开发培训-项目经验总结（北京）PDF文本建筑方案文本PDF文本

、四个阶段：（见附图二）1、项目准备期：2、混合交织期：招商，边界条件的确认，方案的深化落实，对现场形成的干扰。3、主体施工期：4、安装装修期：5、项目冲刺期二、三大因素干扰（见附图三）1、512-------劳动力大量流失 2、奥运--施工条件受到严重约束 3、金融危机--付款难，工程进度受到严重抗性三、六个攻坚（见附图四）1、开工前及四证 2、东区酒店攻坚 3、奥运前及期间攻坚奥运前：土方及混凝土（主体工程）工程设备定货材料储备奥运期间：交通及材料运输材料工艺及优化曲上扬尘及现场管理 4、由时间矛盾向空间形盾延伸网所有的队伍进来了，主要的工作不在工作面，战场成了通道和场地，协调成了核心问题 5、施工进度款支付 6、开业前攻坚四、三次计划调整 1、酒店开业目标计划调整----酒点开业时间的提前 2、大市政进场的计划调整.场地因素导致大市政工程一再延后 3、奥运影响的计划调整---由于运输条件的限制致使大量设备无法进场，混凝土、土方程无法按计划运行理论篇：运作后的思考-一一一一方位与视角当时间成为第一要素的时候，每一件具体事项都显的如此重要。观念：从简单的协调到科学的组织方位与视角--纲举目张 (计划)计划对应---各个环节计划的协调对应，是保证流畅运行的基础，计划的执行不是简单的协调，是科学的组织和控制。興尚理罚素前网Z.Z沁.NE1

(环节)严把节点-节点是保障项目目标的过程标尺，累积误差，会使有效控制成为泡影。(控制)不留后患---工作中的惰性，过程中的疏忽，问题的遗留，如果缺少有效的控制将是至命的隐患。（雨棚、电梯)(运作)方位变换--自己的工作是整体的一个部分-不能掉以轻心。扩大视角把困难留给自己那是咱的觉悟。相互督促--前置、后续环节的成功，是为你排雷解难，来自各方的督促是在帮助我们工作。为了项目的成功，别人胸前的红花也是我们的荣耀。组织：从直线的连接到立体的链结（见附图五）决策到执行-流畅自然操作：从粗犷的冲锋到精细的管理分项设计的衔接（各设计分项的协调是现场流畅运行的保障，分项设计相关性是立设计计划的基础，分项设计互筑素模发韬淡程场的整安浆和核制度招投标的环节和过程是保证项目流畅的传送带，工程管理就是执行力遗留问题的跟踪（立备忘，专人负责）现场问题千变万化，执行过程必然会产生随机的遗留问题，遗留问题，必须进入计划控制和监控。效率：从僵硬的无为到积极的无萎困难无处不有，要有舍我其谁的决心，制度是把双刃剑，积极面对困难，打足提前量，从无为到无萎点析篇：几个对项目进展有严重影响的事件主体工程（裙房）避免顾此失彼西入事件决策要迅速，执行要坚决加固、加固、又加固立功能技术审核及功能性用房的技术条件地板的变更控制要科学，信息要通畅罚素前网Z.Z0.NE]

坡道及室外附属工程遗留问题的跟踪，要进入计划管理大市政的协调扩大视野，把大市政的协调纳入工程组织计划的协调范畴，场地计划是时间计划必须考虑的因素，也必须纳入计划管理，消防性能化与验收分项篇：理筑素前阀Z.ZC.ET

开发：石景山项目回顾一一开发部石景山万达广场克服重重困难如期开业是北京公司全体员工努力的结果，期间既有汶川地震的影响又有奥运召开对项目施工的限制。自2007年5月28 日集团摘的石景山项目土地后，开发部一直在高效运作：前期“五证”是争分夺秒，市政配套的咨询及正式方案的取得，工程前期场地的清理，项目设过程中协调大市政进度，协调外围为工程保驾护航。1前期“五证”的综述 1.1“五证”意义前期设工程规划许可证是方案得到政府主管机构认可的唯一证照，施工证是项目获得开发贷款的前提，也是施工合法化的证明文件，所以前期工作的要求是越快越好，前期工作耽误一天整个项目进度就会晚一天。开发部深知责任重大，力求最短时间通关。1.2工作背景 1.2曲外部条隼筑《行政许可法》颁布实施后在北京执行得相当严格，所有相关政府部门的办事流程均已网络化（极类似我公司的OA),按顺序审批，一关未过，无法进入下一流程。这就使得我们过去惯常采用的“倒排流程、分进合击”的高效办法无法实施，而且当某个文件一从窗递进，整个报流程的各个环节就受到北京市监察局的监控，流程时限一旦超出合理范围，就会受到监察局的质询，其结果与单位、部门和经办人的年终政绩考核、提拔晋级和效益奖金挂钩。报流程长、环节多，工作难度相当巨大，一般较快的办理完施工证时间需要10个月左右。1.2.2内部困难期间赶上一位女员工休产假，一位员工刚从行政部调岗来到开发部、一位员工刚招聘上岗。人的因素严重制约了部门的正常运转。在公司领导的大力支持下，克服重重困难，将工作顺利开展。1.3“五证”取得过程 1.3.1国土证 2工程前期的场地清理理筑素前阀Z.ZC.ET

2.1园林 07年7月协调区园林局伐移项目红线内400余课树木，为工程顺利开挖争取了时间。期间和园林局同志逐棵核对树种、胸径，工作量巨大。2.2文物地下文物的勘探、发掘，协调了区文物委员会、市文物局研究所等相关部门加快进度，在一个月之内解决了地下文物的问题。共发掘出60余座古墓。2.3燃气地下燃气管线的切改，协调燃气集团输配公司、区管片分队。在时间极为紧迫的条件下，在“十.一”期间协调相关部门加班最终该工作得以完成。2.4电缆地下电缆的切改，协调区供电局电缆科、客服中心 2.5电线杆地上电线杆的移除，协调区供电局方案科、客服中心哪一项工作滞后，都会对场地开挖产生影响。3纯极，大市政的施工进度制约着工程主体进度，直接影响着能否顺利开业.配套工程如水电气热等咨询方案的获得是设计前期工作的前提，配套工程的进度也制约着工程整体进度 3.1道路及配套 3.1.1石景山项目地理位置特殊，东西跨度300米，整个地势西高东低，北高南低，西北地面69.00，东南地面仅64.00不到，根据规划院方案，项目按 ±0.00为69.00进行各项设计工作。由于±0.00较高，场地南侧道路比整个广场低4米左右，为消除此项高差，我部门多次与规委基础设施二处沟通，在满足大规划管道路由的前提下，尽量抬高道路标高，后经与石开公司（一级土地开发）多方数次的协调、沟通，于2008年3月20日，将东二路与银河中街道路规划永中由65.47抬高至66.62，为整个场地的景观设计及实施提供了较好的基础条件。3.1.2酒店地下一层至地下二层汽车坡道超出用地红线10米左右，致使规划银河东二路地下雨水管道无法按规委批复实施，经与石开公司多方协调及设计部的大力支持，场地局部雨水排入其他管网，保证了酒店坡道的顺利施工不受干興尚理筑素衬网Z.Z0.ET

扰。3.1.3大市政涉及道路、雨污水、自来水、燃气、电力、电信、热力等多家施工单位。而大部分施工单位均是由石开公司直接管理，我方只能配合方的身份参与协调，既要逼紧石开公司每天催促施工单位的施工进度，又要尽可能提供较好的施工条件尽量满足施工单位的要求以体现我方的积极姿态。一有问题，现场处理，既提高效率，也显示了我方高度重视大市政的工作。这种工作作风也感染了石开公司，要学习万达精神。从侧面也体现了我方工作的主动性与积极性。3.1.4因工期紧张，大市政与小市政、总包等多家施工单位存在场地协调的问题尤以银河中街的矛盾最为突出。施工单位之间互相干扰，如各种运输车辆及装修材料经常堆放在大市政的施工作业面上严重影响大市政的工作进度。由于施工单位众多，一一协调效率极低。若照此进度，开业前大市政的管线与道路极有可能完成不了，将会对项目开业造成极大影响。经与市政工程所、总包多次沟通达成协议：先将银河中街西段封闭让大市政全力抢工，分时段局部让总包通行，待西段道路铺粗油后再将银河中街东段封闭。最终在11月30日银河东一路及银河中街西段道路完座在2县8身银河东二路及银河中街东段道路完缸。保证年L子个小内.U.二1 了项目的顺利开业。3.1.5东一路、东二路、银河中街的道路开及路灯等事宜，每一个实施过程，都需要与石开公司多方协调。其中东二路北侧开连接石景山路，开处有绿化用变电箱一个，供电公司一个电缆井。我部专人负责协调石开公司、供电公司、区园林局等相关单位，现场开协调会，督促拆改进度。路灯是在协调石开公司、施工单位没有路灯管理处验收的情况下为保证开业效果12月18日晚提前亮灯的。3.2供电 3.2.1供电方案因供电量在26000千瓦以上的项目都要求设两个地上开闭站，而我项目最终报装容量为32580千瓦。多一个开闭站的费用光设备及施工费用就有大几百万，而且我方经与区政府、市供电公司、区供电公司多方沟通，终在08年6月 5日取得正式高压供电方案，将开闭站的设位置改为地下一层，，地上补偿面积也从400平方米减少到265平方米，节省了大笔资金。在方案申报过程中，因興尚览Z.ZC.ET

百货、酒店等用电量调整，方案进行了多轮调整，影响了方案的审批进度，进而影响了相关设备如高低压柜、变压器的采购及运输。再加上奥运的影响，原定8 月底配电室设备到货，9月10日以后才陆续到货，以至延误了发电时间。3.2.2协调外电源外电源的设方为石景山开发公司，施工方为供电局指定单位。外电源的施工工期直接影响项目整个发电日期。期间，协调场地腾挪、管线拆改、施工费用到位问题，协调外电源验收，督促采购电缆、敷设电缆等相关事宜。3.2.3开闭站开闭站由石景山供电公司的三产一银光采购设备及安装。协调开闭站内防水处理、装修、设备搬运，试验，计量、调保护、上配网自动化设备、上启动会等一系列工作，与11月17日开闭站发电。配电室于11月28日开始陆续发电。3.2.4配网自动化设备由于北京市电力公司规定，配电室需上配网自动化设备达到“三遥”目的以保证用电安全，一个配电室加装该设备需15万元。经与石景山供电公司方案工程科、调度室、银光售程安装婪彩方协商颜阐明我司项月施工进度很快导致资金缺较大，而且成本核算时没有此项费用等种种理由。最终只上了三个配电室的 “三遥”设备，为公司节省了大量资金。3.3热力 3.3.1确定市政供热土地补偿协议及由石开提供的供热咨询方案中，是由石景山区鲁谷供热厂提供热源，经与供热厂沟通，我方需要支取100元/平方米的入网费，即2800万元。此费用仅为外线投资，不包括热力站投资。由于供热厂热源为燃煤锅炉，环境评估影响很大，供热时间仅为三个月，而我方设的铂尔曼酒店需要的二十四小时热水，也不能很好的提供。经多方努力，在石景山多数地产项目不提供市政集中热力的不利情况下，与热力集团供热发展部上层多次磋商，阐述万达广场成后给石景山区域带来的深远影响，终热力集团同意石景山项目采用市政集中供热，为公司节约了大量的资金。3.3.2方案及施工图的时间 2007年9月11日，取得热力集团的供热申请批准表，在项目的规证取得后，興尚理筑素衬网Z.ZC.ET

2月20日向发展部递交用热明细表，3月10日，发展部组织热力设计院现场与其他设计单位交底，设计工作开始。由于柏诚机电顾问公司再三修改酒店生活热水系统，并且酒店热力站面积过小，经设计部与柏诚设计共同努力下，将冷冻站面积压缩给热力站使用，最终于08年5月20日取得热力外线的正式施工图纸，6月10日取得酒店及商业热力站图纸。期间协调热力集团将本应由我司负责的热力外线的一段暗挖工程交给石开公司实施，为公司节省了300多万元施工费用。我方理由是这段暗挖工程是为石景山区别的待项目做铺垫，而万达广场设完毕后将给石景山区在安置就业、税收等方面做出极大的贡献，而设过程中我方资金压力极大，暗挖工程交由石开公司实施是否更为妥当。我方包括施工单位共同商量计策运作热力集团供热发展部，终确认此段暗挖工程由石开公司实施。3.3.3施工过程经与成本部确定施工单位后，及时督促施工方。在7月20日奥运关门前，由鲁谷大街东向西过路，由于鲁谷大街为新修道路无特殊情况不允许掘路及断路施工，经与区政府区市政管委、区市政江程所了区交通队等多部门协商得以顺利下管过路。其中协调树木移伐，草坪拆起、燃气拆改等事宜。红线内热力施工也在及时跟进，协调场地腾挪、管道冲洗打压及相关验收等。12月1日在条件尚不具备的情况下进行了验收工作。12月2日晚请来了热力集团基办、销售二所、服务二所等相关部门同志进行供热前的例行检查及开门供热。由于天气寒冷怕冻裂水管未及早灌水，所以等到凌晨四点才结束工作。12月3日正式供热。正式供热后，12月6日晚一次水工况出现异常，经调查了解，在本项目东 100米左右，热力集团有一个回水加压泵站群，当此泵站启动时，我们的热力站就会无供回水温差，系统运行异常。12月8日周一一大早，我部坐守发展部要求处理此问题，发展部给设计院发文后，我部门随发文到设计院上班，直至设计院提供需要增加的回水泵的型号参数后，又立刻联系热力集团合格供应商，咨询满足参数的现货情况。最终，于12月9日早将增加的水泵运至现场，12日将水泵控制柜运至现场，12日晚，全部安装及调试工作完成，强有力的保证了石景山万达广场开业时的正常供热。3.4燃气興尚理筑素前网ZC.NE1

石开提供的供气咨询协议中，由鲁谷路引DN200中压燃气管道至我用地红线内，设调压箱一座，与其他地块同时使用此调压箱。石景山项目由于餐饮类较多，为利于销售，在我部报装燃气咨询方案中，将公寓CDE℉均按提供燃气进行规划方案，与燃气集团方案科多方沟通后，将石开实施范围内的D200燃气管道改为DN300,并不与其他地块共用调压箱。由于万千北坡道施工时间较晚，在11月下旬才施工完成，影响燃气管道的实施，在此期间，我部门多次与燃气设计及施工单位协调，希望采取其他方式，改变管道路由，不受坡道干涉，但燃气管道属于危险气体，任何不规范的施工均会对安全有影响，再加上燃气集团输配和销售属于不同的公司，分管界限不同。等坡道完工后，燃气才进行局部碰头部分的施工。酒店要求提前10天试灶，在石开实施中压DN300管线时，由于工期紧张，燃气管道与现状管线碰头段附近，有总参部队的军用通信电缆与燃气管线交叉，部队要求施工单位白天八点半，有战士值班时，方可进行人工挖掘，不允许使用机械工具。在夜间施工步道时，施工单位破坏军缆了军缆的保护壳，以至停工两天。由于此段甲方为五开购我部只能紧盯现场，紧逼进度C催促工期在我们的大力协调下，施工单位、石开两天后终于与部队协调完毕，进行勾头，挂表、接线，于12月12日正式验收通气。3.5自来水石景山万达广场地理位置特殊，从自来水路由说，东面鲁谷大街上是北京市自来水公司的现状DN400管线，其他道路及管线都是和我们的工程同步实施，为石景山区自来水公司的水源。在临水报装时，使用了市自来水公司的水源，但正式报装时，出现问题，自来水交费平台上显示：此地块2007年6月前欠水费共计200万元，缴清费用，方可报装正式方案。公司立即发文给石景山区土地储备中心，请中心缴清我方未接手之前的此项费用，但中心解释水费为拆迁前居民用水，他们不予解决，要求我们使用石景山区自来水公司的水源。随后，我方向区自来水公司提出用水申请，受理后进行审图施工等后续工作。因此地块拖欠水费问题，市自来水稽查大队多次到我现场要求我方尽快协调，否则停止我方使用施工临水，这将给我方施工进度带来极大影响。我部门在给区土地储备中心递交书面请示的的同时给市自来水稽查大队递交情况说明希望对方从大局出发，先支興Z.Z沁.E]

持我方设同时我方承诺积极斡旋此事，争取有一个明确说法。通过艰辛努力，终确保我方施工用水正常使用。2008年12月11日，石景山自来水公司进行水表及管线验收，基本合格，有一处水表与燃气管道距离太近，施工单位连夜整改，于12日早八点正式验收后通水。3.6雨污水雨污水情况和自来水一样，都是在市市政管理处报装无果后，改向区市政管委报装的。为了我方场地内排水通畅，在工程所的工程部修鲁谷大街地下管道时，经过多方协调，赶在奥运之前，于7月13日在现状污水管上截出一个污水检查井，并不影响其道路的施工，为保证其他市政通水排水创造了良好的条件。雨污水千线及支线于11月10日完工。由于场地地势特点，在与石开共同设的同时，与设计部和石开委托的设计长期多方位沟通，协调，在设计时期将雨污水、自来水、燃气、电力、电信均碰好头，标高、位置核对准确无误，有任何变动第一时间沟通，解决。在如此紧张的工期典没有关要牌期工作牧到的钻果：NE了 4施工期间外围协调 4.1奥运期间在08年6月热力外线施工期间，协调鲁谷大街热力管线过绿化隔离带及东侧绿地范围树木移伐，为奥运前抢工创造了便捷条件。4.2抢工期间酒店北侧修坡道前，协调园林局将我围挡局部北扩3米，为坡道施工腾开了场地。在酒店及万千百货北侧在做景观前，协调园林局确认方案，移伐相关树木，起走草坪、拆改喷淋管线，为景观工作的顺利开展保驾护航。石景山项目工期紧张，进场施工的队伍较多，较难管理。9月初因渣土覆盖不到位，场地扬尘较多，现场环保措施不到位，市环保监察大队要求我司停工整顿。停工意味着不能保证石景山项目的如期开业，我部门与区环保局、市环保局监察大队充分沟通，晓之以礼，动之以情，在最短时间内协调复工，争取了宝贵的时间。5经验及议：興尚理筑素前阀Z.ZC.ET

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