了解的情况，目前国内房地产信托市场还是比较热闹的。今年第二季度房地产信托募集的资金总量，比第一季度翻了一倍。出现这种情况，主要是因为国家在第二季度加大了房地产行业的宏观调控，银行收紧了银根，部分发展商不得不求助于信托资金。据介绍，在北京的信托产品，一般资金成本都在8％~10％以上，而上海应该在10%~15％以上。中国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，房地产信托融资额通常在1亿元以上，200份的限制使单笔金额很大，给融资造成困难。新的管理办法，在这方面可能有所突破。
    房地产价值链的最前端就是金融，这里面是有很大商机的。在国外，房地产基金管理是一门大生意。可在我国，房地产产业价值链的后端，如物业服务，很多房地产公司都在做。但产业链的前端金融领域呢？又有几家房地产公司在做？就企业的自身发展和市场的发展趋势来看，谁能在房地产金融领域占得先机，谁就将拥有更多地资源和更大的优势。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    特别关注三：『央行建议取消期房销售制度 为何会震荡我国楼市』
    业内分析人士认为，央行关于取消期房预售制度的建议如成政策，将对房地产市场产生一系列重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险。
     
    影响之一：取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌
    建议如果被实施，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，实力至上、现金为王的大开发商时代将来临。
    影响之二：缓解金融风险积淀，遏制风险放大
    当开发商只能卖现房不能预售期房时，其资金成本，尤其是自有、自筹资金必然增加。开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设、配套；银行也将不再被绑缚在房地产“战车”上让房贷风险越积越大。
    影响之三：对消费者而言是重大利好，缩短贷款压力，减少期房风险
    预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。预售房时，购房人只能看到房屋的主体框架，具体配套、细节只能看模型想象。一旦改为现房销售，这些漏洞将有望得以堵塞。购房人所额外承担的10个月左右的贷款利息和非市场性风险将不存在。
    影响之四：短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落
    自2004年宏观调控收紧银根以来，全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。2008年房地产开发投资增速有所放缓，前7月全国房地产总投资增幅下降。我们预测，在当前银根紧缩政策不会有大的变动情况下，如取消商品房预售，开发商的资金压力必然增大，房地产投资额很可能会进一步下降。
    影响之五：楼市供求关系可能会受影响
    如果改期房销售为现房销售，房地产投资会有所下降，商品房即期供给会延迟，远期供给可能会减少。一方面，因为买卖的只能是现房，这会推动存 量房进入实际使用状态，有利于解决房屋空置问题；但另一方面，因为期房不能进入流通领域，供求可能会趋紧。在一定时间内可能会出现供小于求的局面。
     
     
     
    
二、宏观咨讯
    宏观咨讯一：『建设部表示：房地产市场调控紧扣5重点』
    发布时间：2008年8月2日   东方早报 
    咨讯概要：建设部副部长刘志峰日前表示，进一步做好房地产市场调控有5个工作重点。
                ——切实落实调控责任
                ——着力调整供应结构
                ——大力规范市场秩序
                ——坚决遏制住房投机行为
                ——健全城镇住房保障体系
    刘志峰表示，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作  要做。要坚定不移地贯彻落实好国务院的各项部署，确保稳定房价工作取得预期目标。
    解   析： 一系列宏观政策调控后，目前调控的效应初显，各地市场反应不一，房地产市场正处于关键时期，建设部表示“房地产市场调控紧扣5个重点”，从中体现了二个精神：稳定房价和规范市场秩序，也是进一步对调控预期的监测和护航。另一方面体现政府要建立一个健康、规范地房地产市场的决心，我们预计在下半年还将会有一些“调控”政策出台。
     
    宏观咨讯二：『中国人民银行：新增房贷明显减少 提前还款增多』
    发布时间：2008年08月05日  人民日报
    咨讯概要：中国人民银行今天公布的《中国货币政策执行报告》认为，个人住房贷款新增额减少，提前还款情况值得关注。
    据悉，今年二季度，个人住房贷款月增额明显减少。5月份新增144．89亿元，比上年同期减少159．37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1．74万亿元，增长25．59％，同比回落16．38个百分点。部分商业银行调查数据显示，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例持续上升。提前还款意味着借款人支出结构发生变化，可能会影响其当期的其他消费活动与消费计划。
    解   析： “个人住房贷款新增额的减少”，主要在于国家近期一系列“稳定房价”政策的出台，打击了投机者，同时购房者也开始观望了，市场成交量逐月下滑所造成的，待市场走势平稳后，真实需求将会逐步放量。“提前还款增多”，近期我们利率上调了几次，人民币也升值了，购房者觉得利率已经进入了一个升息周期，为了避免更多的成本风险，有实力的购房者都选择了提前还款；提前还款意味着借款人支出结构发生变化可能会影响其当期的其他消费活动与消费计划。这也影响着整个国民经济的发展，因此我们觉得下半年的货币政策以及房地产调控政策应要密切跟踪房地产各项调控政策的市场情况，加强各项政策之间的协调配合，以支持合理住房消费，维护和促进房地产市场健康发展为最终目的。
     
     
    宏观咨讯三：『6项工作构建和谐武汉 重点关注住房等民生大事』
    发布时间：2008年08月05日  楚天都市报
    咨讯概要：近日召开的武汉市委十届八次全会提出，抓好6项重点工作，推进和谐武汉建设。会议提出的6项重点工作是：加快经济发展，维护和实现群众根本利益，维护社会稳定，加强社会建设和管理，发展先进文化，加强生态环境保护。
    省委常委、武汉市委书记苗圩在讲到“维护和实现群众根本利益”时强调，必须从群众最关心、最现实、最直接的问题入手，重点抓好就业和再就业工作，完善社会保障，解决群众在看病、子女上学、住房等方面的实际困难三件民生大事。
    解  析：  随着武汉市房地产不断的发展，城市建设、城市规划大规模的进行，住房矛盾也逐渐突显，武汉市政府也在积极地通过租金补贴、提供廉价租房等途径，缓解低收入家庭的住房困难。从这一点上看，低收入家庭的住房困难是政府在构建“和谐”社会中重点关心的问题，进而，对廉价房、经济适用房的政策会适当放松，但监控将会更加严格。
     
    宏观咨讯四：『今年年中将模拟运行物业税』
    发布时间：2008年08月07日  新京报
    咨讯概要：上周，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行等有关部门官员就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。会议虽以国际研讨会的形式召开，但从各部委的重视程度以及与会领导的发言来看，会议上非常明确地传递出一个信息：政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规范的不动产税势在必行。同时国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，我国2008年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。
    解