1.项目评价

1.1项目位置及区位评价

1.1.1项目位置

本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。

图1：项目位置图

1.1.2区位评价

    本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。

图2：项目区位图

1.2项目用地现状评价

    （1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。
    （2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。
    （3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。
    （4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。
    （5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。

1.3项目周边环境与景观评价

1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存

       （1）项目四周及内部分布有：碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。
       （2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。
    （3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。
    （4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。

1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特

（1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离景观欠佳。
（2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。

1.4项目初步经济技术指标评价

表1：经济技术指标
改造用地面积	13.44万平方米
容积率	5——5.5
覆盖率	25%——30%
总建筑面积	67.2万平方米——73.92万平方米
住宅面积	53.76万平方米——59.136万平方米
商业面积	13.44万平方米——14.784万平方米
还迁面积	24.6万平方米
可售面积	41.6万平方米——48.32万平方米
可售住宅面积	28.16万平方米——33.54万平方米
可售商业面积	13.44万平方米——14.784万平方米
公共配套面积	10,000平方米
平均建筑高度	18——20层
商住比	2：8
车位	4300个

    根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。
    （1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点：
    ①目前附近片区商业氛围非常弱。
    ②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。
    ③片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。
    ④按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。
    （2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方米。按常规，商场每100平方米需要0.5个车位，所以商业部分需要739个车位。余下3,561个车位给住宅部分。
    本项目按照平均每户90平方米(深圳的平均住宅面积)的建筑面积算，大约有6,571户，按照车位比1：1算，需要有6,571个车位。所以本项目规划中车位的个数是不够的。
       （3）根据容积率和建筑高度的规划，本项目的建筑形态基本为小高层和高层建筑。
       （4）由于本项目的还迁面积较大，将采取分期拆迁、分期还建的方法操作。对开发商而言，还建会增加前期启动资金，降低资金使用效率，同时也增大了投资风险。但是，通过分期销售与分期还建相结合，将会相应地提高资金使用率，降低风险。

1.5项目用地优缺点评价

1.5.1 优点评价

    （1）宗地面积较大，规划和建设上具有回旋空间。对重树片区形象较为有利，同时也有利于分期开发和灵活选择开发方案。
    （2）规划指标具有弹性空间，便于开发商根据市场情况及战略要求确定开发方案。
    （3）地处罗湖、福田交接地带，区域配套齐备。紧邻主城区，具有为主城区提供居住配套的功能。
    （4）交通便利，到关内各区及关外的龙华和布吉都很便捷。
    （5）被凤凰岭、笔架山两个“绿色氧吧”包围，有良好的生态景观资源
    （6）根据规划，八卦岭片区将成为集居住、商业、办公、服务性工业和高新技术工业在内的城市综合服务区。并且，坭岗与八卦岭有连为一体的可能，从而实现两个片区人流、商业环境的一体化。

1.5.2缺点评价

    （1）地块内含有的住宅小区档次较低、外在形象较差，对项目存在不利影响。
    （2）地块内含有的住宅小区，致使地块不规整，给规划设计及地块价值提升带来障碍。
    （3）坭岗村以脏乱差的形象著称，给重树片区形象带来难度。
    （4）涉及拆迁安置问题，手续较多，较为烦琐。
    （5）泥岗西路为货柜车通道，噪音较大。
    （5）本项目虽与银湖豪宅区相邻，但两片区处于相对隔绝状态，受银湖荫庇的可能性基本没有。由于受公路和山体相隔，本项目所在片区与清水河片区的联系较弱，清水河片区对本项目影响不大。

1.6项目周边生活配套设施评价

    （1）由于本项目规划了13.44万平方米的商业设施，常规的生活配套设施，本项目可以解决，而且将比现在的档次高出很多。
    （2）项目东西两侧是教育学院以及风光小学，具有一定的文化氛围，对本项目是利好因素。
    （3）由于项目靠近福田、罗湖主城区，大型的商业设施可以由主城区解决。
    本项目周边有园岭医院、妇女儿童医院、沃尔玛、好又多超市等配套，为居民提供了生活上的便利。但是，项目的500米范围内缺少上规模、上档次的居住配套，是本项目的一个不可忽视的不足点。

2.法律政策风险评价

2.1项目用地法律手续现状

    （1）坭岗旧改已经纳入了深圳的旧改日程。
    （2）坭岗村的规划文件还没有正式获批，立项批准前没有红线和规划图。
    （3）由于本项目属于城中村旧改项目。投资方需先行投入资金，其后确定用地边界范围，将来有可能在地界、面积方面发生争议。
    （4）坭岗村提供的主要经济技术指标是由罗湖区旧城改造办公室提供的，具有弹性空间。最终的规划方案由坭岗村、投资方以及深圳市规划部门协商决定。这就给项目规划留下了很大的不确定性。
    （5）在坭岗村与开发商确定规划指标后，再由坭岗村上报相关单位报批。在立项批准后才确定红线和具体的规划。

2.2合作方式及风险评估

2.2.1合作方式

    （1）大益置业建筑（深圳）有限公司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费等）。并负责项目的全程开发。
    （2）由坭岗实业股份有限公司负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作。
    （3）本项目所有可售的住宅和商业面积均按7：3分配，即大益置业建筑（深圳）有限公司得到70%的可售面积，坭岗实业股份有限公司得到30%的可售面积。

2.2.2风险评估

    （1）目前还没有具有法律效力的规划文件，使本项目具有不确定性，但这也是旧改项目的共性。
    （2）坭岗实业股份有限公司在申办手续和拆迁安置过程中受阻，致使旧改工作不能如期进行。
    （3）大益置业建筑（深圳）有限公司与坭岗实业在可售面积分配的实施中产生分歧，导致大益置业遭受损失。
    （4）拆迁安置涉及多方利益的博弈，整体工作可能会因此遇到障碍。

3．房地产市场评价

3.1深圳市房地产市场总体评价

3.1.1供给评价

    （1）房地产投资规模略有下降，商品房在建规模有所增长
    2005年，全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％。商品房的施工面积累计为3,414.14万平方米，同比增加9.42％；竣工面积为656.23万平方米，同比下降35.18％。
    表2 2005年商品房建设规模情况