湘潭市2009年房地产形势分析报告
2009年，随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁出现，我市房地产市场快速回暖，市场观望情绪逐渐减弱，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升。
一、房地产投资规模稳步上扬
2009年，我市房地产开发投资48.21亿元，同比增长40%；房屋施工面积669.44万㎡，同比增长68%；其中新开工面积356.03万㎡，同比增长81%；房屋竣工面积134.69万㎡，同比增长30%。(以上数据来自于市统计局，统计范围包括湘潭市(县)市区)。从数据分析，我市房地产投资走势呈阶梯式上扬，逐月回升。一季度，由于国际金融危机和国家调控政策的影响依旧延续，房地产交易市场持续低迷，购房者观望情绪不减，使房地产开发商投资持谨慎态度，造成房地产开发经营的规模下降，一季度我市房地产投资仅5.41亿元，同比下降14%。从4月份开始，在国家积极、宽松、适度经济政策的影响下，并随着政府各项保增长、促消费救市政策的深入实施，房地产市场景气度有所提升，这使开发商重拾投资信心，看好市场前景，加快了开发速度，使房地产投资规模接近50亿元大关，为近两年来的最高水平。
二、市场供应量低开高走
2009年，我市商品房批准预售面积125.81万㎡，同比下降25%；其中商品住宅批准销售面积106.18万㎡，供求比为0.75：1；同比下降25%，供求比为0.71：1，供小于求。
数据显示，全年除1、2月外商品房供应均小于需求，在较为谨慎的市场氛围中，房地产市场供应量均幅回升，呈现上行趋势。可分为四个发展阶段：第一阶段为1-3月，面对08年底库存积压严重的情况，开发商在严峻的销售压力下压缩投资，理智地将主要精力放在消化积压库存上，希望盘活资产，加速资金回笼，相对减少了市场供应量；第二阶段为4—6月，通过一段时间的调整，市场销售保持良好的上升势头，开发企业投资信心逐步恢复，纷纷开盘，市场供应触底反弹，有所回升。尤其是5月底国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，开发商融资门槛降低，使其可以通过更小的资金投入来启动项目，这较大提升了开发商的投资信心，促使其迅速调整经营策略，进一步增加市场供应；第三阶段为7—9月份，在商品房火爆销售的带动下，市场供应量持续激增，尤其是“房博会效应”显现，全市各大房企抢抓市场机遇，积极筹备房源，仅9月份一个月，各开发企业就申报办理《商品房预售许可证》13个，约占全年总量的15%。第四阶段为10——12月份，市场供应触顶后在10月份有所回落，但随着房地产优惠政策的明确，又为房地产市场注入一剂强心针，市场预期转好，供应量迅速回升。上述市场的波浪式变化，表明我市房地产市场仍属于“政策市”。
三、交易市场势头强劲
全年本市累计销售商品房面积166.99万㎡，同比均上升52%；其中商品住宅销售面积149.09万㎡，同比上升57%；全年共销售商品房16054套，同比上升87.4%，其中商品房住房13801套，同比上升61%。数据显示，我市全年房地产市场交易活跃，商品房销售势头良好。这主要有两点原因：一是购房者投资意愿增强。进入09年以来，房产利好政策效应进一步显现，我市房地产景气度回升，市场观望气氛减弱。二是在在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策渐起作用。受其影响，自08年年底以来，积蓄已久的以首次购房为主力的购房刚性需求开始释放，使房地产市场成交量大幅增加。三是第13届湘潭房地产交易博览会的圆满举行，极大地推动了交易市场，使得市场需求放量上扬。短短四天，成交商品房1290套，成交面积16.45万㎡，约占全年成交总量的10%。
四、销售均价稳中有升
1—12月，我市商品住房销售均价2451.81元，同比增长14%。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为2562.08元/㎡，雨湖区商品住宅均价为2217.05元/㎡，两区房价比为1.15：1。数据显示，本年我市商品住宅销售均价稳中有升，8月份曾突破3000元大关，随后小幅下挫，位于上行区间盘整。销售均价区域性较为明显，河东地区价格超出河西地区15%。究其原因，一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，活跃了交易市场，住房均价水涨船高；二是我市房价较为理性，没有泡沫，上行空间较大；三是2008年底以来被抑制的刚性需求逐步释放，成为房价小幅上涨的市场支撑；四是入市的楼盘中高层住宅所占的比重不断增加，在一定程度上也拉升了房屋均价。
五、外地购房者成市场主力
2009年，我市共销售商品13801套，其中本市城镇居民购买6218套，湘潭县、韶山市、湘乡市等周边地区人群购买1975套，外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，我市商品住宅以其交通便利，性价比高的特点成为其他两市居民购房的重要选择。同时由于我市房地产市场较为稳定，泡沫较少，房价并不虚高，这也吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民纷纷来我市投资置业。
六、2009年商品住房销售量排行(排名顺序为从左至右)
七、二手房市场持续热销
2009年，我市二手房共成交面积54.73万㎡，成交套数5016套，成交金额6.94亿元，销售均价为1295.64元，同比分别增长200%、131%、270%、31%；其中二手住房共成交面积42.77万㎡，成交套数4684套，成交金额5.09亿元，销售均价为1189.58元，同比分别增长151%、123%、201%、20%。
数据显示，二手房交易市场十分活跃，各项数值较同期有大幅增长。其主要原因有三：一是在一手房良好销售势头的带动下，市场氛围渐趋活跃，持观望态度的部分消费者开始入市。二是国家刺激房产发展相关政策效应的具体体现，受到08年年底系列房产税收优惠政策的影响，加上二手房贷范围拓宽，审核门槛降低，购房成本减少，同时政府出台《湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法》，使二手房交易更加安全、可靠，这些利好消息使二手房市场人气倍增，压抑的刚性需求在此期间集中释放。三是二手房交易融资渠道拓宽。购房者通过二手房交易资金监管的平台，可办理二手房按揭业务，有效解决了交易单方或双方按揭贷款的需求。四是二手房价格较便宜，尤其是二手住房均价一般为商品住房房价的50%左右；且面积适中，大部分为60-120㎡之间，地理位置较好，多处于交通便利、生活配套设施更为齐全的河西地区，因此二手住房广受购房者的青睐。在上述多种有利因素的作用下，二手房市场成交量显著上扬。
2009年湘潭市二手房成交情况
