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开发培训-融资模式-2013年8月商业地产融资模式及案例分析PDF文本

商业地产融资模式及案例分析典司索?商业地产事业部二零一三年八月筑Z..ET
且录第一章1、商业地产融资基本概念中铁金牛万达广场信托案例2、商业地产融资模式介绍0普凯基金公馆1881案例国内商业地产主要融资模式百瑞信托业地产案例第二章黄发阶段资案例公析Z.D越秀REITs2案例商业地产融资案例分析。2、运营阶段融资案例分析天津欧尚信托计划案例、3、世联地产上市融资案例分析联地产公司简介第三章联地产IPO发行情况002285股价运行情况成都商业地产资产运营/资-净1、资产运营案例世联地产资本运作情况本运营案例2、资本运营案例筑Z.ZC.ET2
第一章国内商业地产主要融资模式1、商业地产融资基本概念2、商业地产融资模式介绍筑Z.ZC.ET3
一、商业地产融资基本概念1、房地产信托融资房地产信托是信托业务的一种，是指信托投资公司通过信托方式集中两个两个以上委托人合法拥有的资金，矮托人的億愿以自己名义，为受益人利益堵特定目的，以动产或其营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所的产，包括房地产及其营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。房地产信托融资目前已非常普及，2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年，截上2011年9月末，房地产信托余额达6798亿元，比2010年底增长57.2%。2、房地产投资基金房地产投资基金，是从事房地产企业和项目投资、收购开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融具，对投资者而言，是间接投资房地产，从事其自身资金和能力所能及的房地产经营活的投资产品，对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外有效融资渠道。房地产投资基金包括人民币基金、海外基金、PE等。3、房地产投资信托基金(REITs)房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trusts(简称REITs),是一种以发行收益凭证的方式汇集社会各方投资者的资金，由专门投资机构进行投资营管理，将投资综合收益接比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实质上是一种证券化的公募的铲业投资基金，属信托的一种，目前国内还正式推行。筑Z..ET4
一、商业地产融资基本概念4、发行债券房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的猎款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。发行债券虽然筹集的资金较多，并粗使用自由，但债券融资的发行成本要比银行借款高，还体付息会构成企业的负担。金地集团2012年7月19日宣布，通过集团旗下海外公司金地国际控股有限公司发行三年期无抵押优光级债券，该债券共发行12亿元人民币，发行票息9.15%，受到了100多家投资者的追捧。龙湖地产2009年发行了“09龙湖责：发行总额为人民币14亿元整，债券期那限为7年期。债券利率：前5年票面年利率为6.7%；在本期债券存续期第5年末，发行人可选择上调票面利率0至100个基点（含本数，债券票面年利率为债券存续期前5年票面年利率6.7%加上上调基点，在债券存续期后2年固定变。5、上市融资上市融资，就是直接发行股票上市融资，方式包括直接上市和买壳上市等。发行股票的地方可选择国内，也可选择国外(美国等)，国内发行股票，可选择沪市、深市，可选择A股和B股，还阿选择主板、中小板等。国外上市如在美国纽交所上市的鑫苑置业、易居中国、思源经等，国内上市如主板的巧科A、中小板的滨江集团等。值得一提的是，联地产作为房地产综合服务提供商，2009年8月28日，在深市上市；与此类似提，易居中国和思源经配作为“中国轻资产地产概念股”在美国纽交所上市，上市时间分别为2007年8月和2010年11月。筑Z..ET
二、商业地产融资模式介绍(一)美国商业地产融资模式美国商业地产融资模式呈现多样化，包括内部融资和外部融资，内部融资，主要是指购房定金或购房款、企业留存收益，外部融资，则包括上市融资、发行债券等12种，具体如下：1、上市融资：直接IPO、买壳上市等2、发行债券：企业债券3、银行借款：到1997年社，商业银行是美国商亚地实债务资金的维来源。J4、其他融资机构融资：保险公司、银行资产管理部、基金公司、房地产财务公司等5、前沿货币合约：这是一种非常美国化的高比率的房地产融资方式，它采用贷款机构出资，开发商出地和技术，成立合资公司。与合作开发同提，参与合作的资本投入者并是完全意义上的投资方，他还充当贷款人的角色，要将其投资分期收回，腰求获得利息。由贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，他也与开发商共享利益、共担风险。6、房地产辛迪加：这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式，它由管理合伙人(GP)和有限合伙人(LP)组成，其中管理合伙人负责房地产营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，碜与营，以其出资额为限承担有限责任筑Z..ET6
二、商业地产融资模式介绍(一)美国商业地产融资模式7、房地产投资信托(RETs):其经营模式大都是收购纪有商业地产并出租，靠租金回报投资者。8、商业抵押贷款支持证券：商业抵押贷款支持证券(CMBS)起源于20世纪80年代，是将房地产贷款组合证券化，通过资本市场向个人和机构投资者出售。9、租赁融资：在这种方式下，拥有土地营权的房地产开发商，将该土地出租给其他的投资者开发设，以每年获得的租金作为抵押，申请房地产项目开发长期贷款，或赌是开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期纸抑贷款筑去10、回租融资：即开发商出售自己开发的物业，再将其租回营。这种方式在开发商作为某项物业所有人，既想保持该物业的所有权以获得该项物业的连续收益，又想出让该项物业获得资金以减少资金占用，而投资者也想获得可观的投资收益所采用。11、夹层融资："夹层”的概念源自华尔街，指骱股权与优光债券之间的投资形式。在房地产融资领域，常指属于抵押贷款的其他次级债或犹股，立同债权的股权投资组合。这种方式的优势在于，突破了抵押贷款的界限，也为物业所有者推出提供了便利。从投资者的角度来看，既可获得债权性质的牧益，又可获得股份性质的分红，还阿以实现债转股，类似优股和可转债。其缺点在融资成本高，程序复杂，法架构复杂。12、合作开发：同当事人之间共同出资、共同营、共担风险、共享利益的给作行为，是一种房地产开发的联合营行为。房地产合作开发最重要的提签订合作开发合同。筑Z.
二、商业地产融资模式介绍(二)国内商业地产融资模式国内商业地产的融资模式较为单一，象美国融资模式丰富多样，REITs、CMBS等模式都还味在国内正式推行和普及。具体说来，国内商业地产融资模式主要包括自有资金、预售房款、银行贷款、信托、房地产投资基金、发行债券、上市融资等几种。鉴自有资金、银行贷款等几种模式易理解，本节主要对信托、房地产投资基金、上市融资进行详细介绍(A)信托融资信托，就是投资者基对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财行为。房地产信托已成为行业庄流融资模式之一。根据信托融资过程中形成产权关系的怀同以及现实的运用，房地产信托可分为贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式，以下将分别介绍筑Z.ZC.ET8
二、商业地产融资模式介绍(二)国内商业地产融资模式(A)信托融资1、贷款型信托融资模式信托投资公司作为受托人，接受市场中特定（委托人)投资者委托，以信托合同形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息牙信托计划期限届满时偿还体金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并伊信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还体金给投资者。具体运作流程见下。①信托资金②信托贷款投资者信托投资公司开发商(委托人)(受托人)(项目公司)④信托收益③支付利息及本金偿还体金资产抵押、股权质押、第三方担保筑Z..ET9
二、商业地产融资模式介绍(二)国内商业地产融资模式(A)信托融资2、股权型信托融资模式信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司送联第三方承诺在一定期限（如两年)后溢价回购信托投资公司持有的股权。②收购毁权①信托资金或赠资扩股投资者信托投资公司开发商(受托人)》(委托人)(项目公司)④信托收益③溢价股权回购及本金股权质押、第三方担保筑Z.ZC.ET10
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