莱克新顿酒店项目市场调查分析报告

1、交通条件

长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，是长株潭经济一体化的核心城市，境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。高速公路里程已达193km，等级公路3361km，公路密度达到42.74km/100km2；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。
芙蓉区地处省会长沙的中心，是长沙市的窗口城区。五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。

2、行政区域和人口状况

长沙辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县，总人口613万，总面积11819km2；其中市区常住人口199万，市区面积556 km2，城区面积186 km2。
芙蓉区总面积40.8 km2，辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局），省委、省军区（二院）省军区等60多个单位和部门云集区内。从全市各区县（市）人口密度情况看，芙蓉区人口密度最大，每平方公里达8486人。

3、区位条件

长沙具有明显的经济区位优势。既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件。近年来，长沙已成为支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，成为省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、连南接北的重要枢纽作用。
而从全市五个区域来看，芙蓉区的区位优势最为突出，在该区云集各类国家银行和湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点；长沙市70%的三星级以上的饭店分布在该区域内；高档写字楼鳞次栉比，众多国内外企业、文化新闻单位聚集于此，商务活动和文化十分频繁，芙蓉区已经成为了长沙的商务中心和文化中心；长沙火车站、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽重点单位也都在芙蓉区内。

（二）经济环境

长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一，拥有良好的农业自然生态环境，是全国重要的商品粮生产和农业科研基地，同时也是中南地区最重要的商贸中心城市。2006年长沙市生产总值(GDP)突破11780.7亿元，城市人均可支配收入达13924元，同比增长12%，招商引资473亿美元，同比增加17%，实际到位资金12亿美元。
芙蓉区区域经济在“十五”期间也实现了跨越式发展。五年来，GDP年均增长16%，总量较5年前翻了一番多；地方财政收入年均增长41%，总量较5年前翻了两番多，绝对值连续五年保持全省城区第一。区域经济综合实力领先全省、跻身中西部城区前列。2006年该区地方财政收入达到10.69亿元，比2005年净增2.19亿元；地方财政收入绝对值连续5年保持全省城区第一。2006年，城乡居民可支配收入分别达到12967元和7216元，多项主要经济指标位居全省城区前列。居民恩格尔系数为36%，因此可以预测居民将有大笔的可支配收入会纳入到旅游、休闲等消费方面。

1、商贸环境

长沙区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。全市目前共有商贸企业5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。
在长沙市十五规划中明确将芙蓉区的区域经济定位为商业区，该区域包括五一广场、芙蓉广场、袁家岭、火车站、马坡岭等五个商圈，有三湘南湖大市场、马王堆陶瓷建材城、万家丽建材超市等专业市场群体和友谊、阿波罗、家润多、新一佳等高档综合超市群体。根据2007长沙市第一次经济普查主要数据公报，2004年末，长沙市五区中，芙蓉区是拥有法人和产业活动单位最多的区域。

2、会展经济

长沙具有优良的会展设施和会展人才。目前会展场所面积已增加到20多万平方米。有10多家配套齐全、功能优越的会展场所。这些场所可适应各类大型国际国内经贸、体育、文化、科技会展活动。2005年，长沙市全年共举行223个会展活动，同比增长47.7%，直接收入3.1亿元，带动相关产业收入28亿；2006年各类会展活动312个，同比增长40%，直接收入4.5亿，带动相关产业收入40亿，其中四分之一为旅游业收入。长沙市已被列为2006年全国十大优秀会展城市之一。2007年预计会展活动将达400个，预计同比增长28%。

（三）旅游环境

长沙是中南地区首批中国优秀旅游城市，长沙自然风景、人文景观星罗棋布，历史遗存众多，旅游资源十分丰富。全市共有旅游区（点）66处，其中国家级风景名胜区10处，国家4A级旅游区（点）4处，国家森林公园2处。长沙城内共有33处文化遗址、6处古城遗址、47处名人墓冢、30处古墓葬、13处近现代革命纪念地、25处名人故居，特别是岳麓书院、灰汤温泉以及马王堆西汉古墓、走马楼和孙吴简牍等久负盛名，著称于世。截至2006底，星级饭店86家，客房11723间，床位27617张。2006年，接待入境人数40.63万人次，占全省接待入境人数90.71万人次的44.8%，同比增加59.02%。
芙蓉区环境优美，有独特的历史文化遗产。历史上芙蓉区是楚汉古城长沙的中心，历代行政治所驻于区内；区内有杨家山和浏城桥楚汉墓群遗址、西汉定王台、宝南街鲁班庙、马王堆西汉古墓和走马楼三国吴简，具有人文旅游资源开发的广阔前景。同时，交通设施发达、旅游配套设施齐全，这些都为芙蓉区旅游业发展提供了保障。

（四）未来发展环境

1、未来发展方向

长沙发展环境报告指出：今后，长沙将重点发展连锁经营业、现代物流业、电子商务业、交易会展业以及现代批发市场。力争到2007年，确立连锁商业在商贸流通业中的主导地位。用10～15年的时间，将长沙建设成为南至广州、北抵武汉、东达江西、西及重庆之间，并能辐射西南、西北及长江流域部分区域的现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。根据长沙市旅游业发展总体规划，长沙市旅游产业将定位在国民经济新的增长点和支柱产业，其发展速度将适度超前，旅游业增长速度要相应高于第三产业平均增长速度，旅游业将成为长沙市第三产业的龙头。长沙作为文化休闲娱乐之都的发展战略正在逐步推进，5+3城市群的发展也有了新的进展。
在芙蓉区十一五规划草案中提出：到2010年，销售收入过10亿元的商贸零售企业达到5家以上的目标。同时，制定了建设和壮大酒吧、精品服饰、电子科技、通讯器材、特色美食、仿古文化等六大特色街市；大力发展餐饮休闲娱乐业；积极发展社区服务业等战略规划。芙蓉区的“十一五”计划通过规划引导、大力发展楼宇经济、优先发展现代服务业等举措加速商务中心区的发展，凸现芙蓉区的长沙CBD地位。计划到2010年，培育20栋以上税收过1000万元、15栋以上税收过2000万元的标志性楼宇。

2、未来政策与政务环境

    政府将日益完善法制保障体系，逐步改善政务环境，加大政策扶持措施力度，创造优良的发展软环境，为区域的未来发展提供极大的推动力。
    经济秩序良好。近年来，长沙把依法打击经济犯罪和反腐败斗争作为整顿和规范市场秩序的重点，集中开展了打击制售伪劣商品、制贩假币、金融证券犯罪、传销活动、走私贩私及涉税犯罪等专项行动。全市减少各类行政审批事项505项，仅保留296项。推行重大项目政务服务全程代理制，审批效率极大提高。积极倡导诚信服务，建立诚信政府，公务员队伍依法行政能力得到了进一步提高。目前全市公务员队伍中具有大中专文化以上学历的占90%。
    政策环境日益宽松。市政府明确表示从2002年起，连续5年市财政每年安排1亿元以上工业重点发展项目引导专项资金，在投资导向方面，明确降低外资和民营经济的准入门槛，鼓励外资和民间资本投资。特别是近三年，利用内外资总额每年以50亿元的速度递增，在全国34个大中城市中排第12位。
    金融安全体系日趋完善。据世界银行发展研究部评价，2003年长沙企业已有80%可能得到金融机构的贷款，这一指标在中国重点城市排名第二，企业研发投入居第11位。
    人居环境日渐优美。几年来，新建城市干道40多公里，拓改城区道路10多条，提质改造背街小巷150条，改造棚户区近60万平方米，城区环境明显改善，城市功能整体增强，城市品位不断提升。随着湖南卫视在全国的影响，有很多的选秀节目，每年的电视金鹰艺术节的兴起给长沙旅游业带来了非常好的时机。

（一）市场需求分析

综合芙蓉区的区域特点、经济发展状况、居民消费情况以及其他的酒店的市场调查。，将莱客辛顿大酒店潜在的目标客源确定为以下几种类型：（1）外来旅游者（包括观光旅游者和商务旅游者）；（2）本地普通居民；（3）本地商务人员。

市场机遇

    1、中部经济的崛起和泛珠三角区域经济合作
    随着“中部崛起”战略的实施，国家对中部地区的政策支持力度将进一步加大。泛珠三角区域经济合作不断深化，湖南大力推进“三化”进程和优先发展“一点一线”地区，长株潭经济一体化步伐加快，5+3城市群的发展，这些将都为芙蓉区饭店业加快发展提供一个良好的外部环境。近几年，长沙的基础设施和产业发展取得长足进展，发展环境不断提升，比较优势日益明显，在未来几年内必将保持持续快速健康协调发展的势头。
    2、政府的城市发展战略
    市政府确立了“东提南进、西拓北聚”的城市发展方略，包括城市建设的提速、中心商务区地位的深化、楼宇经济的培育、现代服务业、传统服务业、高科技工农业的发展，这些政策将为饭店的发展带来巨大商机，为芙蓉区经济的可持续发展占据高地，也必将为本项目的发展带来机会。
    3、项目的更新改造为其带来新的发展机遇
    在停业多年之后，随着劳动大厦的兴建和投资方的关注，本项目迎来了新的发展机遇和塑造新起点的机会。在宏观经济稳定发展的背景下，饭店将迎来“紧跟市场需求、重塑饭店形象、寻找市场空白、重获经营效益”的好时期。

市场挑战

    1、现有竞争对手的挑战
       尽管目前长沙市饭店的供需关系还没有超出正常范围，但芙蓉区是长沙的各类饭店高度密集、竞争异常激烈的地区。饭店激烈的竞争预示饭店微利时代的到来。这对本项目的整体规划和未来的经营管理无疑是巨大的挑战。
    2、未来竞争对手的威胁
    随着城市经济的快速发展，还有更多的新饭店要进入这个市场。饭店市场可说是瞬息万变，芙蓉区饭店行业尤其如此。如不能尽快进入市场，树立市场地位，在一定的范围内形成品牌效应，市场机会就会被抢占，投资回报率必然会降低。
    3、顾客群体的需求变化加速
    饭店顾客群的消费观念逐渐成熟，对饭店的要求不断提高。近年来，随着饭店市场产品的快速变化，饭店市场出现了顾客需求变化加快的趋势，这对本项目既是挑战也是机遇。饭店在整体规划时需要预测未来发展趋势，并考虑产品适应顾客消费需求的时效性。因此，饭店在产品的设计和管理理念等方面必须具有一定的前瞻性和创新性，才能保证酒店店在一定时期内拥有竞争力。