华宝集团金堂项目可行性研究报告
华宝集团金堂项目可行性研究报告
成都尺度地产顾问有限公司
2006年8月7日
报告总述
本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。
在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。
在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业——高尔夫主题社区”与“中高档物业——多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。
在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。
最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。
目 录
前 言 项目发展的目标体系 8
一、本项目研究背景 8
（一）企业背景 8
（二）项目自身条件 8
（三）项目发展环境 9
三、项目的特殊性认识 9
四、本项目发展的前提条件分析 9
五、本项目发展的目标体系 10
第一章 区域发展战略研究 11
一、大成都城市定位对区域发展的意义 11
二、大成都总体规划对区域发展的影响 12
三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 12
四、区域资源条件及发展水平横向比较分析 14
五、金堂差异化竞争发展战略 15
第二章 项目休闲产业发展方向 16
一、特色吸引物的选择 16
（一）本案发展休闲产业的资源基础 16
（二）各区域休闲产业的发展态势 17
（三）人造特色吸引物的确定 18
二、高尔夫球场发展建议 19
（一）中国高尔夫发展概况 19
（二）成都高尔夫发展概况 20
（三）本案高球球场发展建议 21
第三章 项目发展模式 22
一、案例考察 22
（一）案例简介 22
（二）共性研究 22
（三）差异点分析 23
二、项目总体发展思路 24
（一）项目总体开发思路 24
（二）项目开发应注意的几个要点 24
三、高尔夫休闲物业定位 24
（一）休闲物业总体定位 24
（二）休闲物业组合 25
（三）市场锁定 26
（四）目标客户群锁定 26
第四章 市场可行性分析 27
一、本案所面临的市场格局及竞争格局 27
（一）成都郊区物业市场板块分布 27
（二）发展模式下的竞争格局判断 28
二、高端物业市场竞争分析 28
（一）显性竞争板块分析 28
（二）潜在竞争分析 30
（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点 31
三、中高档物业的市场竞争分析 31
（一）本地市场的中高档物业竞争分析 31
（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析 32
（三）中高端物业市场机会判断 34
四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会 35
五、市场可行性总结 36
第五章 运营可行性分析 37
一、项目运营的总体构想 37
（一）项目运营必须遵循的原则 37
（二）本案运营的总体设想 37
二、运营机制设计 38
（一）运营主体选择 38
（二）与政府的关系协调 39
（三）与其他企业的协作 40
三、开发时序设计 42
（一）设计的指导思想 42
（二）各产品的开发时机判断 42
（三）开发时序设计 43
四、运营方式设计 45
（一）高尔夫球场运营方式 45
（二）土地运营方式 46
（三）物业运营方式 47
（四）酒店运营方式设计 48
第六章 投资可行性分析 49
一、土地运营的投资可行性分析 49
（一）研究方法 49
（二）土地投资成本研究 50
（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响 50
（三）土地市场价值预测 51
（四）土地运营的投资可行性分析 51
二、物业开发投资可行性分析 52
（一）分析方法 52
（二）物业平均价格预测 52
（三）投资分析与收益测算 53
三、不同运营方式下项目投资评价 60
（一）土地一级运营 60
（二）主体企业进行全部物业开发 60
（三）主体企业进行部分物业开发 61
（四）总体评价 61
四、项目风险分析 62
（一）政策风险 62
（二）市场竞争风险 63
（三）经营性风险 64
（四）结论 65
附件：
附件一：金堂政府部门深访纪录
附件二、成都高尔夫发展概况
附件三、金堂市场环境报告
附件四、典型高尔夫个案分析
附件五、土地价值研究
附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究
前 言 项目发展的目标体系
一、本项目研究背景
（一）企业背景
华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：
? 资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。
? 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。
? 发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。
以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。
（二）项目自身条件
项目地块
项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。
根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：
1、 地块资源禀赋优越
较为突出的资源为四大类：
a) 水资源——该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。
b) 物种资源——项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。
c) 植被资源——地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。
d) 地貌资源——区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。
2、 土地证将分期获得
2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。
（三）项目发展环境
项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，金堂在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。
三、项目的特殊性认识
? 本案是西部中心城市郊区的综合性大盘
与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。
? 政、企关系决定本案开发的可行性
一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要