烟台名人高尔夫公寓（2#、3#楼）可行性研究报告
    目  录
     
    第一章  项目总述
    一、项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位………3
    二、可行性研究的依据…………………………………………4
    三、研究的范围及内容…………………………………………5
    四、可行性研究工作概况………………………………………5
    五、可行性研究结论……………………………………………6
    六、项目主要经济技术指标……………………………………7
    第二章  项目背景与市场分析
    一、项目背景分析………………………………………………8
    二、项目市场分析………………………………………………8
    第三章  建设规模、建设条件与选址方案
    一、建设规模……………………………………………………14
    二、建设条件……………………………………………………14
    三、项目方案选址………………………………………………18
    第四章  项目设计方案
    一、设计目标……………………………………………………19
    二、总体布局……………………………………………………19
    三、总体规划方案………………………………………………19
    四、建筑景观设计………………………………………………20
    五、结构设计……………………………………………………20
    六、消防设计……………………………………………………21
    七、公共服务设施………………………………………………21
    第五章  环境保护与节能
    一、项目环境概况………………………………………………25
    一、主要污染源及污染物………………………………………25
    二、环境治理措施………………………………………………25
    三、环境影响评价………………………………………………26
    四、节能…………………………………………………………26
    第六章  项目建设实施计划
    项目计划安排……………………………………………………28
    第七章：销售策略分析…………………………………………29
    第八章：物业管理………………………………………………30
    第九章：投资估算和资金筹措
    一、估算依据及说明……………………………………………32
    二、投资估算……………………………………………………32
    三、项目建设投资估算表………………………………………35
    四、资金筹集及使用计划………………………………………37
    第十章  项目效益分析
    一、经济效益……………………………………………………38
    二、社会效益……………………………………………………39
    三、环境效益……………………………………………………40
    附件………………………………………………………………42
     
    
 
    第一章  项 目 总 论
     
    一、 项目名称、说明、地点与开发商概况、设计单位
    （一）项目名称：烟台名人高尔夫公寓项目（2#、3#）楼
    （二）项目说明：烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。
    （三）项目地点：烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场东南侧，北靠烟台名人酒店，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境及其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。
    （四）开发商及其概况： 
    1、开发商名称：
    烟台牟平天创投资开发有限公司
    2、开发商资质：
    房地产开发二级资质
    3、开发商概况：
    烟台牟平天创投资开发有限公司成立于二零零四年，注册资本3000万元，法定代表人黄占和，拥有职工30多人，主要经营房地产开发与销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良。
    公司现在已建“牟平新世界”、“牟平汇龙湾大厦”。牟平新世界是烟台市牟平区倾力打造的重点商住楼工程，总建筑面积约25000平方米，该项目位于牟平区的主要商业街宁海大街与通海路交界处，南对华联商厦、西临商业大厦，社区底蕴充足，是居住经商之聚福宝地。该项目2004年初开工，于2005年4月竣工并交付使用。牟平新世界产权商铺的销售，为广大有闲散资金的投资都提供了一种全新的投资产品，同时必将吸引外来资金的流入，带动牟平当地的经济发展。牟平新世界无论在建筑立面、建筑形态还是在商业业态分布方面具有超前性，是标志性建筑，是牟平新城区建设中的一张名片。
    汇龙湾大厦位于牟平区北关大街与东关路交界处，占地约6550平方米，总建筑面积为26000平方米的十七层商住楼：公司以打造“牟平最高品质的住宅”和创建“牟平第一财富中心”商业广场为开发理念。该项目2004年10月开工，并于2006年6月底竣工并交付使用。随着城市化的快速推进，城市面积的急剧扩大，城市人口的急剧膨胀，牟平区现有商业设施远远不能满足人们的消费需求！且存在发展失衡的趋势，而汇龙湾大厦的建成及营业恰巧迎合了这种需求，为牟平商业的腾飞奠定了基础，并以十七层城市颠峰的高度，成就牟平的新地标。
    在房地产开发行业竞争日益激烈的今天，烟台牟平天创投资开发有限公司以雄厚的资金实力作后盾，用品牌开拓市场，公司一直秉承着人文开发设计理念和强烈的社会责任感为市民打造精品楼盘，以最热情的服务、最高品质的楼盘为牟平人民尽心。
    （五）规划设计：
    威海新元建筑设计院
    二、可行性研究的依据
    1、项目建设单位编制本项目可行性研究报告的委托书；
    2、烟台名人高尔夫公寓规划设计方案；
    3、国有土地转让合同；
    4、国有土地使用证；
    5、烟台名人高尔夫公寓项目岩土工程勘察报告；
    6、委托方提供的烟台名人高尔夫公寓项目相关资料。
    三、研究的范围及内容
    1、项目背景与市场分析
    2、建设规模、建设条件与选址方案
    3、项目设计方案
    4、环境保护与节能
    5、项目建设实施计划
    6、销售策略分析
    7、物业管理
    8、投资估算和资金筹措
    9、项目效益分析
    四、可行性研究工作概况
    烟台光大房地产评估事务所有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并了解了烟台市建设、土地、规划等相关规定及政策，与项目开发单位的领导及相关专业人员进行了座谈，就取得土地、规划、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题基本达成一致，随后项目组又查阅了大量相关资料，在此基础上，编制了本可行性研究报告。
    五、可行性研究结论
    烟台名人高尔夫公寓项目，整个项目建设规划用地15000平方米，总建筑面积34500平方米，规划用途为公寓，建筑密度22%，容积率2.3，绿化率39%。整个项目共分3幢公寓楼，本期2#、3#楼位于整个项目的南侧，出让土地面积6000平方米，建筑面积22710.40平方米。
    烟台名人高尔夫公寓项目总投资7184.41万元，其中土地费用713.62万元，前期工程费用116.97万元，房屋开发费4451.24万元，其他费用122.86万元，管理费用162.14万元，销售费用327.03万元，财务费用680.40万元，不可预见费197.23万元，税费412.92万元。详见《项目投资估算表》。其中开发商自筹资金3000万元，占总投资的41.76%，向金融部门融资3000万元，占总投资的41.76%。项目预售收入预计1184.41万元，占总投资的16.49%。
    经济效益：该项目完成后，可实现销售收入10900.99万元，实现利润3008.01万元，项目投资利润率为41.87%；实现利税3716.57万元，项目投资利润率为51.73%。
    结论：
    该项目已得到政府全力支持，开发商——烟台牟平天创投资开发有限公司，管理科学、信誉较高，加之本项目为新型开发项目，在全国范围内也属于先进的开发理念，具有广阔的发展前景。
    本项目北靠临高尔夫球场，隔海与养马岛相望，包括2栋11层公寓。本项目的设计理念为借助高尔夫球场的天然环境，为其提供配套服务的商业会所，使打球者在享受高尔夫的同时，又可享受到全方位的星级服务，坐落在黑松林中，是理想的度假场所。
    经市场调查和分析，该项目已得到商界人士特别是高尔夫爱好者的认可，取得良好的经济效益和社会效益是势在必然，因此，该项目可行。
    六、项目主要经济技术指标（表1-1） 

    第二章  项目背景与市场分析
    一、项目背景分析
    烟台名人高尔夫公寓项目位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边环境极其优越，有先天的休闲、运动、娱乐、度假优势。
    项目所在地高尔夫球场是区规划滨海路东延的必经之处，依据牟平区建成“烟台东部沿海城市”的总体布局，牟平区全力发展以大型休闲、娱乐和旅游主题为主体的休闲服务业，目前已形成了：九哩假期、半岛蓝湾等休闲娱乐项目。通过对上述项目的大力支持，将打造出一个超过 3亿的新商圈。 
    名人高尔夫公寓项目为区域性的休闲娱乐类消费项目，主要行业业态为高尔夫娱乐等，其地段的唯一性、稀缺性的自然资源对高尔夫公寓锦上添花。加之，项目周边已形成了九哩假期、半岛蓝湾、精英高尔夫球场等；项目开发形成后，将成为人们休闲和消费的天堂，与市区及养马岛旅游、休闲、娱乐等共同形成一个新的休闲旅游城。
    本项目位于牟平高尔夫球场南侧，与养马岛隔海相望，周围环境极其优越，距烟台及威海均不足30分钟的车程。再加上烟台市政府的大力支持，本项目具有较好的发展前景。
    二、项目市场分析
    （一）牟平总体经济状况
    2007年，牟平经济实现稳定快速增长。全区实现生产总值153.9亿元，地方财政收入5.7亿元，规模以上固定资产投资99.3亿元，同比增长27.7％，增幅高出全市平均增长水平2.5个百分点，列全市第三位。其中城镇投资53.8亿元，增长29.0％；农村投资35.7亿元，增长8.0％；房地产投资9.8亿元，增长2.3倍。城市居民人均可支配收入14464元，农民人均纯收入7100元。
    牟平区，位于烟台中心市区东端，与莱山区接壤。总面积1588平方公里，耕地面积4万公顷，海岸线长65公里。辖10个镇（大窑镇、姜格庄镇、龙泉镇、玉林店镇、莒格庄镇、水道镇、武宁镇、王格庄镇、观水镇、高陵镇）、3个街道办事处（宁海办事处、文化办事处、养马岛办事处）、608个行政村，设有1个省级经济技术开发区、1个省级旅游度假区（与养马岛办事处合署）和沁水工业区、港口经济发展区，总人口48万人。
    牟平，资源繁博，特产丰富。农业主要盛产小麦、玉米、甘薯、花生等，是全国的粮油基地县之一。果品主要有苹果、梨、大樱桃、板栗等，是“烟台苹果”的主产区之一，年产量超过十万吨。区内海域盛产鲍鱼、海参、紫石房蛤等多种海珍品和经济鱼类，滩涂面积较大，是全国一百个水产先进县（区）之一。牟平矿藏资源繁多，现已探明可供开采的矿产有十八种，黄金产量和储量均居世界前列。
    近几年，牟平区依托开放优势、资源优势等，大力进行产业结构调整，促进了经济的快速发展和社会事业的全面进步。在第一产业中，围绕粮油、食用菌、干杂果、水果、畜牧、蔬菜、水产等主导产品，培植起九发、安德利、枫林、花莲、蛤堆后、伟成等20多个“农”字号龙头企业，带动了农业内部产业结构的升级，促进了农业产业化进程，使苹果、梨、双孢菇、海参浆、浓缩果汁等一批名优农产品创出了全国名牌。在第二产业中，重点发展