南京龙湖·龙湾项目规划及建筑方案设计说明

1. 总体规划

1)      规划原则

1. 和谐发展原则：坚持以人为本，从多层次考虑人的需求。

2. 生活多样性原则：公共服务设施与住宅的有机结合，商业和景观的结合。

3. 可持续发展原则：土地利用的可兼容性，适应社会经济发展和土地利用多样性的需求，满足长远的发展需求。

2)      规划目标

通过对项目地块周边商业价值和住宅价值以及景观的分析，从规划的角度出发，以天街品牌为龙头结合场地布置集中商业、可售型商业、住宅等功能提高地块本身各个业态的价值。

2. 商业设计

集中商业6层（局部7层），采用现代建筑风格、外型规整。1层和2层局部设置沿街商铺，提升商业价值，并跟具规划条件在其中设置了大MALL以及集中商业。设计大胆创新，引进全新商业设计理念。结合业态特点和以后的经营模式，打造以品牌店为主，以室外广场、步行商业街串联的集聚效应商业模式。通过谭园路兴宁路侧主要入口广场的设置，可便捷的往上引入人流。同时沿在谭园路竹山路方向设置主要入口的广场吸引从南侧及北侧地铁方向来的人流。

集中商业平面为长条形地块考虑以单动线为主，一层和二层主要为商业零售，靠近西侧由于紧邻城市公园主要设置餐饮和娱乐功能包括冰场。高层集中商业由于规划条件的限制主要集中在E地块的西侧，沿社区南路有通往五层屋顶的跑步健身道满足人们健身的需要同时为商业拉动人流。主要设置三个出入口，沿社区南路有2个，谭园路1个。5层东侧的绿化平台作为城市公园的延伸使得人们在休闲的同时也能够享受购物的便利性。Loft公寓作为商业的一部分由于高度80米以及建筑密度商业做满以及提高商业价值等的限制落在2层的可售型商业上，提高得房率的同时也让可售型物业和持有型物业相对分开片区利于管理同时又在流线上串联。Loft公寓为单廊设置在跃层的空间达到南北通透的效果提高价值。商业结合公寓打造出一个充分利用城市公园的景色并且本身也是公园的一个延伸载体的新型绿色商业综合体。

建筑体量设计：

从场地条件入手，最大化的贴界率和建筑密度保证用地充分，满足商业1层面积的最大化。面对谭园路的商业主立面作为城市尺度重要展示面，打造出比较完整的同时体量穿插的丰富效果，西侧打造成餐饮为主的退台式的造型和景观及环境相结合，商业体量尽量简洁，冰场部分引入玻璃幕墙在立面上与建筑功能相呼应。

商业布局：

商业综合体总建筑面积地上部分8.8万平米，地下部分1万平米，其中地上部分分为：约0.8万平米的可售型商业，8万的集中商业mall。地下部分为：1万的商业面积包括3千平方米的超市。局部地下二层满足商业停车要求。

景观价值：

5层的屋顶绿化花园与靠近西侧及南侧的退台作为主要亮点打造出丰富的景观绿化，提升整体的商业价值。在于5层塔楼结合的部分面向商业屋顶设置了完整的绿化场地，周边住宅的人群可以从1层西侧广场空间层层往上进入屋顶，商业人群可以通过室内电梯到达屋顶，配合商业5层的健身房在室外绿化周围设置了跑道。室内空间在外立面几个重要的节点处设置了可以休息的景观绿化平台，丰富的空间变化，可以打造出立体丰富的景观园林，使得室内外景观资源可以呼应。

3. 住宅设计

住宅用地ABCD地块，其中ABC地块位于沿小龙湾一带，视野开阔，具有良好的观江

景观资源。规划设计遵循景观导向原则，沿河设置多层洋房，内部设置高层，形成多层级城市空间层次。

规划布局：

A地块，地形走向与南北向角度较大，住宅不宜与地形方向相同，住宅采用正南北向排布方式，因而不能设计两排住宅。将地块分成高层区与洋房区，管理上可分可合。易于打造高品质洋房组团。B地块与正南北向夹角不大，住宅可与地形走向一致，易于南侧再设置一排洋房。形成两个层次的观江界面，和有层次的城市空间。C地块，进深较大。根据日照测算，南侧狭长地块不宜设计高层。规划将洋房区设计在南侧区域，同样实现高层与洋房独立分区，易于管理和打造特色小区。D地块，景观资源相对较差，设计上采用小户型为主，商业mall位于其正南方，生活便利性高。D地块规划上将之一分为二，将杨家圩二路贯通下来，方便地铁人流引入项目内部。

住宅立面：

整体立面简洁有力，现代感与价值感有机结合，符合政府要求公建化立面设计要求。

采用价值感强的新亚洲风格。南立面采用横向线条呼应滨水特性，北立面采用竖向线条与周边竖向线条的新古典住宅区有效融合。

4.总体经济技术指标