业界大咖聚首,论道疫情下粵港澳大湾区楼市前景2020年2月13日,《疫情下,粤港澳大湾区楼市的“危”与“机”!》粤港澳大湾区地产金融高端交流会于中指研究院网络直播平台、土地云平台成功举行。会议共分为三个环节。首先由中指硏究院深圳分院总经理樊鹏飞先生开幕致辞。其次来自中指研究院、开发公司、金融机构、行业协会和政策研究方面等十几位专家聚集在一起,包括中指研究院广州分院张化学总经理、广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长常可等专业大咖,按《疫情下,粤港澳大湾区房地产市场现状、影响及趋势预判》、《疫情下,粤港澳大湾区房地产市场面临机遇和挑战,房企预判及应对策略》、《疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情》三大主题进行了深度解读和分享。最后在中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜女士精彩的总结发言中,会议完美收官开幕致辞挂筑乙. UZSO N樊鹏飞中指研究院深圳分院总经理大家下午好!我是中指院深圳分院樊鹏飞,很高兴大家能在这特殊时期参加我们的线上会议,欢迎大家!请允许我代表中指院对房企及金融机构,在这次疫情中所做出的重要贡献致以崇高的敬意!尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 2月以来受疫情的影响,市场有较大的变化,销售及工程等都处于停滞的状态,企业经营压力剧增,市场发展走向不确定,在此背景下中指院连续举行了几场线上会议,涉及到地产、融资、投资、商办、房地产上下游、大宗交易、产业以及最近奋战在社区一线的物业板块会议。几场会议在行业内和市场上都引起了很大的关注!中指研究院为了惠及更多企业及从业人员,及时扩容了会议人数及参会方式,从最早每期会议100人左右,增加到了几百人并且增加了土地云、3房网直播平台,这些方式的增加直接带来了相关单场会议十几万人同时在线参与和观看,充分说明了疫情对市场的影响之大,企业及房地产相关人员对市场了解的迫切性之高。从我们收集的相关信息来看,大家不仅对总体市场关注,对于区域市场,尤其粤港澳大湾区的疫情影响也非常关注。因此中指院决定召开—疫情下粤港澳大湾区楼市的“危”与“机”主题会议,感谢大家的信任与支持。希望今天的会议能给大家带来收获给大家信心。谢谢!论坛主题疫情下,粤港澳大湾区房地产市场现状、影响及趋势预判分享嘉宾:中指研究院广州分院总经理张化学博士分主情人房场、及的列NET张化学博士中指研究院广州分院总经理主要分享了三方面内容:一是粤港澳大湾区房地产市场现状;二是疫情对粵港澳大湾区尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 市场的影响;三是粤港澳湾区未来走势的预判关于当前市场现状,市场回温趋势显著。粤港澳9市商品房销售市场占据绝对优势比重,2019年市场份额进一步提升:如无疫情影响,粤港澳9市整体2020年大概率处于筑底回温通道中。城市、区域分化特征显著,核心城市深圳2019年成交规模创近三年新高,广州年末受益人才购房新政利好现翘尾,东莞、珠海、佛山限购区呈持续回升趋势,惠州、肇庆回调趋势明显突发的疫情对当前粤港澳房地产市场已产生影响。通过与2003年SARS进行对比,当前宏观经济环境及房地产发展、楼市特征存在显著差异,新疫情对楼市的影响可能更大,通过中指研究院专题《50地产经理人调研报告》中亦可论证。从粤港澳近期新开盘、市场供求、土地市场表现等方面看,疫情造成的影响已显现,市场持续地位运行。为应对疫情,房企开启了线上销售+无理由退房+线上折扣等多种方式助力营销。对于粤港澳楼市未来发展,从短期来看市场影响非常大,这次疫情是阶段性的,对中国整体的基本面包括房地产的基本面并未形成很大的影响。疫情过后,区域将会很快步入平稳发展态势分最宾拿来比可ZS分享主题:疫情对房地产市场的影响常可广东省房地产行业协会党支部书记、秘书长主要从1月底广东省房协向会员单位进行的疫情影响摸查情况来分享,企业最集中的共性困难和影响主要包括以下几个方面:第一:用工方面的影响。建筑工人复工的延迟及一季度用工荒将导致项目的开发节点延迟,开发的进度延缓,包括员工返岗之后的自我隔离工作开展受到一定影响,整体影响到尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 后期开盘的销售和项目的回款,部分楼盘将会出现延迟交付的风险第二:建材采购方面的影响。受疫情影响,绝大部分生产厂家基本上不能按时恢复生产,建材采购的困难以及供货的不及时,也将会影响建材价格的上涨,以至于对房地产建筑的进度和建安成本产生非常大的影响。第三,物流供应的影响。受到复工的推迟和区域交通管制,包括检査管控的影响,目前大部分的物流公司己停止了运作。以至于工地各种材料不能按时运达目的地。因此我们预计物流的供应可能比往年要晚20到30天,工期预计延后至少一个月第四,资金方面的影响。一方面受现场销售的关停,导致整体的成交非常惨淡,虽然部分房企启动线上销售,但销售情况也不是很乐观,从而导致开发商的回款进一步的恶化,上半年的现金流将会受到非常大的影响。另一方面,由于延迟复工影响到报建取证和开发融资,导致开发商资金更加的紧张。同时,受建筑材料价格的上涨以及经营成本的上升,最终叠加的效应导致开发商的资金压力陡然增大。论坛主题二疫情下,粤港澳大湾区房地产市场面临机遇和挑战,房企预判及应建筑素对U2.JZS分享嘉宾:佳兆业集团控股有限公司首席战略官、集团控股战略研究院院长刘策分享主题:疫情对房地产影响和企业应对刘策佳兆业集团控股有限公司首席战略官、集团控股战略研究院院长尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 此次疫情对房地产全年的影响是有限的,预计呈现短期受压,全年向好的态势,2020销售额不会比2019年低。这主要因为第一,在中央和全国人民的严防严控下,本次疫情预计能较快控制,除湖北以外的其他城市可以在2月底之前取得一个阶段性的胜利第二,一季度本身不是传统的销售旺季,销售额预计占全年五分之一,春节期间受影响的其实也只有十几天不到一个月时间:第三,影响较大的湖北在房地产总盘子占比不大,占全国大概5%,摊到12个月占比更小,影响不到1%,再个房地产行业消费可以实现时间转移,二三月积压的需求可以挪到后续月份,不会消失,不会对总需求有太大影响第四,房地产开发商可以十指弹琴,弹性运营,销售少了,可以加大融资、减缓投资将影响降到最低第五,疫情后经济承压,预计稳增长主基调下,全年的宏观政策面将会是宽松的。总体而言,整体影响有限但行业也会进一步分化,大中型房企由于韧性足,战略纵深空间更大,可以通过投资、销售、融资等多方面排兵布阵,而中小房企由于资金压力可能不得不断臂求生因此此次疫情,大型房全反而会迎来新的契机,者恒强继续演化分享嘉宾:全国T0P20房企总部战略部副总经理分享主题:疫情下大湾区房地产市场的机遇与挑战、疫情下大湾区房地产市场所面临的挑战大湾区返程流动人口数量庞大,导致政府防控措施将持续维持高水准,将对企业复工、居民日常生活消费、房地产的销售都会有一段较长时间的影响。一方面,房地产上半年的销售情况不容乐观,虽然许多房企都有线上营销系统,但是购房不同于网上购物,除非是已经事先看好的房子,现阶段线上办理手续,真正的线上看房并购房的数量不会很多。另一方面,对企业自身运营能力也是一种挑战,员工的复工、供货计划的调整、交付的时效,都是在考验企业的内功疫情下也有更多的机遇方面,疫情会促使在大湾区工作的租房者希望能在工作地有置业的打算。另一方面,因为疫情政府会在经济、政策方面对企业进行优惠,会在一定程度上惠及房地产,基本面较好以及调控比较严格的城市会受益更大,大湾区受益的城市就会较多;第三,政府如果就经济在中期加大基建,多会强化都市圈的基建,会提升轨道交通、智慧城市的建设,从而带动城市土地价值的提升。尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 总体而言,现阶段,大家对布局的区域、投资的时机、甚至健康住宅的产品方向的认知都是趋同的,如果企业在此之前已经打造了良好的基础,将会是一个很好的机会。分享嘉宾:美国格理集团中国区房地产战略顾问王总分享主题:如何看待近期房地产行业和市场今年对于地产企业来讲压力很大。近两年行业的焦虑,在于规模的增量和发展方向,今年还有组织层面的问题。在当前金融环境下,因疫情的影响对今年中国房地产企业的预估不太乐观有三大问题值得关注:高地价、有息负债和金融周期。一是关于高地价问题,资产市场价格重估,加上政府的限价因素影响了产品议价能力的发挥,开发商预期价格是比较难实现的。二是关于有息负债问题,有息负债增速过去一直超过预收账款增速,这次疫情对销售回款的影响比较大,2020年是真正的压力挑战期。2018年6月份我们进行了中国房地产行业市场在开发、销售和金融周期环境下的压力测试,预估企业集中承压时点在2020年的4-6月份,目前已经提前来临。三是关于金融周期的问题,当债务扩张或土地扩张时期,即是房地产上行周期。当债务收缩,就进入下行周期。预计在今年的三季度会有一定的缓解,4月份,我们会根据具体的市场情况进行下一步的评估和评价。UZSC NE未来企业投资中,需要战略经营的思维。一是在公司治理、战略层面的把控:二是对于项目的财务收益和未来两年的运转周期价值的兑现,这是投资人最为关注的;三是从拿到地到最终实现房地产企业的股东价值,需要比较强的企业营运支撑,同时能在竞争市场保持策略调整。分享嘉宾:全国ToP50房企,总部营销部副总经理骆总分享主题:如何看待近期房地产行业和市场主要从供应端、需求端、价格端三个方面来分析疫情对近期房地产行业和市场的影首先:供应端方面的影响。主要会影响开工、供货,短期内新增供货和节点都会延迟一季度受复工延迟及用工荒影响,新开工各地的恢复也不一样,据了解目前苏杭一带的三四线城市很难拿到复工申请,大湾区也同样较难。受制于政府工作导向的转变,目前预售证获批较少,预计5月起才会迎来新增供货的小高峰。同时受疫情影响,多地政府没有卖地,或者延迟,或者暂停,个人认为一旦出现较为优质的地块企业要快速的获取其次,需求端方面的影响。从成交量方面来看,基本上短期内房地产需求是受到抑制的,短期内成交量肯定大幅度的下滑,中长期“稳”字当头,估计下沉空间会有限,我们姑且预尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 计在10%以内。从客群方面来看,刚需客群在疫情结束半年以内肯定是离场的,首改再改的客户消费降级成为刚需的补充力量。私企的业主,特别是劳动密集型产业的购买力会严重缩水。从产品定位来看,一线城市和强二线城市,从大湾区这一块会从“竹笋形”到“图钉形”转变,首改再改基本上会到刚需的购买力上,三房的需求还在,可能会面向一步到位的刚需的客户。紧凑的三房和控制总价会成为未来一年内整个大湾区新项目入市的主要定位目标最后,价格端方面的影响。首先看一下房企的定价,后续随着疫情的发展,房企的竞争肯定更加激烈,为了实现目标房企肯定会做一定折扣的让利分享嘉宾全国ToP5房企,区域公司市场总监叶总分享主题:《疫情对大湾区市场影响的预判》疫情对房地产的影响:Ⅰ、政策面,疫情对一季度造成了不可修复的经济损失,但在2020年全面建设小康社会的坚定目标下,下半年的经济刺激政策出台的确定性较大,房地产边际宽松政策会增多;2、供应端,因为疫情导致行业在返乡潮,新春销售上的损失无法挽回,将加大下半年开工开盘的供应动力,供应结构上有所调整:3、需求端,购房需求没有消失只是被独立性疫情事件延后了,人的记忆较短,不可过分夸大对情绪面的消极影响,疫情倒逼城市治理的提升还将有和当地红业的发展x宜居物业管理严格的楼将因果天鹅事件突显价值。对于未来市场预测:1、小阳春没有了:2、根据非后3个月楼市低迷期,基本判断今年上半年属于复苏行情:3、疫情结束后房地产会加快去化,以弥补一季度时间业绩损失,还有房企面临还债高峰还没过:4.经济休克式应对,疫情过后,会迎来报复性消费分享嘉宾:全国TOP20房企,广州公司副总经理李总分享主题:如何看待近期房地产行业和市场主要从投资端方面分享招拍挂市场、收并购、产业购地和城市更新方面的拿地影响。第一,招拍挂的市场上,各个公司可能要考虑这次疫情之后对自己企业成本的变化,包括用工的组成、材料、运营的影响,以及疫情带来的管理费用、营销费用、两费的变化。如果3、4月份土地市场重新活跃之后,大家在招拍挂市场的行为,将会根据公司现金流去进仃第二、收并购方面,单个项目的收并购可能没有那么乐观,主要原因是难的始终难,对大规模的合作接下来可能是今年的收并购市场的重点。而且收并购和招拍挂还不一样,疫情防控期间很多公司会考虑前置做这个事情。第三、产业勾地和城市更新方面,这个将是各个公司在华南大湾区发展的方向。受此次尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 疫情的影响,产业勾地和城市更新拿地这个趋势是可以确定的从以上几个拿地手段上,无论投资人员也好,以及想在大湾区深耕的公司也好,需要更加重视对客户的研究、对产品的研究、对客户购买习惯和人群的研究,个人认为会发生一些变化。以前讲的是总价的影响,现在可能要考虑改善性的需求,尤其对较大户型的需求量会发生变化分享嘉宾:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分享主题:疫情对房地产市场的影响牛建筑NZ. JZSC N李宇嘉广东省住房政策研究中心首席研究员主要分享了五方面内容:一是疫情对大湾区楼市的影响:二是疫情对企业复工的影响:三是参照2008年金融危机对房地产的影响:四是受疫情影响带来的房地产扶持政策;五是大湾区楼市的前景。、疫情打断了大湾区楼市回升的节奏。从2019年底的翘尾行情到今年第一季度小阳春的转换是市场和业内一致的预期,对比去年春节2月份,今年1月份大湾区城市的销售都增长了80%以上,深圳增长了124%,东莞和惠州分别增长了88%和94%。但是突如其来的疫尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 情彻底把回升的节奏给打断了,这是一个“黑天鹅”事件。、谈到疫情企业复工的影响,目前大多数房地产企业的施工现场和售楼处还是关闭的状态。很多企业多次申请了复工,包括施工现场的复工售楼处的开放,但是都没有被批准基本上复工的日期推到了17号,或者像恒大一样居家办公了,没有给出明确的复工的时间。因为,现在是“二次疫情”的压力测试,也就是说,错峰出行、各行各业会逐渐复工,一定要杜绝再次出现疫情,这是政府极为关心的。所以,复工有先有后,地产靠后一点,但不要紧,越靠后,未来反弹越大我们参考2003年的非没有意义,但是参考2008年是有意义的,尽管2008年不是传染病毒,但是金融危机,对我们来说也是一个突然出现的外生的变动。有一个通俗的说法,“深蹲才能大跳”。如果一季度出现了很明显的回落的话,意味着二季度疫情过后的重建工作会启动比较快,政策力度也会比较大。四、分享一下扶持政策力度有多大。自从疫情发生后房地产政策一直没有出,这两天房地产政策也有了,比如西安、无锡、深圳岀来的地产的扶持政策,比如土地出让金的延期缴纳,对工程进度的支持,通过预售资金监管松绑,预售申请门槛的降低,深圳公积金的支持个人按的到计分有果的出S五、大湾区楼市的前景。大湾区是我国“新增长极”,2020年大湾区一方面受益于国家“疫情后重建”政策(货币宽松、财政积极、基建发力):二是受益于区域规划政策,大湾区“双区驱动”(湾区+先行示范区),规划红利渐次落地,部分外围城市可能会调整调控政策。未来走势看,大湾区的供应和需求,一直都是有效需求,大湾区楼市増长就是全国楼市的稳定器。也就是说,只要大湾区、长三角、中部都市圈等几个“增长极”稳定住了,全国的经济和楼市就稳定住了。分享嘉宾全国房企top40,战略研究总经理张博士分享主题:如何看待近期房地产市场从企业层面看,可以有以下应对策略:第一,盘点企业资金现状、融资基本面,挖掘收并购机会。我们认为可能只有资产负债率在80%以下,或者净资产负债率在100%以下的房企可能才有比较好的收并购机遇。第二,对于未来的预判,企业应做好现金流压力测试;第三,内部盘点,做好紧急措施应对。受高价地影响,19年底很多项目处于滞销状态。当前企业应做好内部盘点,摸清项目情况,做到心中有数。第四,做好短期战略和计划。包括是否要下调规模增速?去库存还是补库存?如果补库存,如果政府不下调地价怎么应对?总而言之,企业应以确保生存和稳定的发展为主基调尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家 论坛主题三疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情分享嘉宾:平安银行地产金融事业部行业研究中心总经理刘勇分享主题:疫情下,金融机构信贷策略及如何助力房企共抗疫情刘勇延安银行地产金融事业部行业研究中心总经理主要回应2方面的问题:一是银行现有的信贷政策是否会调整,二是金融机构如何助力房企抗疫。银行不会因为短期的突发事件来改变信贷政策的取向。银行制定信贷政策是基于行业的重要性和行业在中长期发展的趋势,一般不会因为短期的突发事件来改变信贷政策的取向,如果突发事件不改变行业的大趋势,信贷政策是没有必要去做调整的。如果涉及到一些具体的房企和具体的开发项目的审批,包括信贷资源的配置,要具体根据受疫情影响的程度,在审批过程中做评判。商业银行作为社会责任重要承担者,会按照当局的部署投入到举国抗疫的战斗中去。前不久人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,要求金融部分加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,更好的满足企业和居民的正常金融需求。包括平安银行在内的各家银行都会积极落实《通知》的精神以及工作要求,与各行各业的企业和居民共度难关,共尚衠曖:.1TS95=733,朋友圈每周送新资料http://arch222777.taobao.com淘宝搜店铺名:土木世家
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