卓越后海项目建筑方案设计任务书书（公开招标）
     
     
     
     
    卓越后海项目
    （暂定名）
    方案设计任务书
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳市圳宝实业有限公司
    2011年9月
     
     
     
     
     
     
     
     
    委托单位：深圳室圳宝实业有限公司
    地址：深圳市福田区福华一路98号卓越大厦22层
    联系人：  钟家栋
    电  话：  82874304
    传  真：  0755—82874304
    电邮（EMAIL）：zhongjd@excegroup.com
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目     录
     
     
    1、      项目基本情况
    2、      城市设计要求
    3、      宗地技术指标及要求
    4、      项目定位
    5、      功能分布
    6、      设计技术明细指引
    7、      方案设计成果要求
    8、      设计文件的权属
    9、      设计进度安排
     
    附件
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    卓越后海项目建筑方案设计
    任务书
     
    1、      项目基本情况：
    1.1项目名称：卓越 后海项目（暂定名）
    1.2宗地状况：
    


    项目地块位于深圳市南山后海中心区北区， 滨海大道以南，海德三道以北，科苑大道以西，后海滨路以东，项目总占地4890.37平方米。
     
     
     
    



    金融
    商务
    区
    南山商业
    文化中心
    体育
    中心
    区
    口岸
    区
    住宅
    区


    1.3区域概况
    1.3.1项目位于南山金融商务区位，金融商务区东边为体育中心区，西边紧邻南山商业文化中心，南边为深圳高档住宅区，东南边深圳湾口岸。
    


     
     
     
    1.3.2地块西侧远处100-200米是凯宾斯基酒店、海岸城及保利等商业项目，配套比较齐全；地块西侧紧邻的地块是航天国际中心，有两栋塔楼，高度分别为230米和130米（见左边效果图）。
    1.3.3地块东侧紧邻中心路及绿化带，景观较好；中心路东侧为限高130米的写字楼；东面约300米为深圳湾体育中心和科苑大道。
    1.3.4地块南侧紧邻双向六车道的海德三道，目前尚未通车；路南用地规划为150米高左右的写字楼；南面远处为后海高尚住宅区，如三湘海尚、太古城等。
    1.3.5地块北侧远处为浅水湾等高新南住宅区，紧邻地块的是A-08和A-09地块，A-08是建筑面积3600平米，限高12米的商业用地；A-09为广场用地。
    



    后海滨路
    本项目
    200米
    体育中心
    海德三道
    科苑大道
    250米
    150米
    150米
    12米
    130米
    150米
    150米
    150米
    120米
    180米
    16米
    12米
    150米
    120米
    150米
    120米
    250米
    1.3.6周边建筑高度概况
    项目所处区域多为120米以上的超高层写字楼，本项目地块处于腹地，景观及视野都受到一定程度的影响；
    相对而言，项目南侧临六车道的海德三道，东北面为绿地和20米以下的限高，视野相对开扬；
    本项目限高200米，在区域内属中上水平，但区域内还有数块250及300米以上的项目。
     
    2、      城市设计要求
    

2.1塔楼布置在用地东北侧，裙房布置在用地西侧。
    2.2裙房南侧贴红线设计，北侧塔楼和裙房尽量贴线设计，并设计骑楼或其他有遮挡的人行通道。
    2.3建筑首层提供不小于1000平米的公共空间，考虑南向视线景观要求及南北向公共步道等功能。
    2.4方案设计应考虑结合规划地铁11号线的设计。
     
    3、      宗地技术指标及要求
    3.1土地面积：4890.37㎡ ，塔楼高度200米，裙房18米。
    3.2土地用途：商业性办公用地
    3.3建筑容积率：18.57
    3.3计容积率的总建筑面积： 90800㎡，其中商业7440平方米，其余为办公楼。
    3.4停车方式：以地下停车为主，地下停车场可向东、向北扩，向北扩20米，向东扩13.5米，设计400-450个车位。
    3.5出入口设置
    车行出入口：车库出入口设置在宗地北侧。
    人行出入口：设置在用地南侧、北侧、东侧。
    4、      项目定位
    4.1目标市场定位
    4.1.1整体形象定位：湾区金融中心、企业总部基地、超甲级标杆写字楼
    4.1.2档次定位：国际顶级商务写字楼。
    4.1.3目标客户
    企业实力：属于具有国际或涉外背景的大中型企业集团总部或跨国企业在华总部；中外大型企业和驻深机构，他们的实力不断壮大，业务不断拓展，需要全新的商务平台、完善集中的的商务配套区提升企业形象、工作效率，并以此为企业持续腾飞的基地；
    行业类别：主要是以服务业、IT、金融、物流、进出口贸易等一类的企业；
    需求特征：
         －需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周边配套齐全，交通非常便捷；
    －对写字楼整体形象符合国际化现代简洁潮流，是城市建筑群中视觉焦点和地标；
           －有非常大气的正门入口和宽敞、高扬、充满阳光、装修简洁现代的中庭或大堂；
    －有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班高峰期不用在电梯侯梯厅拥挤排队候梯；
    －有方正使用率高的办公区；
    －对各级别员工更多人性关怀，关注“人”的本身需求；内部空间符合人的需要；
    －办公空间应该是让人健康、舒适、快乐地工作和享受工作；
    －内部空间不再是传统的封闭式空间，能够与外界阳光、景观、空气交流，享受更多自然的空间，打破内外之间绝然的分隔；
    －需要便捷快速没有盲点的通讯和网络；
    －跨国企业非常注重“空间的安全性”，火灾预警、紧急疏散通道和严密防盗措施、非法闯入等；
    －希望预留更多的“可改造空间”。新建筑技术和开发理念层出不穷，也许今天先进的产品过十年后便成为落后的，预留出足够的“可改造空间”，这样的写字楼才是符合客户需要的“成长型建筑”。
    －对节能环保的重视，尤其是境外公司对这方面比较看重。
    4.2设计理念
    4.2.1产品设计理念：
    高新科技：本栋写字楼设计建议“现代、科技、环保、节能”为主题，契合深圳目前所倡导的循环经济主题（也是目前国际建筑设计最为关注的），最新高科技技术的应用适当超前，给客户超前的办公体验。
    港资及外资企业是本大厦的重要客户群，在设计时应多考虑这方面的需求差异。
    节能环保：为增加项目销售时的卖点，提升项目档次，也切实降低项目日后运营成本，应当在本项目中在不大幅增加建造成本的情况下，适度考虑运用节能环保技术。
    尊贵客户体验：本写字楼为中心区最高的写字楼，我司将把其打造成深圳最顶级的商务写字楼，因此在此超高层写字楼的设计中，应当从客户体验出发，高于普通写字楼的办公体验，设计一些更人性化、针对性的细节，提升项目档次。如VIP专用电梯、VIP停车场、茶水间等等。
    5、      功能分布
    5.1地下室：共四层, 停车库、设备房(兼人防)，在地下一、二层设置20－30个VIP车位。地下一层局部可考虑结合地铁设计部分商业。
    地下一层北侧需留出一定空间以后改为地下市政路使用，详看地下空间设计图。
    5.2地上裙房：商业，3层，西边及北边布置街铺，商业总面积约7440平米；办公大堂入口设置在宗地东边。 
    5.3裙房屋顶：考虑屋顶绿化。
    5.4主体：纯写字楼楼层。
    5.5避难层：考虑作为设备楼层。
    6、      设计技术明细指引