目  录

第一章              总则              1

第二章              总体控制              1

第三章              总体技术规定              2

第四章              地块划分与地块指标控制              2

第五章              交通控制              2

第六章              建筑控制              3

第七章              空间环境设计              3

第八章              市政工程规划              4

第九章              开发建设管理控制              6

附录一  用词说明              6

附录二  用地编号与控制要素定义              6

土地使用与建设管理细则 

第1章      总则

第1条.      编制规划的背景、目的

为顺利实施广州天河软件园高唐新建区控制性详细规划，促使该区的合理开发与建设，特制定本土地使用与建设管理细则。

第2条.      编制规划的基本依据

    本规划编制遵循《中华人民共和国城市规划法》的规定。按照建设部颁布的《城市建设用地分类与规划建设用地标准》及《城市规划编制办法》的要求编制。

                依据《广州市总体发展战略规划》、《城市道路交通规划设计规范》、（GB/50220——95）、《城市工程管线综合规划规范》（GBJ50289——98）、《城市给水工程规划设计规范》（GB/50282——92）、《城市电力规划规范》（GB/50293——1999）、《城市居住区规划设计规范》（GB/50180——93）、《广州市城市组团隔离带规划》、《广州城市生态可持续发展规划》、《广州市编制分区规划和控制性详细规划技术资料》、《广州天河高唐工业区建设项目环境影响报告书》、《广州天河软件园高唐新建区概念规划方案》，符合其他有关技术规范和标准的要求，并力求与《广州市城市总体规划》相衔接。

第3条.      规划的法律适用范围

                  本细则适用于广州天河软件园高唐新建区规划范围约4.15平方公里各街区、地块，以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。

第4条.      任何单位和个人在规划范围内进行各种建设活动均应符合本细则和地块控制图则的规定和要求。

第5条.      规划的法律效力

本细则与控制性详细规划的地块控制图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。

第6条.      本细则与地块控制图则中涉及的指标是结合高唐片区实际情况并考虑到发展要求所制定的.未涉及的指标应符合国家、广东省、广州市的有关技术规定。

第7条.      主管部门和管理权限

本细则经广州市城市规划局批准后，具有法律效力。本细则的解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由天河区规划分局负责。

第2章      总体控制

第8条.      功能定位

                  广州市天河区高唐片区的定位为一个以软件开发与研究为主导，集商贸、金融、信息、服务、居住与休闲为一体的高新技术研发区。

第9条.      用地性质

                  本区范围内的用地性质由软件产业研发用地、工业加工用地、配套居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿化用地、水域等用地组成。各类用地情况详见表2-1——规划土地利用平衡表。 

规划土地利用平衡表

                                                                                  表2-1                                         

第10条.      IT产业用地

    结合本片区山体和水体创建环境优美、功能齐全的现代化软件园区，对现香满楼奶牛场进行改造成中心休闲公园，围绕中心绿地布置各个IT产业组团。并在南部临近大观路和云溪路交界处为软件园高唐基地配套公寓区。

第11条.      工业用地

根据用地规划布局，西北部布置工业用地,从事医药制造和新材料加工业。

第12条.      公共服务设施用地

园区公共设施配套，依据公共服务体系，技术服务体系和产业服务体系，分层次从企业、组团和园区三

个层次分级进行配套

第13条.      配套居住用地

考虑到从事软件研发人员工作的特殊性及需要，在园区东南部为软件园区配套一公寓区。

第3章      总体技术规定

第14条.      土地适建规定

为给各项建设选址定点提供依据，根据建设管理的需要，配合土地利用规划图，作出不同使用性质地筑对应于用地性质的相互适建规定，规定分为允许建、不允许建和有条件允许建三种不同情况。

第15条.      道路系统

规划区内道路按规定的红线宽度、断面形式执行，道路系统交叉点坐标控制及竖向设计，见道路系统规划图、竖向规划图。

第16条.      变更

在开发过程中由于现实或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137——90），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。

第17条.      改建和扩建

建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准并符合表4-1——规划土地使用相容性一览表中的规定。

第四章 地块划分与地块指标控制

第18条.      规划范围内依据功能的不同，共划分为五个功能区，48个二级地块，146个三级地块（见表5-1）。

地块数目统计表

                                                                                    表5-1

第19条.      地块划分原则

1. 规划的用地性质尽量单一，允许小面积相容性质用地存在，但不允许不相容性质用地存在。

2. 地块以道路、江河、绿化线为界。

3. 公园、绿地按专项规划要求单独划块。

4. 住宅用地一般以住宅组团为单位划块。

5、其中研发区的地块划分较大，在建设过程中可根据实际情况对用地进行进一步的细分。

第20条.      地块指标控制

              为方便规划管理，采用强制性指标和引导性指标两种形式。强制性指标包括用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、配建设施和建筑后退红线等；引导性指标指主要出入口方位、停车泊位及城市设计、交通节点对建筑的体量、色彩、建筑风格方面的要求。

         各地块指标详见地块控制图则。

第21条.      地块控制图则

1. 地块控制图则是以区块为单位的地块规划图。

2. 地块控制图则每张均包括图纸、地块控制指标和简要说明三部分。

3. 地块控制图则图纸比例比例一般为1：2000，当区块较大时，则采用1：2500、1：3000、1：3500等图纸比例，以比例尺所示为准。

第五章 交通控制

第22条.      各街区、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合地块控制图则的规定。

第23条.      道路宽度、长度及其横断面形式详见说明书。

第24条.      道路交叉口的转弯半径和视距三角形控制应符合道路系统规划图。

第25条.      道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。

第26条.      道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，道路纵坡应尽量保证在0.2%——3.0%之间。

第27条.      片区内的公交站点的安排应结合地块控制图则的有关规定进行专项设计。

第28条.      公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。

第29条.      因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。设置配建停车场（库）须符合道路系统规划中停车场（库）配建车位控制指标规定。

第6章      建筑控制

第30条.      各街坊、地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合地块控制图则的规定。

第31条.      全区最高建筑应控制在50米以下。具体详见地块控制图则的建筑限高控制。

第32条.      建筑后退红线原则按靠城市主干道一侧后退红线10米；靠次干道一侧后退红线5米；靠支路和区内小路一侧后退红线3米；相邻地块之间后退红线两侧不少于3米。具体须符合表7-1——建筑后退道路红线标准。

建筑后退道路红线标准

表7-1

建筑应退让用地边界线，南北向后退距离为建筑高度的0.45倍；东西向为0.4倍；住宅退让用地边界线视地块情况而定。

            建筑退线范围内应以硬地、绿化为主，建筑后退红线形成的建筑线不应是一条直线，具体的位置详见地块控制图则标示。

第33条.      建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，需以规划地块控制图则的相关规定为参考。

第34条.       任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。

多层、低层住宅平行布置，长边向阳、朝向正南时，其最小间距不得少于南向间距北向外墙地面至女儿墙高度的0.9—1.0倍。当南向建筑为点式住宅且面宽少于25米，可按不少于0.8倍控制。五层以下建筑间距系数不得小于1.2。

第35条.      两建筑之间的侧距，多层最少为6米，高层最少为13米，建设单位要在上述侧距通行自备车辆，则间距还需增加。如需设置消防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。

第36条.      无电梯建筑层数控制七层以下（不包括七层）。

第37条.      非居住建筑间距

1. 除表7-2所列的建筑以外，其它非居住建筑的间距按住宅间距的0.8倍控制，并应符合消防间距的要求。

2. 非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。

3. 非居住间距与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制，但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距控制。

医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表                                                                                 

                                                                           表7-2

第7章      空间环境设计

第38条.       环境控制目标

高唐新建区应纳入整个城市建设山水园林城市的战略框架中。因本软件园新建区属中部生态廊道区域范围内，所以整体应纳入一类环境保护区，按国家大气环境质量一级标准保护。

第39条.      地块建设中建筑密度、人口密度只能小于或等于地块控制指标中的规定。

第40条.      绿地系统规定

     绿地系统由中心绿地、生态廊道、沿街绿地、防护绿地、单位附属绿地等构成。

     绿地指标规定

1. 高唐新建区公共绿地所占总用地比例不得小于11%，居住小区内公共绿地不得小于1㎡/人。

2. 本区内各地块绿地主要指标按表8-1有关规定制定，不得低于地块控制指标中有关规定值。

绿地率指标控制表

                                                                                 表8-1

第41条.      配套居住区绿化配置

1. 绿化面积应符合规范领土完整，绿地率最小不低于30%，充分利用空间，发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。

2. 绿地分布应采取集中与分散，点线面相结合的方式，便于居住就近使用。

3. 居住小区内集中绿地应布置有花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等，布局应有一定的功能划分，最小规模不小于4000平方米，组团绿地内应布置花木草坪、桌椅、简易儿童游戏设施，可灵活布局，面积不小于400平方米。

4. 公共绿地内的绿化面积不宜低于70%，组团绿地的设置应满足不少于1/3的绿地面积，在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求便于设置儿童设施和成人游憩活动。

5. 公共绿地为小区的主要休闲场地，必须是可使用的，而不是单纯作为景观之用。公共绿地要为老人安排休闲与活动的场所，要为儿童设置游戏活动场地，绿地需辟筑部分铺装地面以及活动设施用地，绿地可多功能复合使用，但应以绿化为主。

第8章      市政工程规划

第42条.      给水工程规划

1. 体制：给水采用生活、生产、消防共用管网。

2. 水源：采用广州市新塘水厂供水，在软件园内已有一条DN1200市政给水管由北向东南部经过，该管经高普路东接大观路上DN1200市政给水管，北接广汕公路上DN1000的市政给水管，将龙洞、科学城、世界大观等范围内给水管网连成环状，管网压力约为0.28MPa。

3. 用水量预测：规划区生活最大时用水量：Q1 = 2320m3/h 消防用水量：Q2 = 50 L/S，最大时设计流量：Q = Q1 + Q2 = 2500m3/h 最高日用水量为3.71万m3/d 。

4. 给水管网规划：

由于规划区北部地势较高，水压不能满足生活、消防要求，自来水公司已计划在科高普路接大观路立交桥北面兴建临时给水加压泵站，规划以后在科学城兴建永久加压泵站，以满足龙洞、软件园、科学城一带的生活、消防供水要求。
    考虑规划区的先后开发次序，从经过规划区内的市政DN1200给水管接出五条给水干管，管径为DN300 ~ DN600。

规划要求区内给水管网沿区内主要道路敷设，采用环状供水系统。区内给水管兼做室外消防管，采用低压制。

第43条.      污水工程规划

1.排水体制

本次规划区内排水体采用雨污分流制.

2.污水量预测及排放原则

规划区内污水量为：生活污水：2.88万m3/d ，工业污水：0.23万m3/d ，渗入污水量：0.31万m3/d，总污水量为：3.42万m3/d 。

规划区域内的一类工业污水、IT产业和居住区生活污水直接排入规划区的生活污水管网，二类工业的工业污水经处理达标后排入规划区的生活污水管网。

3.污水处理厂规划

根据2003年广州污水分区规划，本区域内污水量已全部纳入猎德污水厂三期的处理范围，本区内不再设置污水处理厂。

4.污水管网规划

根据规划区地势将区内污水分成两个片区排放。东区污水分两处接入大观路上规划d500污水管，南、北、西区污水集中汇流至南面规划上路d1000污水管。

污水管顺坡沿道路敷设，充分利用重力流，不设污水提升泵站。

第44条.      雨水工程规划

1.雨水量计算

雨水量计算采用《广州市暴雨公式计算图表（设计用表）》（广州市市政管理局，广州市区域气象中心应用气候研究所，1993年7月编制），重现期为二年的暴雨强度公式：

  2906.802
q1＝——————————       t=t1＋mt2
     （t＋9.983）0.683
t —降雨历时（min）；
t1—地面径流时间（min），取5-15min；
m—折减系数，取m＝2。
雨水流量公式：Q＝ψ·F·q
ψ—综合径流系数按地块覆盖情况定，平缓建设地区取0.65～0.75；

   绿地山地取0.15～0.30。
F—汇水面积（ha）；
q—雨水暴雨强度（L／s．ha）。
Q—雨水设计流量（L／s）。

2.管网规划

规划区内南面有河涌，东面大观路侧有现状排水渠，中部凌塘水库边还有保留的小溪。雨水管网规划充分利用地形条件，将小溪拓宽作为排水明渠，北区的雨水通过排水管和渠箱集中后排至小溪，西、南区雨水和小溪雨水汇集后最终通过3—2.2×2.2渠箱排入区内南面河涌出口排放。

东北片区雨水通过雨水管汇流后排入水库。东南片区雨水则通过雨水管汇集到大观路上排水渠排走。

雨水充分利用重力流，管道顺坡沿路敷设。

第45条.       防洪排涝工程规划

1. 防洪规划原则：“分散出口，蓄排结合”：通过规划区内的水库、水塘、河涌体系将蓄洪与排洪功能有机相结合，依就地势分散出流。

2．排涝规划标准：排涝标准建成区原则上采用20年一遇24小时设计暴雨不成灾作为标准；农田排涝标准：采用20年一遇， 24小时设计暴雨一日排干作为标准。

3．防洪排涝措施：

a．      通过凌塘水库、茶窜水库、新塘等水库及多个水塘和园内河涌承担附近山体排洪及蓄水，加强园区整体防洪能力。

b．      对区内河涌两岸加固除险，同时按规划整治线整治河道，增加泄洪能力。

c．      规划在山脚下设置排洪沟，使山上的洪水在排洪沟的疏导下，及时排到规划雨水管或水塘、水库。

d．      注意对排洪沟做定期的疏通清理整治。确保泄洪能力

第46条.       电力工程规划

1. 本规划预测整个软件园高唐新建区的用变压器装机容量为9.8万kVA。

2. 规划新建110kV变电站最终装机容量为3×6.3万kVA。

3. 规划区拟建11个开关站，开关站安装容量不大于15000kVA。

4. 规划区需建50个10kV变配电所。

5. 规划区需要区内两个110kV变电站提供20回10kV电源线。

6. 原则上电力电缆沿道路东南侧人行道下敷设。。

第47条.      电信工程规划

1. 本规划预测整个软件园高唐新建区的电信装机容量为7.5万门，网络容量为6.4万个，有线电视容量为1.3万个。

2. 规划区内拟建一个综合通信机楼，楼内包括电信运营商、有线电视、网络中心等用房。

3. 规划区内需要设置11个综合通信设备房。

4. 设置的远端模块局容量不大于10000门。

5. 原则上电信管线沿道路的西北侧人行道下敷设。

第48条.      燃气工程规划

1. 规划确定天河软件园燃气气源近期在广州未引入天然气之前采用液化石油气，远期待广州引入天然气后采用天然气。

2. 天河软件园近期的燃气供给方式采取瓶装液化石油气。随着远期广州引入天然气天河软件园园区按管道燃气方式供给。

3. 规划天河软件园居民用户用气指标为远期为2842MJ/人.年。

4. 确定天河软件园管道气供气规模：管道天然气全年平均小时供气量为669标立方米/h，全年供气量为1628342标立方米/年。

5. 燃气管网布置按照城市道路交通规划进行。中压干管尽量靠近居民区和工业企业等用户布置以节省投资，同时尽量布置成环状以提高供气地安全性。确定远期在天河软件园园区内规划DN150的燃气中压管网，居民和工业企业分别根据自己的用气压力要求进行调压。

6. 园区燃气分别考虑从广汕路和穿越园区的云溪路接入两路DN150接入管。

7. 园区内燃气管道采用直埋敷设方式。另外燃气管道采用钢管，其防腐采用三层PE防腐工艺，防腐等级为普通级，或采用环氧沥青防腐。在土壤地质条件复杂、地段特殊、管线重要的位置，管段防腐等级设计为特加强级。同时，钢质管道除采用外防腐外，还加设牺牲阳极保护，阳极采用镁合金棒形阳极。

第9章      开发建设管理控制

第49条.       建设项目控制

           地块建设项目应符合地块用地性质的规定，并根据土地使用适建规定，执行土地使用相容性控制的原则。所谓土地使用相容性控制的原则，即地块指标控制的用地性质为主要功能用途，凡附属于主要功能、有助于 主要功能实现的， 或主要功能不相排斥、不相干扰的其他功能用途，允许与主要功能用途共同存在或替代存在；反之，与主要功能用途相矛盾，相排斥和干扰的其他功能用途，不得与主要功能用途共同存在。

土地使用相容性的确定，依据土地使用适建规定执行，但要充分保证道路、停车场、中学、公共绿化、配套公共服务设施和市政设施的用地不受侵犯，规划中这些用地原则上不允许改变性质。

第五十五条. 建设方式控制

1. 结构块是完整体现规划意图的基本单位，结构块内每一部分的建设都必须从结构块内各部分相互关系和整体空间环境来考虑，因此鼓励开发建设单位承担对整个结构块的改造或开发。

2. 承担对整个结构块的改造或开发建设，必须在建设前制定结构块的空间环境设计，并经有关部门审查批准。

第五十六条. 建设过程控制

1. 保留用地性质不变的地块，其内部改造、扩容、建设应遵照地块技术控制指标执行、改造、建设方案需经有关主管部门审查批准。

2. 改变用地性质的地块，在未按规划性质改造或开发前，一般不得建设非规划的新建建筑或扩大规模的改造、翻建，只允许原有建筑的维修或原址、原规模的改造。

3. 改变用地性质的地块，在按规划性质改造或开发时应严格执行技术控制指标，改造建设方案需经有关主管部门审查批准。

附录一  用词说明

执行本规划时，对要求严格程度的用词说明如下，以便执行时区别对待。

1. 表示很严格，非这样做不可的用词：

正面词：必须

反面词：严禁

2. 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：

正面词：应

反面词：不应

3. 表示允许有选择

正面词：宜

反面词：不宜

4. 表示可能的设想词

正、反面词：建议

附录二  用地编号与控制要素定义

1.      用地编号

本规划仅对“片区”与“地块”进行编号，这是由于地块规模有不定性，本规划采用灵活的地块划分依据等原因所致。片区和地块号从西到东，从北到南按次序进行编号，用英文字母和阿拉伯数字表示，前面英文字母是片区编号，后面阿拉伯数字是地块编号。

2.      建设控制要素说明

1. 用地面积：基地红线内的土地面积，包括后退红线内的用地，实际操作时以实测为准，

2. 用地性质：基地内规划开发的项目内容，分类见GBJ137-90。

3. 容积率：建筑面积总和与用地面积之比。各地块容积率为规划控制的上限。

4. 建筑密度：建筑基底面积与用地面积之比，基地内单体项目建覆率不得超过这一比值，除必要的道路广场用地外，所有空地应尽可能做绿地。

5. 建筑限高：允许建造建筑的总高度（以室外地坪为准）。

6. 建筑后退：基地内建筑后退地块界线、道路红线的距离。

7. 绿地率：地块内各类绿地的总面积与用地面积之比率。绿地面积包括地块内水体。

8. 出入口方向：基地对外联系的机动车出入口，非指人流主出入口。

9. 停车位数：基地内应安排的停车用地空间，标准车位为2.8×6.0米。

10. 公共厕所：公共厕所为出入口直接对外。

11. E（EAST）：东，S（SOUTH）南，W（WEST）：西，N（NORTH）：北，M（MIDDLE）：中部。

12. 控制要点：基地内建设项目必须满足的条件。

关于规划控制的技术指标说明：建筑限高、容积率、建筑密度为控制上限，不得超过此限；建筑后退红线不得小于控制距离；绿地率为控制下限，不得低于此限。