御源·大湖区二期一批房源价格策略（9月16）
     
     
     
    御源·大湖区二期一批次房源价格策略
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
                                   提交公司：成都五度
                                      提交时间：2008、9、16
     
     
     
     
     
     
     
    目  录
     
     
    一、              二期一批次房源价格目标：              3
    二、              二期一批次房源价格定位：              3
    三、              区域楼盘情况              3
    四、              价格参考楼盘情况：              7
    五、              本项目与前期客户分析              8
    六、              定价方法:竞争比较法              8
    
     
     
     
     
     
     
    1、      二期一批次房源价格目标：销售导向
     
    （1）      小步快跑:第一批以90平米以内小户型为主.
    （2）      区域低总价：以25万起,超低总价优势抢占客户资源.
     
    2、      二期一批次房源价格定位：
     
    （1）      以竞争项目为参考：目前在售竞争项目中，以电梯为主的是东山国际新城、锦上城，所以本案要以目前在售且是本案竞争项目的东山国际新城、锦上城为参考项目。
    （2）      以销售为导向：以销售较好的东山国际新城为主要参照对象，可比权重按60%，其次以锦上城为参照对象，可比权重按40%。
     
    3、      区域楼盘情况
     

     
    小结：

1. 区域内品质大盘云集

    ?      区域在售项目中，多层为主流，辅以电梯
    ?      区域内百亩大盘为主
    ?      楼盘整体规划各具特色，项目自身配套较齐全

2. 价格呈现两极分化—价差800—1200元/㎡

    ?      区域内电梯成交价格区间为3610--3680元/㎡
    ?      区域里多层的成交价格区间为4500—5300元/㎡

3. 销售出现分化，电梯销售较好，多层销售略差

    ?      主要原因电梯价格相对较低，电梯价格区间为3610--3680元/㎡，电梯多层区间为4500—5300元/㎡
    ?      区域内多层销售套数区间5—16套，电梯销售套数28—33套

4. 东山国际新城是区域标杆项目

    ?      区域内最大规模的项目
    ?      有自己品牌，影响力大，口碑好
    ?      性价比高，销售好
     
    ?      推广线广，包含报纸、户外、站牌、房产杂志
     
     
    4、      价格参考楼盘情况：
     

     
    注：以上价格由市调员跟踪数据与实际数据可能存在差异，销售数据为房管局数据，数据可能存在滞后性。
     
    小结：
    ?      供应量大，东山国际新城8.30日刚开盘，锦上城9月中旬将开盘。
    ?      价格敏感度高，锦上城销售主要是小面积，总价偏低。
    ?      促销效果明显，锦上城前期优惠政策成交量较多；东山国际新城的零风险，三年后可按总价120%增值回购提高了成交。
    ?      主要媒体不一样，锦上城客户定位以龙泉为主，媒体选择主要是站台与户外；东山国际新城客户集中在成都、龙泉与二级城市，媒体主要选择了站台、户外、商报、华西。
     
    5、      本项目与前期客户分析
    （1）      前期客户分析    （根据2008年上半年营销分析报告）

1. 客户对小面积需求旺盛。

2. 价格成为目前客户的首要考虑因素。

3. 客户观望情绪严重，导致来访与成交转换率偏低。

    （2）      二期项目分析

1. 二期一批次推出11层小高层，与锦上城在售（18F）、东山国际新城在售（18F）比较，具有一定优势。

2. 小户型为主，此次共推出356户，104㎡以下的户型为主，共246户，占69%。

     
    6、      定价方法:竞争比较法
     
     
    （1）      定性分析
    本案位于成都龙泉驿都大道世纪广场西侧，地铁二号线出口、龙泉汽车总站均在
    附近，大部分建筑南北朝向，板式结构，一两户与三户，在同区域内，本案最核心优势为板式结构，一梯两户或三户及地段，由于本案外立面不醒目，小区景观相对较弱等原因。
    因此本案价格应低于区域内多层4500—5300元/㎡的价格，而为抢占客户资源，价格可略低于区域内电梯竞争项目---锦上城、东山国际新城3610--3680元/㎡
    的价格。 
    （2）      定量分析

1. 本案与区域竞争楼盘的比较