宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价
一、项目总体技术经济指标（单位：平方米）
序号
| 名称
| 数值
| 备注
|
1
| 总用地面积
| 240567
|
|
| 其中:S2-13
| 106700
|
|
| S2-14-0
| 46667
|
|
| S2-14-1
| 49100
|
|
| S2-14-2
| 38100
|
|
2
| 建设用地面积
| 146800
|
|
| 其中:S2-13
| 60700
|
|
| S2-14-0
| 28000
| 按总用地60%估计
|
| S2-14-1
| 35400
|
|
| S2-14-2
| 22700
|
|
3
| 上部总建筑面积
| 193590
|
|
3.1
| 不含公建建筑面积
| 193090
|
|
3.2
| 商业面积
| 106440
|
|
| S2-13
| 72840
|
|
| 估计一层商业面积
| 24280
|
|
| 估计二层商业面积
| 24280
|
|
| 估计三层商业面积
| 24280
|
|
| S2-14-0
| 33600
|
|
| 估计一层商业面积
| 11200
|
|
| 估计二层商业面积
| 11200
|
|
| 估计三层商业面积
| 11200
|
|
3.3
| S2-14-1估计住宅面积
| 53100
|
|
3.4
| S2-14-2估计住宅面积
| 34050
|
|
3.5
| 公建面积
| 500
|
|
3.6
| 地上独立车库
|
|
|
4
| 地下室面积
| 25000
| 暂估
|
| 地下室车位数
| 500
| 暂估
|
5
| 地上可销售住宅面积
| 86650
| 不含公建
|
6
| 建筑密度
| 35.5%
|
|
| S2-13
| 40.0%
|
|
| S2-14-0
| 40.0%
|
|
| S2-14-1
| 25.0%
|
|
| S2-14-2
| 25.0%
|
|
7
| 容积率
|
|
|
| S2-13
| 1.20
|
|
| S2-14-0
| 1.20
|
|
| S2-14-1
| 1.50
|
|
| S2-14-2
| 1.50
|
|
二、公建面积估算
名称
| 建筑面积
| 单位
|
会所
| 500
| 平方米
|
超市
|
| 平方米
|
物业管理居委会
|
| 平方米
|
公厕、垃圾点
|
| 平方米
|
幼儿园
|
| 平方米
|
小学
|
| 平方米
|
合计
| 500
| 平方米
|
三、项目总投资估算
附表-1:
7
序号
| 名称
| 单价
|
| 数量
|
| 总价
| 备注
| 楼面价
|
|
| 数值
| 单位
| 数值
| 单位
| 万元
|
| 元/平方米
|
1
| 土地费用
| 40
| 万元/亩
| 361
| 亩
| 14434
|
| 746
|
2
| 前期工程费
|
|
|
|
| 40
|
| 2
|
2.1
| 可行性研究费
|
|
| 1
| 项
| 20
|
| 1
|
2.2
| 前期规划勘察设计费
|
|
| 1
| 项
| 20
|
| 1
|
3
| 房屋开发费
|
|
|
|
| 24487
|
| 1265
|
3.1
| 建安工程费
|
|
|
|
| 18447
|
| 953
|
| 上部建筑
| 800
| 元/平方米
| 193090
|
| 15447
|
| 798
|
| 地下室
| 1200
| 元/平方米
| 25000
|
| 3000
|
| 155
|
3.2
| 附属工程费
|
|
|
|
| 75
|
| 4
|
| 会所等公建
| 1500
| 元/平方米
| 500
|
| 75
|
| 4
|
3.3
| 室外工程费
| 250
| 元/平方米
| 193590
|
| 4840
|
| 250
|
3.4
| 勘察设计费
| 40
| 元/平方米
| 193590
| 平方米
| 774
|
| 40
|
3.5
| 质量监督及监理费
| 1.5
| %
| 23362
| 万元
| 350
| （3.1+3.2+3.3）*1%
| 18
|
3.6
| 其它费用
|
|
|
|
|
|
| 0
|
4
| 管理费（%）
| 3.0
| %
|
| 万元
| 1169
| （1+2+3）*3%
| 60
|
5
| 销售费用
|
|
|
| 项
| 1602
|
| 83
|
5.1
| 代理费(%)
| 1.5
| %
|
| 项
| 961
| 实际销售收入*1.5%
| 50
|
5.2
| 广告费(%)
| 1
| %
|
| 项
| 641
| 实际销售收入*1%
| 33
|
6
| 财务费用
|
|
|
| 项
| 558
| 见附表-5
| 29
|
7
| 不可预见费(%)
| 3
| %
|
| 项
| 1269
| （1+2+3+4+5+6）*3%
| 66
|
8
| 税费(%)
|
|
|
|
| 6760
| 暂估,见附表-7
| 349
|
| 合计
|
|
|
|
| 50317
| 所得税按预征计征
| 2599
|
注：
| 楼面价为折成地上建筑面积的单价
|
|
|
|
|
|
|
|
物业名称
| 数值
|
| 预期售价
| 单位
| 销售率
| 销售收入
| 单位
|
住宅
| 86650
| 平方米
| 3300
| 元/平方米
| 100%
| 28594.5
| 万元
|
商业
| 106440
| 平方米
|
| 元/平方米
|
| 35480
| 万元
|
一层商业
| 35480
|
| 11000
| 元/平方米
| 65%
| 25368.2
|
|
二层商业
| 35480
|
| 5500
| 元/平方米
| 30%
| 5854.2
|
|
三层商业
| 35480
|
| 4000
| 元/平方米
| 30%
| 4257.6
|
|
地下车位数
| 500
| 个
| 0
| 万元/个
|
| 0
| 万元
|
地上车位数
|
| 个
|
| 万元/个
|
| 0
| 万元
|
合计
|
|
|
|
|
| 64075
| 万元
|
四、总销售收入及利润估算 附表-2： 注：车位暂不考虑销售 附表-3: 开发利润（税后）
| 13757
| 万元
| 销售收入-总投资
|
拟投入自有资金
| 15000
| 万元
|
|
自有资金投资回报率
| 91.71%
|
|
|
年自有资金投资回报率
| 22.93%
|
|
|
五、资金筹措 附表-4:各年度销售收入预测 年份
| 第一年
| 第二年
| 第三年
| 第四年
| 合计
|
销售比例（%）
| 0
| 40
| 40
| 20
| 100
|
销房收入（万元）
| 0
| 25630
| 25630
| 12815
| 64075
|
营业税及附加（万元）
| 0
| 1435
| 1435
| 718
| 3588
|
土地增值税
|
|
|
|
| 暂不计
|
预征所得税（收入4.95%）
| 0
| 1269
| 1269
| 634
| 3172
|
商品房销售净收入（万元）
| 0
| 22926
| 22926
| 11463
| 57315
|
累计商品房销售净收入（万元）
| 0
| 22926
| 45852
| 57315
|
|
本项目采用预售方式筹资滚动建设，具体貸款计划见附表-5. 附表-5: 还本付息计算表 序号
| 项目
| 第一年
| 第二年
| 第三年
| 第四年
| 合计
|
1
| 年初借款（万元）
|
| 4600
| 4600
| 0
|
|
2
| 当年借款（万元）
| 4600
| 0
| 0
| 0
| 4600
|
3
| 本年应计利息（万元）
| 138
| 276
| 138
| 0
| 552
|
4
| 本年还本付息（万元）
| 138
| 276
| 4738
| 0
| 5152
|
4.1
| 还本（万元）
| 0
| 0
| 4600
| 0
| 4600
|
4.2
| 付息（万元）
| 138
| 276
| 138
| 0
| 552
|
5
| 年末贷款累计（万元）
| 4600
| 4600
| 0
| 0
|
|
6
| 年贷款利率
| 6.00%
|
|
|
|
|
注: 贷款当年及还款当年计半息 附表-6:用款计划表（万元） 序号
| 项目
| 第一年
| 第二年
| 第三年
| 第四年
| 合计
|
| 不含税资金需求
|
|
|
|
|
|
1
| 土地费用
| 14434
|
|
|
| 14434
|
2
| 前期工程费
| 40
|
|
|
| 40
|
3
| 房屋开发费
| 4897
| 9795
| 7346
| 2449
| 24487
|
4
| 管理费
| 351
| 468
| 234
| 117
| 1169
|
5
| 销售费用
| 320
| 641
| 481
| 160
| 1602
|
6
| 财务费用
| 139
| 279
| 139
| 0
| 558
|
6.1
| 贷款利息
| 138
| 276
| 138
| 0
| 552
|
6.2
| 融资费用
| 1
| 3
| 1
| 0
| 6
|
7
| 不可预见费
| 254
| 507
| 482
| 25
| 1269
|
| 不含税资金需求合计
| 20435
| 11689
| 8682
| 2751
| 43558
|
| 不含税资金需求累计
| 20435
| 32125
| 40806
| 43558
|
|
8
| 资金来源
|
|
|
|
|
|
8.1
| 自筹
| 15000
| 0
| 0
|
| 15000
|
| 贷款额预计
| 5435
|
|
|
|
|
8.2
| 贷款
| 4600
| 0
| 0
|
| 4600
|
8.3
| 销售净收入
| 0
| 22926
| 8682
| 2751
| 34359
|
9
| 合计
| 19600
| 22926
| 8682
| 2751
| 53959
|
10
| 本年还本付息
| 138
| 276
| 4738
| 0
| 5152
|
11
| 预计当年盈余资金
| -835
| 11237
| 9644
| 8712
| 28757
|
12
| 累计盈余资金
| -835
| 10401
| 20045
| 28757
|
|
附表-7:销售利润预测表 序号
| 项目
| 第一年
| 第二年
| 第三年
| 第四年
| 合计
|
1
| 销售收入（万元）
| 0
| 25630
| 25630
| 12815
| 64075
|
2
| 销售税金（5.6%)
| 0
| 1435
| 1435
| 718
| 3588
|
| 土地增值税
|
|
|
|
|
|
3
| 成本
| 0
| 17423
| 17423
| 8712
| 43558
|
4
| 销售利润预测
| 0
| 6771
| 6771
| 3386
| 16929
|
5
| 累计利润
| 0
| 6771
| 13543
| 16929
|
|
6
| 理论应纳税额
| 0
| 6771
| 13543
| 16929
|
|
7
| 所得税（33%）
| 0
| 2235
| 2235
| 1117
| 5586
|
8
| 税后利润
|
|
|
|
| 11342
|
9
| 预征所得税（销售收入4.95%）
| 0
| 1269
| 1269
| 634
| 3172
|
10
| 税后利润(所得税按预征计）
|
|
|
|
| 13757
|
11
| 项目总投资
|
|
|
|
| 50317
|
12
| 总投资税后利润率
| 22.54%
|
|
|
|
|
13
| 自有资金税后利润率
| 75.61%
|
|
|
|
|
备注：预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计. 六、财务内部收益率 附表-7: 财务现金流量表(全投资) 折现率=0.1 序号
| 项目
| 第一年年初
| 第一年
| 第二年
| 第三年
| 第四年
|
1
| 现金流入
| 0
| 0
| 25630
| 25630
| 12815
|
1.1
| 销售收入（万元）
| 0
| 0
| 25630
| 25630
| 12815
|
2
| 现金流出（万元）
| 10218
| 10078
| 14114
| 11246
| 4103
|
3
| 净现金流量（万元）
| -10218
| -10078
| 11515
| 14383
| 8712
|
4
| 累计净现金流量（万元）
| -10218
| -20296
| -8781
| 5603
| 14315
|
5
| 净现值（I=10%)
| 6894
|
|
|
|
|
5.1
| 折现率
| 1.000
| 0.909
| 0.826
| 0.751
| 0.683
|
5.2
| 现值（万元）
| -10218
| -9162
| 9517
| 10806
| 5950
|
6
| 内部收益率
| 25.06%
|
|
|
|
|
7
| 投资回收期(年)
| 2.61
|
|
|
|
|
七、不确定性分析 (1) 盈亏平衡点 销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72 注：净销售收入中未扣除预征所得税 (二) 敏感性分析 1、 建设成本敏感性分析 项目
| 基本方案
| 上升10%
| 下降10%
| 上升15%
|
幅度
|
| 10%
| 10%
| 15%
|
销售收入（万元）
| 64075
| 64075
| 64075
| 64075
|
销售税金（5.55%)
| 3588
| 3588
| 3588
| 3588
|
总成本（万元）
| 43558
| 47913
| 39202
| 50091
|
销售利润预测
| 16929
| 12573
| 21284
| 10395
|
所得税（万元,33%）
| 5586
| 4149
| 7024
| 3430
|
税后利润（万元）
| 11342
| 8424
| 14261
| 6965
|
销售净利润率
| 17.70%
| 13.15%
| 22.26%
| 10.87%
|
备注：
|
|
| 营业税率
| 0.056
|
小结：对建设成本敏感性相对较低 2、平均售价敏感性分析 序号
| 项目
| 基本方案
| 上升
| 下降
| 下降15%
|
| 幅度
|
| 10%
| 10%
| 15%
|
1
| 销售收入（万元）
| 64075
| 70482
| 57667
| 54463
|
2
| 销售税金（5.55%)
| 3588
| 3947
| 3229
| 3050
|
3
| 总成本
| 43558
| 43558
| 43558
| 43558
|
4
| 销售利润预测
| 16929
| 22977
| 10880
| 7856
|
5
| 所得税（33%）
| 5586
| 7583
| 3590
| 2592
|
6
| 税后利润
| 11342
| 15395
| 7290
| 5263
|
9
| 销售净利润率
| 17.70%
| 21.84%
| 12.64%
| 9.66%
|
备注：实际应纳税额与单地税收政策有关 小结：对平均售价敏感性相对较低 总结: 由上述计算可知，初步判断本项目财务基本可行。有关的政策、基础数据有待于进一步核实。 二00四年十二月八日 附图：地块示意
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