天津酒店式公寓市场调研报告
     
    一、酒店式公寓简介
    1)      酒店式公寓的起源
    酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
    我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
    2)      酒店式的特点
    酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
    酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
    酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。
    选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。
    3)      前景展望
    目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其较好的选择。
    酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
    酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。
     
    二、天津酒店式公寓市场
    1） 历史
    天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步，1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始，当时考虑到外籍人士的居住需要，在大厦内部设有酒店式公寓套房，成为天津最早的酒店式公寓。但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展，外籍高层都居住在别墅内，而其它人员居住在民宅。1998年立达公寓当时由于销售不畅，开发商只能先对外招租以缓解资金压力，但是却取得了意想不到的高出租率。当时物业管理为了适应外籍人士的需要，服务水准也有较大幅度的提高。但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。直到2000年作为国际大厦的配套，由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成，才标志着天津酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。
    2）发展
    随着天津经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，酒店式公寓发展速度较快，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于天津经济发展远景的带动，以及天津定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进天津酒店式公寓的发展。
    3）市场现状
    目前大体上分为三种类型：
    ·纯粹的酒店式公寓
    ·酒店＋酒店式公寓
    ·销售型酒店式公寓
    天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为奥林匹克大厦。
    酒店＋加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情况下逐渐转型而来，目前市场上存在的有喜来登、滨江大厦、金皇大厦等。
    销售的产权分散型酒店式公寓泰达国际会馆开始，之后出现市场关注度较高的的海河之子、时代奥城等项目。
    目前天津市场上宣传的酒店式公寓大多属于第三种类型，即伪酒店式公寓，这种物业类型定位通常比较模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。
    a．天津酒店式公寓分类与市场特点
    天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：
    ① “小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等项目。
    市场特点一：天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。
    市场特点二：所有项目的主力户型多集中在34---70平方米之间，有少量大户型。
    市场特点三：所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。
    市场特点四：物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。
    市场特点五：在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。
    ②从90年代中期开始，伴随着天津对外经济贸易的增多，主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克大厦、国际大厦到港湾中心、泰达国际公寓、君隆广场、天津中心等项目。
    市场特点一：天津目前真正的产权式酒店公寓为数很少，且分布范围较散，在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓；开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加，这与滨海新区的房地产发展不无关系。
    市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户均是高端的投资客户。
    市场特点三：天津目前的产权式酒店式公寓除奥林匹克大厦和国际大厦的运营方式为只租不售外，其他均采用以小业主购买，统一由酒店管理公司进行管理的模式运营。
    b．已运营酒店式公寓的租售状况

    由图可见，目前天津酒店式公寓主要集中在交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境更佳的和平区和河西区，其档次也相对更高；南开区、河北区和河东区的酒店式公寓项目较少，其中南开区的项目档次较高，已经售罄即将投入运营的迎宾国际公寓项目将进一步提升南开区的项目供应和档次水平，而河北区和河东区项目少档次偏低。
    c．2007年度天津酒店式公寓市场现状
    　　今年前半年，酒店式公寓市场处于一个稳定发展时期，租售市场总体变化不大。下半年虽然租赁市场变化不大，但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场变化很大，天津中心项目由初期17000元/平米在一个季度内升至24000~26000元/平米，而君隆广场项目的推出预计价格每平米也上升8000元左右。
    　　总的来说，天津酒店式公寓市场2007年处于一个稳定发展的时期。而最后一个季度销售市场价格大幅提升的情况说明了，天津酒店式公寓市场潜力巨大，经过前期的市场调整，现阶段正向高速发展期过渡。
    d．2007年度天津酒店式公寓供应情况
    　　天津现有正式的酒店式公寓产品仅3家，将酒店与写字楼内配套部分也列入计算范围其总供应量不超过25万平米。这对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。
    
    e．在售酒店式公寓项目情况
    和平区
    ①天津中心
    天津中心项目地处南京路与贵阳路交叉口，是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。项目紧临的南京路商务环境和景观环境较佳，汇聚众多高档写字楼、酒店。
    天津中心定位为天津核心商务区高端综合体，产品包括写字楼、酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心。该项目酒店公寓部分定位为高端高回报投资产品，精装修标准4000-6000元/平米，销售均价24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在内的国际投资、商务客户，目前已售100余套。
    ②君隆广场
    君隆广场项目位于南京路商务区与小白楼CBD交汇区域，地理位置较佳。产品包括酒店、公寓、写字楼、商业街，定位为天津高端商务综合体。
    该项目目前销售写字楼，预计2009年推出公寓，其公寓产品定位较为模糊，但从5000元/平米的精装修标准来看，其定位应属于高档服务式公寓类型，戴德梁行为其提供全程服务。该项目公寓产品入市价格预计为25000元/平米。
    河西区
    ①迎宾国际公寓
    迎宾国际公寓项目定位为天津高档产权式酒店，由泰达国际酒店集团统一管理，该项目承诺在15年运营期内累计返还税后投资净利润120%，较大提升了该项目的投资价值，成为其最大卖点。
    该项目2007年6月开盘，产品形式主要为住宅和酒店式公寓，均价在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒店式公寓精装修标准为1500元/平米，户型主要为四居，户型比例如下：

    ②天津公馆
    天津公馆项目位于解放路，商务金融氛围浓郁，地理位置较佳。其产品形式包括高端酒店式公寓、总裁行政公馆、Penthouse；以配备英国管家式服务的酒店式公寓为主要产品形式，精装修标准1