PART1：本案的定位思考
     
    本案占地400多亩，总建筑面积40多万平方米，分为四期完成，一期总建筑面积10万多平方米，其中住宅约9万平方米，商业1万平方米。8栋小高层，16栋5+1多层，住宅面积基本在100平方米左右。
     
    客户定位
    一、本案目标客户群锁定
    ●新区企业中低收入阶层
    购买原因：这部分人群中的绝大多不是无锡本地人，他们对价格相当敏感，购买梅村的商品
    房主要是由于离工作地点比较近，房价相对较低，可以比较轻松地告别租房现状。
    购买用途：作为定居、婚房之用。
     
    ●梅村公教系统人员
    购买原因：离工作地点近，并可以享受一定的优惠政策。
    购买用途：部分自住，部分作为未来投资之用。
     
    ●梅村本区域原住民
    购买原因：这部分人有一定的区域情结，希望在原居住区域买房。由于商品房的品质相对较
    高，价格便宜，可以花较少的资本提升居住质量。
    购买用途：自住，部分作为未来投资。
     
    ●本区域及新区新婚户
    购买原因：离原居住地点近，价格相对便宜。
    购买用途：作婚房之用。
     
    ●部分投资客
    购买原因：靠近新区这一外来人群集中区域，价格相对便宜。
    购买用途：转手或出租。
    二、目标客户群分析
    年龄构成
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    客户群体及职业分布
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    区域分布
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
    购买动机
    


     
     
     
     
     
     
     
    本案主力客户定位：
    新区外资企业中低收入白领阶层
     
     
    推广定位
     
    ■本案产品USP （独特卖点）提炼
    ●梅村迄今为止规模最大的住宅项目
    ●一期多层户型主力面积90—100㎡，是目前梅村市场最受欢迎的面积段；所有户型花园入
    户，情趣性和功能性兼容。
    ●二、三期以水为主题的无敌景观设计
    ●社区内五星级酒店的规划
    ●香梅一、二期为开发商奠定的良好口碑
     
    ■主题发散
    提及香格里拉，我们可以想到的……
    蓝天白云、清风流水，世外桃源般的纯美风景
    原版格调、节奏缓慢的生活；安逸、宁静的居住氛围
    团结友爱、和睦相处、幸福安康的生活理想
    寻找与失落，梦想与生活，香格里拉经久不衰的传奇故事，
    心灵的净土，精神的家园，凝聚了千百年来人们对最美好生活的憧憬
     
    ■品牌思路分析
    香格里拉作为博胜地产继香梅假日一期、二期之后的又一鼎力巨作，40万㎡的总建筑面积，是当之无愧的“梅村第一大盘”，代表着“梅村居住至尊品位”。在树立项目形象的同时，依托先前的成功个案，突出开发商的实力和用心度，建立楼盘的不凡形象。
    国际大师执掌的全局规划、以“水”为主题的无敌景观设计、受市场青睐的户型及产品、五星级酒店的规划，充分奠定了本案的的档次和品位，因此，我们将以高端的形象出街，打造至尊品质和宏伟气魄，同时也是开发商品牌实力的又一佐证。
    ■项目品牌称述
    因为 香格里拉 能够提供  梅村区域内品位最高、景观独特丰富、高档次的完备内配套、安逸宁静的居住氛围  因此对那一群  注重性价比，追求舒适安逸的高品质生活 的消费者们，我们将  香格里拉  当作  梅里深处，至尊生活  的品牌概念来卖给他们。
     
    ■主广告语提炼
    ●40万㎡大盘系列（形象气势篇）
    报版一：
    王者归来
    40万㎡梅里第一大盘——香格里拉
    叱咤梅里，风云再起
    报版二：
    大戏压轴
    40万㎡梅村第一大盘——香格里拉
    醇香出翘，香遍梅里
    报版三：
    梅花三弄
    40万㎡梅里第一大盘——香格里拉
    博胜三度力作，何显毅执掌全局
     
    ●香格里拉系列（产品卖点及生活理念篇）：
    形象篇
    寻找，香格里拉
    1933年，美籍英国作家詹姆斯·希尔顿出版了一部名叫《失去的地平线》的小说，从那以后，香格里拉就成了千万人魂牵梦萦的人间天堂……
    2006年，香格里拉赫然出现在无锡梅村的版图之上，40万平方米宏伟气魄，演绎梅里至高生活梦想！
     
    景观篇
    香格里拉，无处不风景
    清风流水洗去滚滚红尘，蓝天白云唤醒自由的遐想，粼粼湖波涤荡心中的烦闷，繁花碧树间穿梭着孩子嬉戏的身影，在中庭的小径上悠闲漫步,迎接每一张亲切的笑脸,暮霭沉沉、溪水潺潺、秋风送爽，花香扑鼻……在香格里拉，人生无处不风景！
    继香梅假日花园之后，博胜地产再度携手何显毅，推出以“水”为主题的无敌景观设计，尊荣宅邸，独享幽静；浮华背后，云淡风轻！
     
    产品户型篇
    香格里拉，在午后阳光中慢调生活
    花园入户，宜人的庭院尺度，内外风景自然过渡，既可作为赏景纳凉的休闲场所，又可作为摆放物品的功能空间。花香铺径，树影婆娑，过滤沉闷的心绪，在家的一隅，感受久违的温暖与平静。阳光在指间跳跃，风景在眼前流转，沉醉在午后浓浓的咖啡香中，把庸懒当成一种生活情结。
    在香格里拉的居住空间里释放自己，享受安逸、宁静、阳光、风景！
     
    开盘预告篇
    香格里拉，今日尘埃落定
    香格里拉，在藏语中译为“心中的日月”，承载了太多弥久不衰的向往：永恒、平和、宁静、幸福……生命中的香格里拉已成为人们心底难解的情结。
    穿越了几个世纪的时光之地，香格里拉，今日在这里尘埃落定！
    X月X日，香格里拉盛大开盘，敬请关注！
     
    ■软文标题提炼：
    ●博胜再度携手何显毅，景观做足水文章
    ●香格里拉——40万㎡梅里第一大盘，演绎梅村深处至尊生活
    ●从优秀到卓越，博胜地产续写梅里居住传奇
    ●博胜地产执着梅里本土精神，香格里拉拉开梅村大盘生活序幕
    ………………
    PART2  项目包装
    秀稿展示
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    PART3 营销推广战略
     
    香格里拉（一期）总体策略思考
    根据本案为住宅建筑面积近38万平方米、商业面积为2.5万平方米的恢弘规模，定位“梅里第一大盘”，目标客户主要是新区外资企业中低收入白领阶层，争取客户，目标客户获取房产信息渠道（本片区的媒介选取特性）集中在报纸、口碑、户外等特性，制订出本案的总体销售策略是：
    选择楼盘热销旺销的时点入市，用针对性的区域内宣传和活动为主要推广方式，着力塑造项目在梅村片区的领导者形象——梅里深处，至尊生活，以期实现迅速消化并获得短期回报的目标。
     
    因此，我们从感性推广和理性推广的角度，拟定以下两条平行的推广主线：
     

     
     
    阶段性推广和销售策略
     
    第一阶段  现场准备期(2006年10月外接待进场—2007年2月）
    一、本阶段目标
    企划目标：本阶段开始累积前期客户，通过媒体对外发布，使更多的客户了解本案，吸引客户到访。
    业务执行任务：完成正式公开销售前的各项准备工作，吸引市场的有效关注，并积累一定的潜在客户量。
    二、媒体诉求
    ●项目整体形象宣传，传播“梅村第一大盘”概念。
    ●充分发挥开发商的号召力，通过博胜先前在梅村开发的香梅假日一、二期累计的人气和口碑，提升客户对开发商本身的认可度，树立客户对本案的信心！
    三、媒体组合
    户外展板
    工地围墙
    报纸媒体（硬广告2—3篇，软文1—2篇）
    网络广告
    四、SP活动配合
    老客户新年联谊酒会（香梅假日一、二期客户答谢会）
    ●活动目的
    1、以人性化优质服务树立香梅假日在老客户心目中的形象，加深其对企业品牌的忠诚度，
    提升即将推出的香格里拉的产品含金量。
    2、引起媒体和社会的关注，树立良好的公众口碑，加大现有客户口传速度及范围。
    ●活动内容
    整个自助酒会将结合抽奖活动、短时间香格里拉产品说明会的形式举行，既可以避免活动过于单调，又可以及时传达项目动态信息。
    整个活动内容共分为三个部分：
    1、自助酒会，业主间交流互动。
    2、产品说明，香格里拉项目形象宣传和产品特色展示。
    3、抽奖活动，现场公正，发放奖品。
     
    五、销售现场执行内容
    1、外接待重新布置和整改
    2、人员进场：组织人员进行业务培训和销售讲习
    3、市场调查：市场竞争楼盘，同价位不同区域的竞争楼盘，同客户层的竞争楼盘，同区域的竞争楼盘。包括目前在售楼盘和即将开出的楼盘。
    4、      销售道具的选择和制作
    5、      企划工作与进度的检讨、修正、定案
    6、      销讲资料的搜集
    7、      销讲资料及答客问的编写
    8、      销讲及答客问的培训
    9、      销售流程的确定和培训
    10、      销售文件、报表的制作完成
    11、      定价策略拟订
    12、      在项目准备期，还没有在媒体上对项目进行大势渲染时，利用整改好的接待中心，通过已经做好的户外看板，工地围墙广告等吸引周边过路的客户，另外对香梅假日花园一期和二期所有已购和未购的客户进行回访，争取一定的客户来访量，试探市场的接受度，对有意向的客户进行登记分析。同时积累客户，等待开盘时的引爆。
    13、      宣传资料的制作
    14、      报刊媒体的制作与安排
    15、      过年客户维护，搞个亲情活动
    执行要点：此阶段重点是做好对业务员的培训，销售道具的制作，为下阶段的销售做好准备，做好意向客户的登记与分析。
     
     
     
    第二阶段  市场预热期（2007年2月中-2007年4月）
    一、本阶段目标
    企划目标：本阶