兴业紫庐江岸策划案
    株洲房地产市场概况
     
    一、株洲简介
    　　株洲，古称建宁，公元214年，三国东吴在此设建宁郡。唐太宗贞观元年，建宁并入湘潭。古时，当地多槠树，湘江过而多沙洲，故株洲又称槠洲。到南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名为株洲。株洲位于湖南省东部，是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市。在湘东大地的怀抱里，在秀丽的湘、渌、洣水之滨,在一座新兴的工业城市-----株洲。
    株洲是全国５３个国家级高新技术产业开发区之一。株洲是中国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣、湘黔三大铁路主干线在此交汇，贯通中国内地的东西南北；贯通中国南北的公路大动脉北京——珠海的高速公路、北京 ——深圳的107国道、北京——广州的106国道，与贯通中国东西的公路大动脉上海——云南瑞丽的高速公路、上海——昆明的３２０国道均在此交汇，形成了中国南方重要的公路交通枢纽；距长沙黄花国际机场40分钟车程；千吨级轮船可经由湘江至长江直达上海黄埔口岸。
    株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。建国后，株洲建成了江南工业重镇：新中国的第一台航空发动机；第一台电力机车；第一个硬质合金顶锤诞生在株洲。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，居全国第一流的工艺技术、生产线有8条，获国家金奖产品质4项，银奖35项。株洲地当湘江孔道,南北通衢,历代既是失争重地,又为旅游之所经。风流人物,要闻轶事,代有传述,名胜古迹,革命胜地,遍布湘、渌、洣水之滨。 随着城市的发展，株洲城市呈现出以下特点： 
    一是江南交通枢纽。株洲是贯穿南北、连接东西的重要通道，人称北有“郑州”，南有“株洲”。从铁路运输来看，株洲是我国南方最大的铁路枢纽、全国五大客货运输特级站之一，是京广、浙赣、湘黔三条铁路干线的交汇点。公路运输方面，上海到昆明的320国道、北京至广州的106国道、北京至珠海的京珠高速公路和上瑞公路都在株洲穿过。航运方面，长江最大的支流——湘江从市内蜿蜒流过，千吨级船舶可常年直抵长江沿岸城市。空运方面，市区到黄花国际机场约30分钟车程。正在规划设计的京广快速客运专线建成后，株洲到广州坐火车只须3小时，到北京6小时。
    二是湖南工业重镇。株洲因在“一五”时期被列为全国重点建设的8个工业城市之一，而成为湖南的工业重镇，为共和国的工业发展作出了重大贡献。我国第一台航空发动机、第一枚空空导弹、第一台电力机车、第一块硬质合金等50多个“全国第一”相继在株洲诞生。世界五大硬质合金基地之一的株洲硬质合金集团，中国最大的有色金属冶炼厂和电力机车科研制造基地，江南最大的铁路货车制造基地、航空发动机和火花塞制造基地都在株洲。
    三是中南服装集散地。芦淞服饰市场是全国十大服饰市场之一，并形成了芦淞服饰市场群。市场群内有5个大型物流聚散中心以及与之配套的100多条通向全国各地的货运专线和6万多平方米和仓储面积。商品辐射全国21个省市、300多个县市区。
     株洲的地理位置的重要性和巨大的投资潜力，使其成为湖南地级市的领头羊。
     
    二、株洲宏观经济分析
       今年以来，株洲经济一直保持速度与质量协调、较快发展的良好态势。至7月止，据初步测算，全市完成GDP220.27亿元，同比增长12.6%，增幅较上年同期提高0.6个百分点。其中一产业增加值22.07亿元，增长6.3%，二产业增加值112.89亿元，增长14.9%，三产业增加值85.31亿元，增长11.2%。企业效益、财政收入、城乡居民收入全面增长，县域经济全面推进。总体运行状况是速度加快，效益提升，结构优化。
     
    截止2005年9月各县市经济指标表：
     
    县（市）区主要经济指标（一）
    　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：万元

     
    县（市）区主要经济指标（二）
    单位：万元

     
    综合所述，株洲经济主要呈现以下特点：
    一、城乡投资稳步增加。上半年全社会固定资产投资完成74.61亿元，增长35.6%，比一季度提高5.6个百分点，实现了连续4年增幅超过35%。投资主要特点：一是城镇、农村投资同步增长。上半年，城镇固定资产投资完成60.38亿元，增长36%，农村固定资产投资完成14.23亿元，增长33.8%；二是三次产业投资呈梯队快速发展。一、二、三产业完成投资0.87亿元、22.18亿元和37.33亿元，分别增长235.9%、53.9%和25.6%。第三产业中，住宅投资仍高速增长，累计投资9.78亿元，增长78.3%。商品房销售情况良好，1-6月全市商品房屋销售面积45.28万平方米，销售额6.48亿元，分别增长69%和58.8%；三是重点建设工程进展顺利。全市9大重点投资项目已完成投资9.02亿元，占年度计划的56.1%。其中，株洲大道、体育中心、湘江四桥、快速环道等重点工程已分别完成年计划的97.5%、95.3%、78%和65%。
    二、市场销售稳中趋火。今年以来，我市消费品市场呈现出繁荣活跃的发展态势。上半年全市实现社会消费品零售总额81.18亿元，增长14.7%，剔除价格因素影响，实际增长11.4%。在全省14个市州中增幅仅次于长沙市，居全省第2位。
    三、城乡居民收入稳增。市城调队和农调队调查资料显示，上半年，城镇居民人均可支配收入达6017元，比上年增长14.2%，同比增幅提高0.9个百分点，扣除价格因素，人均实际增长10.1%。人均消费性支出为4044元，同比增长13.1%，增幅比上年提高8.9个百分点；农民人均现金收入2028元，比去年同期增加353元，增长21.11%，增速比去年同期提高8.8个百分点。人均现金生活消费支出1182元，增长24.6%。全市城乡居民收入的大幅度增加，支出的同步增长，居民消费倾向增强，有力地推动了社会消费品零售总额的快速增长。
    四、财政收入大幅增长。全市财税部门建立健全收入入库保障机制和激励机制，主体财源增势强劲，主要收入项目全面增收。上半年，全市完成财政总收入突破20亿元，达20.48亿元，为年度预算的53.2%，其中一般预算收入12.26亿元，均增长21.8%。在一般预算收入中，税收收入增长24.6%，增幅高于非税收收入8.2个百分点，其中增值税增长27.5%，营业税增长20.1%，个人所得税增长17.7%。
    五、长株潭一体化规划。长株潭一体化是以长沙中心城区、湘潭城区、株洲城区为核心，采取局部内涵式的紧凑集中发展，引导有序外延，重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目。未来发展方向为长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北。在长株潭一体化城市中心区域概念中有三个主城区：长沙中心城区（湘江东侧）、株洲河西城区和湘潭河东城区。其中，株洲河西新城区将成为株洲的城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体。
     
    三、株洲房地产市场现状
    1、株洲市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着株洲诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入株洲。房地产业更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。株洲市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到2001年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明,2001年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米,升幅达21.6%。
    2、株洲现有名的房产公司有湘银房产、保利房产、海创房产、南苑房产、联谊房产等，外来的房产公司也很多，浙江千秋置业就是一个典型的代表。西区主要的楼盘有尚格名城、海创明珠花园、湘银阳光水岸、湘银紫竹茗园、联谊亲亲家园等，南区有庆云山庄、湘江四季花园、山水国际、南星小区等；北有响石岭广场圈等。
    3、株洲市房地产市场存在一些问题。政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。由于市场不是很成熟，也导致了一定问题，具体表现在以下这些方面：第一，定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。第二，有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。第三，小区规划与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。
    4、从株洲市房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24％，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。
        5、株洲目前销售和空置面积一降一升。一是销售下降。截止6月底，全市商品房空置面积达23.1万平方米，比去年同期上升109.4%，其中住宅空置面积15.2万平方米，上升178.3%；办公楼空置面积0.72万平方米，增长1