宋滩村城中村改造项目商业计划书
     
    总占地面积：405748.7平方米（合608.62亩）
    总建筑面积：928347.65平方米
    总投资额：119125.05万元RMB
    总回收额：146269.19万元
    投资回报率：22.66％
     
    甘肃众诚房地产开发集团有限公司
    二○○六年六月二十六日
    
目  录
     
    第一章 项目概况
    1. 项目位置
    2. 基本数据
    3. 投资回报
    4. 周边情况
    第二章 开发商等介绍
    1. 甘肃众诚房地产开发集团公司
    2. 甘肃成业行
    3. 阿特银斯设计公司
    第三章 组织结构及人力资源配置
    1. 组织结构
    2. 人力资源配置
    第四章 优势分析
    第五章 市场分析
    1. 总体楼市分析
    2. 售楼盘户型面积分析
    3. 总体市场分析结论
    4. 项目区域分析
    第六章 风险分析
    1. 资金链风险分析
    2. 市场风险分析
    第七章 投资收益分析
    1. 总投资估算表
    2. 财务现金流量表
    
第一章 项目概况
     
    1. 项目位置
    宋滩村位于兰州市正西方向，隶属城关区管辖。地块四至为：北临中山西路，东临公园，西临吉恒街，南临规划中的裕华路和工农路。
    2. 基本数据
    总占地面积：405748.7平方米（合608.62亩）
    其中：规划道路占用面积：55900.28平方米（合84亩）
          实际可利用土地面积：349848.42平方米（合524.62亩）
    其中：补偿周转用地94.64亩
          初步计划总建筑面积：928347.65平方米
    其中：
    （一）地上建筑面积730347.66平方米
          住宅面积615071.07平方米
          公建面积25276.58平方米
          商业面积90000平方米
    （二）地下建筑面积198000平方米
          容积率1.8倍
    3. 投资回报
    总投资额：119125.05万元RMB
    其中：土地投资29051万元；建筑等投资合计90074.05万元。
    总回收额：146269.19万元
    投资回报率：22.66％
    4. 周边情况
    项目北面是中山西路，是1路公共汽车的总站，还有15、25、28、205路经过这里，马路宽阔，交通便利。这一带有菜市场和北国商城福赛大型超市。还是兰州市动物园北门所在。商业、银行、邮政所、医药商店、饭店及娱乐设施齐全，商业气氛浓厚，已经形成一定规模。另外，标榜、残疾人康复、汽车驾驶维修学校也建立在这一带。但是，市场缺乏管理，水果、蔬菜小贩占据自行车道沿街叫卖，显得市容有些脏。再向北是西王村，他们有一些商品房也在外卖。还有兰州职业技术学院、省水电勘测设计院。长兴街38路直通石获路。向东一点是三九药业，法医医院，解放军的驻军，然后是二环路，解放军467医院和著名的白求恩国际和平医院，54所等单位，市政配套齐全，属于成熟社区。
    项目西面紧邻金瓦台住宅小区和吉恒园小区。金瓦台楼盘是去年推向市场的新盘，均价1700元/平方米，销的很好，目前基本没有房源。吉恒街西面是吉恒园，她属于最老的连排住宅（类似村庄的连排），已经没有房源。再西是兰州—太原的铁路。然后是西北柴油机厂、3514军工皮鞋厂和铁17局，这都是将来潜在的客户。再向西是外环路和上庄镇，解放军陆军学院坐落西山；这一带别墅、住宅区较多，价位较低。
    南面主要是耕地。西南是铁路和引洮两条大动脉，一个是不利因素一个是有利条件。设计时，要考虑遮挡火车产生的噪音；在引洮工程的利用上要想一些办法，否则这一地区房价会很低。但是，村民回迁全部占据了项目南面地块，基本解决了铁路噪音问题。引洮工程东边是200米生态环境绿化带，这边的可利用价值比较高。
    项目东面最有优势。东面紧邻兰州市动物园，风景优美，环境可人，就更加具有优势。这是宋滩村天然地块中最具卖点的地方。将公园的围墙改为小河，就可以使建筑与公园融为一体，增加不少卖点。如果沿公园建设一条商业街，把公园夜景布置好，那这一条街的商业价格一定不菲。另外，还有苑西小区、裕西小区、南边一点是明靖山庄。向东有协和医院和66440部队医院。裕华路有10路公共汽车，省委的常委院和一些机关宿舍坐落在这里。裕华路向东可直达珠璧城大型商场。如果将裕华路向西修通，公园南门一带必将形成新的商业圈，会给小区增加不少有利条件。
    
第二章 开发商等介绍
     
    甘肃众诚房地产开发集团有限公司
     
    甘肃众诚房地产开发集团公司成立于2000年2月，经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，集物业公司、新型建材公司（商品砼搅拌站）、投资顾问公司、石料厂和北京信通科技公司、化工科技公司为一体的多元化、集团化协同发展的联合体。资产总额已达1.3亿元，拥有一支400余人的高素质的团队，公司基层管理人员全部具有大专以上学历。
    众诚集团董事长、现任总裁韩杏军先生，1990年毕业于甘肃工学院；2001年清华大学进修房地产MBA并获证书；2002年荣获人民大学MBA证书。他连续两届荣获“兰州市十佳青年企业家”，历任长安区政协委员、桥东区人大代表，最近又被选举为工商联合会副会长。他坚持奉行“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企。创造良好经济效益的同时，也赢得了良好的社会声誉。
    众诚公司非常注重企业文化建设和团队建设。2003年成立了党支部，韩杏军先生当选第一任支部书记，公司高级管理人员均为共产党员。在集团迅速发展壮大的进程中，共产党员充分起到了模范带头作用。同年，众诚公司又率先成立了全省第一家通过企业职工直接选举工会主席的工会。2004年，公司已把建立一个优秀党支部和建立一个优秀企业工会列入了企业的年度计划之中。众诚集团公司在我国改革开放的大潮中，始终坚持以“三个代表”的理论武装自己，积极为市府分忧，为下岗职工解难，在本企业安排了一百多名下岗职工就业，为民营企业做出了榜样。韩杏军先生还要求，公司管理层必须全部具备大专以上文化水平，以保证企业可持续性发展战略目标得以贯彻落实。在公司全体员工同心协力之下，公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”等称号，并被农行系统评定为2003年度AAA级信用客户。
    甘肃众诚房地产开发集团公司是具有独立法人资格和三级开发资质的房地产开发企业。专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升居家品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，已成功开发了民心园一期、民心园二期及建华·百合园、開泰嘉园等10多万平方米商品住宅。其中，建华·百合园、開泰嘉园正在建设之中。
    众诚新型建材公司拥有混凝土搅拌站两个，年产80万方优质混凝土，已经成为兰州市最大的混凝土生产企业，并于2002年通过ISO9001质量认证，产品占据了兰州市混凝土市场40％的份额。现在兰州的各个街道上，人们看到最多的就是印有“甘肃众诚房地产”字样的混凝土搅拌输送车。
    众诚化工科技公司拥有固定资产2000万元，员工240人，主要生产化工试剂。目前正与省高校联合开发和生产高科技、无污染的高科技化工制品。
    甘肃信通科技公司、投资顾问公司、物业管理公司也都在集团的管理之下得到了长足的发展。
    目前，众诚集团正以崭新的面貌向着韩杏军董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。
    
第三章 组织结构及人力资源配置
     
    城中村改造项目本身的特点，决定了项目操作上组织结构的不同。按照建设工程项目管理法规的要求，我们采取强矩阵的组织结构，由集团总裁亲自挂帅，房地产公司全部参与的方式，与宋滩村村委会组成“宋滩旧村改造项目总指挥部”，共同改造旧村，共同管理新城。
    1、组织结构
    2、人力资源配置
    宋滩旧村改造项目总指挥部：
    总指挥：韩杏军 众诚集团总裁，负责项目全面工作，主要是项目的资金运做。
    副总指挥：宋滩村村委会主任，负责对村民的宣传和补偿方案的出台及拆迁工作。
    副总指挥：众诚房地产公司总经理，负责项目工程建设的全面工作及顾问公司的全程策划、销售工作。
    各部门：由项目合作的双方共同选派精英成员组建，各部门已经开始项目前期工作。
    
第四章 优势分析
     
    1、宋滩村周围新建的住宅小区很少，所以都卖得较好。金瓦台小区的建筑严重违规，楼间距最小的地方只有15米，但销售均价在1700元/平方米左右。这说明这一地区的住宅市场已经基本形成，利于我们开发项目。
    2、动物园北门的商业氛围已经形成，可以在开发项目时加以利用，如建设商业街等设施。将来规划设计时，要充分利用裕华路上公园新建南门这一商业机会，建设一个有商业价值的环境区域。
    3、中山路、裕华路穿过这里，交通便利。
    4、项目紧邻公园，很有利用价值。生态、环境、景观都可以借题发挥。动物园搬迁以后，建设没有噪音的海洋公园这也是当前最流行的项目前提。引洮工程会改变这一地区的生态环境现状，也就增加了的卖点。
    5、兰州最流行的小高层住宅，欧洲现代派外型，区内中心花园、健身场及会所显示了小区的优秀品质。
    6、引进世界知名、国内一流品牌的学校，免交15万元9年一贯制学费的诱惑，是提升这一地区文化氛围的关键策划。
    7、CEO社区的服务，推出了兰州市最高境界的服务理念。
    8、项目可以享受兰州市城中村改造的优惠政策，并会得到政府的大力支持，将是最大的有利条件。目前，村领导提出，我们既土地革命以来，这次改造是村里的第二次机遇，要有不怕挨打流血的精神，抓住机会，把我们村建设成为一流的城市花园小区。
    
第五章 市场分析
     
    一、总体楼市分析
    据了解，甘肃省共有320余家房地产开发商，其中，省会兰州占到了200余家开发商（其中130家具有开发资质），有国企、有集体、有民营。其规模与实力均不相等，整体处于房地产发展的初步阶段，但是，我们可以感受到从户型设计、宣传手法、销售手法等均可看出兰州的房地产发展商们正在积极的借鉴外来经验的同时并不全盘照搬，依照地域的特性针对性的选择，以期更能适应本地文化特征。
    兰州楼市的区域特性不明显，目前尚未有任何一个片区呈现出集中的具特性的产品，反而全市表现出以板式多层为主的形态。当然，在商业价值较高的地段，也会有一些高层建筑。
    兰州市的住宅类楼盘可分成以下几类：
    1、个性化楼盘
    凭借积极引进的建筑设计理念，融入本地文化，精心的进行规划设计，挖掘并创造楼盘的极具个性化的卖点,且在宣传手法与销售策略上大胆借鉴外省市同行业的宝贵经验，取得了较为令人满意的经济效益与项目品牌效益，也就是说，保证了经济效益最大化的同时还为今后的持续性开发奠定了良好的品牌基础。从以下的项目可以看到这一趋势：
    国际城(小高层、多层)、阳光水岸（小高层、少量多层）、世纪花园（小高层、少量多层）、心海假日（高层、多层）、苹果城（多层）、一品门第（高层）、筑业花园广场（高层、小高层、少量多层）、银都花园（多层和小高层）、万信城市花园（多层及少量高层）等。
    2、规模化楼盘
    兰州房地产起步晚，规模小，严格意义上的大盘并不存在，与其他省市动辄几百亩上千亩（如广州碧桂园凤凰城占地六千亩、中信华南新塘地块八千亩等）的开发规模无法相提并论。但相对本地市场来说，兰州也有规模化的楼盘，如占地880亩的国际城、桌达书香园、神兴房地产的系列楼盘、作为经济适用房的石门小区、燕都花园等等。
    此类楼盘代表兰州普遍的规划设计理念，同时也代表兰州的平均销售价格。
    3、低价位楼盘
    这一类的楼盘主要以低价位占领市场，而产品自身无特性，仅是简单的体现出居住的功能。这类楼盘的特点是在保证南北朝向的前提下进行兵营式排列的设计，而其他如园林、物业管理、自身配套等均被轻视或忽略，如石门小区等早期城中村改造的项目。
    二、售楼盘户型面积分析
    通过对国际城、苹果城、阳光水岸、燕都·金地城、博雅庄园、心海假日、世纪·康城、新天地·自然康城、华脉新村、怡和枫景、宏丰苑、书香门第、神府小区、华府园、万信城市花园、欧陆园、一品门第、筑业花园、锦绣花园、安康花园等楼盘的深入调查，从户型的面积、开间、进深等方面进行数据的分类比较及分析，寻找市场现有供应产品的共性及差异性。
    经过分析得出以下结论：
    1、80m2以下的小户型因总价低廉作