锁业厂改造成创意园可行性分析
    1．      项目概况：
    （略）
     
    2．      区位介绍：
    该项目位于曹安路生产资料贸易中心、消费品贸易中心、上海四高小区示范区域，紧临沪宁高速和外环线。
     
    3．      项目定位：创意园区
    （一）上海创意园区概况：

1. 创意园区市场前景分析：

    据2006年的统计显示，以市经委授牌全市75家创意产业集聚区为标志，沪上创意产业进入到一个前所未有的新阶段。据统计，仅前三批园区共有3500多家创意机构和企业入驻星罗棋布的授牌集聚区，直接从事创意产业的人士近3万。2006年上海创意产业总产值达2291.71亿元，增加值为674.59亿元，比上一年增长22.8%，占全市GDP的比重由2005年的6%上升到6.55%。去年上海创意产业总产值达到2902.98亿元，实现增加值57.81亿元，比2006年增长27.2%，占全市GDP的7%，可以说创意产业已成为上海经济社会发展的重要新兴产业。上海75家创意产业集聚区大概分为以下五类：
    A.特色型创意产业集聚区。即以某个行业为主要特色，围绕该行业进行招商运作，如张江文化科技创意产业基地等。
    B.综合型创意产业集聚区。即各个行业都有一些入驻企业，如8号桥等。
    C.培训型创意产业集聚区。即主要以人才培训为主，并结合部分相关企业，如上海师范大学的设计工厂等。
    D.交易型创意产业集聚区。即围绕某一特色，实现商品交易功能，如上海旅游纪念品产业发展中心等。
    E.地产型创意产业集聚区。即集聚区开发以地产式开发为主，但注入文化创意内涵，并结合老工厂空间特色，实现房屋销售，如海上海、1933老场坊等。
     

2. 近期部分创意园区定位及租金水平：

3. 创意园区评级标准：

    都市型工业园区（楼宇）的评分标准

4. 当前创意园区普遍存在问题：

    　　一是对创意园区的规划设计理念上存在较明显的不同。凡是租金价格高的园区一般都有前瞻、明确的整体改建方案。如同乐坊的建园理念为“制造快乐、与民同乐”，因此在整个园区的改建过程中不但运用了大量工业的镂空钢架、回廊铁栅来营造一种怀旧与新奇的视觉效应，更采用了湖水蓝、柠檬黄、铁锈红等明快的色彩作为园区的色调，将后工业时代与后现代主义和谐地拼贴在同一块版图内。而四行仓库则缺少整体、统一的园区改建设计，由多家公司分头开发招租，各自进行建筑布局上的分割，招商的对象也各不相同，这就造成了同一建筑群内租金价格的参差不齐。 
    二是与创意地产开发商的综合素质和实力不无关系。创意地产入门门槛较低，一般都是由一些闲置厂房改建而成，既无动迁成本，也不需要土地变性和向政府缴纳土地出让金，因此一些并不具有做地产行当经验的各路人马也纷纷加盟，但改建投资少则数百万元，多则上亿元，如果片面强调保持原貌而不做必要的资金投入进行改建，很容易给人一种破旧感，租金就自然难以上去。
    三是创意地产在上海是一个起步才7、8年的新兴领域，其发展有个从初级走向成熟的磨合期，特别是创意地产的始作俑者一开始招商尚处于摸索阶段，创意地产的社会认知度还未获得广泛的认同，因此，租金出价不高，而且协议一般一订5、6年不变，开发商无法在期限内单方面提高租金价格。 
    四是如今创意园区越开越多，为了招租，一些新开创意园区为了吸引更多企业入驻难免往往以低价位进入招商市场，并以低于周边乙级写字楼的租金价“筑巢引凤”，凝聚人气，然后再徐图之，以期腾笼换鸟，这也是一种招商策略。
     
    （二）本创意园主题定位：
    1. 电子艺术创意产业园：
    选择理由：
    （1）2007年10月起，每年10月为上海电子艺术节，每年有大量学术交流，优秀产品及技术出现，各行业都有极大需求。
    （2）电子产业是创意产业中的黄金，目前已被越来越到的人们所认识，故项目建成具有旗帜作用。
（3）上海电子艺术节是政府推动、市场化运作，有很好发展前景。
    （4）本项目背后是50万㎡电子商城，是全球电子业采购平台，每年吸引大量外宾，为项目带来可观旅游人群。
    （5）目前中国所有电子企业分布在沪宁高速公路一侧，拥有强大产业参与热情且本项目是沪宁段起点，具有龙头作用。
    （6）如果创意园区成为区域性有影响力品牌，可考虑制定行业新的标准，建立新的产业体系，培育新的盈利模式，一旦成为评估中心、认证中心，将为本项目无论是收益上还是品牌影响力都带来无法想象的前所未有高度和市场无限想象力。
     
    4．      本项目设计：

1. 布局分析：

    本项目分成A/B/C/D/E/F七个区域

    厂区现有布局图

     
    存在问题如下：
    布局凌乱，高矮不一，空间浪费严重；厂区卫生设施配置不够；生产、办公、仓储合为一体；

2. 设计构思如下：

    解决“见水不亲水问题”；解决“商办杂交问题”；解决“整体立面效果问题”；解决“楼与楼分离问题”……
    功能区分：休闲区、创意区、展示区、娱乐区

3. 区域设计构思：将7大区5幢楼合并成2幢楼，每幢楼明确定义主题概念，便于统一招商

    1）、A区与B区：
    A区增加1层，局部与B区三层连为一体；三层为展示厅，全玻璃框架结构，顶棚设镂空自然采光；
    A区与B区相连处外围增加一功能大厅，作为未来两幢大楼接待中心，楼层挑空增加现代感，同时由于增加功能厅，外立面阶梯结构，减少对AB两幢大楼外立面处理成本；
    A区靠马路一侧采用镂空金属版处理，内部墙面改为通透厚玻璃，通过变换灯光设计形成梦幻般街景；
    A区北立面采用竖条型欧式玻璃框，由于A区原为仓库楼层高便于艺术处理，外立面条形不至于分层感觉。
     
    2）B区与C区：
    B区由于大范围外立面被功能厅遮掩，外露部分东立面用玻璃幕墙处理，北立面亦采用此方式，增加现代感且与底层休闲空间相呼应，增加办公乐趣。临窗区域办公过程就是休闲过程和茶室无区别。
    C区与B区间有狭窄过道，考虑与B区整体合并，即增加营业面积，又避免单个楼层面积过于狭窄。
    C区为二层，与B区和木平台有良好阶梯效应，C区西立面设大面积采光玻璃，充分利用日照光源；C区屋顶设屋顶花园，给B区办公人员有不出楼面享受阳光，露台美景空间。
     
    3）C区与D区：
    CD两区相连把河岸景观封堵，故分拆打通，实现“见水亲水”目的；
    河岸一侧改建成游船码头和木平台观赏区，C西侧底层破墙开设咖啡馆，木平台上可设计多个阳光伞供人们品茶休闲，欣赏河边美景。
     
    4）D区与E区：
    D区与E区用槽钢相连，局部区域镂空，用钢扶梯与楼层上下相连，二楼处设环廊效果图见后；
    E区由于都是大开窗，保留原样改为挑空窗台类似莫泰连锁外立面窗台处理效果；增加平面绿化处理；
    E区东立面也设计镂空金属与A区立面呼应，增强整体对外效果。
     
    5）E区与F区：
    F区是棚户拆除，局部用槽钢竖至三层与E区相连，F区1、2层合并成为一层，三层独立层，其好处是E区楼层偏低，通过这样处理，既借外部空间空旷又借内部挑空空间，放大整体空间效果，增加采光源。
     
    6）G区
    设为狭长型花坛，这样可充分利用广场空间设计多个车位，停车不深入腹地，直接在办公区前场短流。，办公区和休闲区完全分离，扩大厂区土地利用率。
    亮点设计：

1. B区与E区之间设置阳光玻璃天棚，且玻璃棚直接延伸到河边，既避免游人淋雨，又将通道转换成旅游景点，内设咖啡吧或茶吧、钢琴吧，打造河畔音乐场所，增加企业营业外收入，变成看似免费进入实质收费经营场所，打造成功，将成为周边独一无二水岸休闲中心。

2. A区B区间大厅处理，形成两个侧立面，均可做创意园广告增加广告收入，将原本要处理投入装饰变成广告资源，良好接待中心也便于树立创意园形象。

3. 经过设计处理，整个厂房除必要车道都成了营业场所，且车位处绿草坪增加园区前场绿化，园区后场为休闲区，使人车分离；整个厂区形成办公、旅游、餐饮消费多种人群互不干扰，和谐共生局面。由于厂区不是独立楼栋和一些都市型创意园有明显区别，便于分设主题区对外招租。

    改造效