兴业·紫苑江岸定价提案
一、可类比项目综合分析
1、可类比项目基本情况一览表：
表一：
序号
|
楼盘名称
|
开发商
|
地理位置
|
物业类型
|
市场形
象定位
|
小区内
配套设施
|
1
|
尚格名城
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（中外合资）尚格
置业
|
天元区庐山路与长江北路交汇处西北角
|
联体别墅、多层、小高层、高层
|
复合型
城市社区
|
酒店、教育、商贸、会所等
|
2
|
湘银·阳光水岸
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株洲湘银
房地产开发公司
|
天元区嵩山路与长江北路交汇处西北角
|
小高层、多层、
商铺
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株洲
新外滩
|
社区内生活配套较成熟
|
3
|
海创·明珠花园
|
株洲海创房地产开发
有限公司
|
天元区明珠路，长江北路与湘江风光带之间
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多层
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纯海派围合式园林大社区
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配套完善
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4
|
东方明园
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恒基房地产
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荷塘区新华东路53号流芳园旁
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多层、高层为主，少量商铺、写字楼
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10万M2原版维也纳风情名宅
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配备尊贵会所，实行人车分流
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5
|
外海·玫瑰名城
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株洲外海房地产开发有限公司
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荷塘区
桂花路
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5－6层多层为主，外加小高层和Townhouse
|
开启株洲新都市主义浪漫生活
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多功能会所、游泳池、托儿所、欧洲风情商业街等
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6
|
西子花园2期
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株洲市九洲房地产开发有限公司
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荷塘区政府西侧，原市老干所用地
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多层、小高层
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行政级
现代生态
社区
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商业街、尚品会所、品牌学校双语幼儿园
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7
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湘江四季花园·山水苑
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株洲湘银房地产开发公司、江山置业有限公司
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芦淞区建设南路商贸
中心地段
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小高层
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纯山林、纯水岸
景观住宅
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风情会所，风情商业街
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8
|
惠天然·山水国际
|
湖南惠天然房地产开发有限公司
|
卢淞区南部
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小高层、多层
|
|
会所、商业街、泳池、高尔夫练习场等
|
表二：
序
号
|
楼盘名称
|
占地面积
|
建筑面积
|
建筑
密度
|
容积率
|
绿化率
|
物管
费用
|
定价
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
起价
|
均价
|
1
|
尚格名城
|
800亩
|
120万M2
|
|
2.25
|
37.5％
|
|
1680
|
1900
|
2
|
湘银·阳
光水岸
|
3.2万M2
|
8万M2
|
|
2.5
|
40％
|
小0.88
多0.58
|
小1780
多2000
|
2000
|
3
|
海创·明
珠花园
|
163亩
|
16万M2
|
|
1.45
|
40％
|
|
多1680
|
2368
|
4
|
东方明园
|
27278 M2
|
99300M2
|
35％
|
3.64
|
41％
|
|
小1480
|
1900
|
5
|
外海·玫
瑰名城
|
235亩
|
23万M2
|
|
1.47
|
35.2％
|
0.65
|
1800
|
2000
|
6
|
西子花园
2期
|
58万M2
|
12万M2
|
|
|
45％
|
小0.88
多0.58
|
1660
|
1870
|
7
|
湘江四季花
园·山水苑
|
30万M2
|
约13万
M2
|
28.6％
|
|
40.9％
|
0.88
|
1680
|
2100
|
8
|
惠天然·山
水国际
|
约200亩
|
20万M2
|
15％
|
1.5
|
64％
|
|
1900
|
2300
|
| ? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
? |
2、可类比项目具体分析
（1）总体情况综述
就调查项目的区域分布来看，主要分布在天元、荷塘、卢淞三个区；建筑类型以多层和小高层为主；大多数楼盘规模大，区内配套设施齐全，市场形象定位也各有特色，具备各自独特的卖点。
从各项目的具体数字指标来看，占地面积分布从几十亩到近千亩，且具有建筑密度低、容积率低、绿化率高的特点。其中，平均容积率约为2，平均绿化率为43％。物业管理费小高层为0.88元/平方米，多层为0.58元/平方米。
多数项目的起价集中在1700元/平方米左右，均价在2000元/平方米左右。通过计算可知，被调查项目平均起价为1740元/平方米，均价为2055元/平方米。
（2）各项目具体情况分析
序号
|
项目
名称
|
优势
|
不足
|
|
|
|
|
1
|
尚
格
名
城
|
? 地理位置优越，外部景观环境优美，
人文气息浓厚
? 规模庞大，定位高档，物业形态多样
? 区域内各项配套设施完善
? 法国地中海风情景观设计有特色
? 开发商实力雄厚，市场推广形象好
? 建成后将成为株洲标志性居住区，未
来升值潜力大
|
? 周边生活及市政等各项
配套设施的完善尚需要一定的时间
? 沿江风光带、湘江五桥、
庐山路、体育中心等还
未建成
? 项目开发周期较长，小
区内各项配套设施的完善需要时间
|
2
|
湘
银
阳
光
水
岸
|
? 毗邻沿江风光带，拥有水景优势
? 交通较为便利
? 离市委、市政府和炎帝广场近，人文
气息浓厚
? 绿化率高，社区内生活配套成熟
? 户型设计类型多样，且注重人性化
? 开发商有一定知名度
|
? 沿江风光带的建设需要一定时间
? 河西整体配套有待完善
? 容积率相对较高
? 园内景观规划设计较少
|
3
|
海
创
明
珠
花
园
|
? 毗邻沿江风光带
? 地理位置相对较好，交通便利
? 规模较大，景观设计好
? 容积率低，绿化率高
? 开发商有知名度，楼盘综合品质较高
|
? 沿江风光带的建设还未
完成
? 河西配套尚需进一步完善
? 楼盘均价较高
|
4
|
东
方
明
园
|
? 地理位置优越，交通便利
? 周边生活等各项配套设施完善
? 毗邻流芳公园，具备一定的景观优势，
自身绿化率也较高
? 周边教育资源丰富，文化氛围好
? 物业形态多样
? 楼盘综合素质好，物管为品牌企业
? 维也纳风情有卖点
|
? 容积率较高
? 规模较小，难以建立品牌
优势
? 小区内生活及其他配套
设施缺乏
|
5
|
外
海
玫
瑰
名
城
|
? 地理位置优越，交通便利
? 项目规模大，品牌形象好
? 区内各项配套完善，容积率低
? 欧洲风情建筑外观漂亮，档次高
? 提倡节能生活
? 物业管理费用较低
? 目前一期已基本售完，市场评价高
|
? 入口处环境复杂，外部
环境不够好
? 绿化率相对较低
|
6
|
西
子
花
园
2
期
|
? 地理位置优越，交通便利
? 周边配套齐全，行政氛围浓厚
? 总体规模大，物业形态较多样
? 绿化率高，得房率高
? 项目外观形象好
? 项目综合素质高
|
? 外部景观环境一般
? 入口处环境较复杂
|
7
|
湘江
四季
花园
山
水
苑
|
? 地理位置优越，交通便利
? 周边有多个服装、电脑等多个大型市场，
生活配套好
? 毗邻湘江，自然景观资源好
? 建筑规划为知名品牌
? 建筑密度低，绿化率高
|
? 二期为期房销售，存在
一定风险
? 户型面积普遍较大
|
8
|
惠
天
然
山
水
国
际
|
? 地理位置优越，交通便利
? 规模较大
? 项目一、二期部分与1000亩原生林相连，
拥有自然资源景观优势
? 密度低，容积率低，绿化率高
? 楼盘综合素质好
? 区内配套完善，功能多样
|
? 均价较高
? 期房销售存在一定风险
|
9
|
兴
业
紫
苑
江
岸
|
? 毗邻沿江风光带，自然环境好，景色
宜人
? 红港大桥、庐山路、长江北路均为城
市主干道，交通便利
? 地处市行政中心，离新体育中心约1000
米左右，人文氛围好，配套较完善
? 周边高档楼盘提升居住品质
? 随着市政建设的进一步完善和区域开发
的日益成熟，地块升值潜力大
? 通过节能材料和技术的应用提升项目产
品的附加值
|
? 新区开发和各项配套设施的完善需要2－3年时间
? 庐山路、红港大桥、沿江
风光带的建设需要时间
? 项目与电厂隔江相望，存
在烟尘污染，电厂整改
尚未启动
? 
 |
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