《机密》
广东硇洲岛
旅游度假颐养中心
项目可行性研究报告
项目策划：朱致钢
中国注册房地产高级策划师
二OO九年一月
目录
一 概述 3
二 项目背景 5
三 项目选址 6
四 项目概况 9
五 用地规划 13
六 市场前景 18
七 造福一方 22
八 政府支持 24
九 市场运作 27
十 投资强度 28
十一 资金来源 29
十二 经济效益 30
十三 项目实施 31
十四 项目进度 33
十五 项目展望 33
十六 慈善计划 35
十七 社会效益 35
十八 结语 36
广东硇洲岛
旅游度假颐养中心
项目可行性研究报告
一 概述
在我国通往现代化的进程中，一个隐伏的但却无法忽视的巨大障碍横陈在我们面前，那就是人口老龄化。人口老龄化几乎关涉到这个社会的几乎每一个方面，它将会对我国经济发展必需的劳动力供应、养老金体系乃至家庭社会伦理观念提出最严峻的挑战。如何应对之，直接关系到中国未来的总体命运。
21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。时值今日，我国60岁以上人口已占我国总人口的10.2％，达1.44亿，并正以每年3％的速度增长。按照现行的生育政策，我国人口总量在本世纪30年代中期将达到峰值14.6亿。而60岁以上老年人口比例将高达23％。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。
随着老年人口的激增，社会对老人的赡养压力进一步加大，特别是我国从上世纪７０年代后期开始实行计划生育政策，这一代独生子女目前已陆续进入婚育年龄，其家庭模式为“四二一”，即四个老人，一对夫妻，一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。伴随着社会生活品质的不断改善，平均寿命的延长，甚至还将出现“八四二一”家庭。随着社会经济结构不断调整，计划生育政策逐渐完善，外出谋生而造成的流动人口增多，人口老龄化现象的产生，目前无论是在农村还是城市，都拥有大量独守空房的老人，有社会学家称之为“空巢老人”。有关资料显示，我国目前至少有2360万老年人独守空巢。这不仅对于老人的家人，且对整个社会的老年保障体系，都存在着极大的安全压力。
人口结构的变化冲击着中国传统的家庭养老模式，也对现有的“家庭养老为主，社区养老为辅，机构养老为补充”的政策提出了挑战，目前，除了少量社会办的养老机构外，中国绝大部分的养老机构是依托国家民政管理的政府福利行为。在未达到国外发达国家社会福利保障的能力时，国营养老机构难以满足大部分老龄人口的养老需求，难以适应老龄化社会的需要。历史遗留下来的养老机制的旧船，承载不了未来几年后老龄化对社会所造成的巨大压力。目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有7.6张，与发达国家平均每百名老人占有养老床位40张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉、临终关怀等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。
我国已成为世界上老龄化速度最快，老年人口最多的国家。中国的老年人口占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。
党和政府高度关注中国老龄化社会的演进，今年两会期间，为数不少的提案涉及养老事宜，中国国家老龄委首次举行中外记者招待会，阐述中国老龄问题的处境和政策。强调发展多渠道、多形式地养老方式，鼓励全社会或个人出资兴办不同层次的养老院、养老公寓、老年生活中心。近几年来，国家相继出台一系列优惠政策，积极支持养老公益事业的发展，如划拨场地，免收税费、无息贷款、市场化经营养老试点等，建立功能齐全的现代老年公寓，为辛劳一生的老人提供颐养天年的居所，因而为国内外实体经济投资养老事业增添了新的契机。
当前，在中国社会“未富先老”的现实情况下，政府难以在短期内实现发达国家的养老保障体系，而国家庞大的老龄人口的生存权宜将责无旁贷地应由国家、社会和企业共同承担。国家给予民办养老机构足够的优惠政策和资源，企业本着“取之于民，用之与民”的宗旨，充分依靠社会力量包括私营经济财力，港澳财力、海外财力，兴建适合我国当前老龄人口需要的养老基地，为了我们的父母，也为了我们自己，为了我们的子孙，更为了我们的国家，完成时代赋予我们的使命。
鉴于上述理由，深圳市亿鸿达投资发展有限公司经过慎重的考察和论证，决心在广东省湛江市硇洲岛投资兴建大型海岛式旅游度假村养老基地，以满足国内北方城市富裕市民、广东珠三角及海外归侨的高质量旅游度假养老需求，同时，也为中国养老事业，做出自己应有的贡献。
二 项目背景
深圳市亿鸿达投资发展有限公司致力开发广东省湛江市硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目主要基于三个背景：
? 中国人口老龄化速度惊人，必须认真面对并做出相应的准备；
? 中国家庭人口结构的变化的现实情况必将引发养老模式变革；
? 中国北方城市、珠三角及深港经济高度发展地区人群需要高品质的养老机构；
硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的立项宗旨是：
尊重老人，关怀老人，服务老人
为老人打造颐养天年的理想乐园
目前，我国老龄化社会的趋势不容忽视，而养老保障体系的建设，养老机构的建设更是不容乐观。以老龄人口和养老机构的比例来看，中国每1000个老人才有7张床位，一些老龄化程度较高的城市，老人要等几十年才可以得到一张床位，这对老人则意味着什么？严酷的形势促成许多企业、私营机构本着良好的愿望加入养老机构的建设中，北京、上海、广东陆续出现众多私营养老机构，但由于大多规模较小，对于我国基数庞大，快速增长的老龄人口，依然是杯水车薪。对比国外，我们还有很长的路要走。
国际养老机构
国外特别是经济较发达国家或地区，经过长期的积累，业已形成或正在健全完善的养老保障体系，除了医疗和生活保障之外，各国根据自己的特点相继建设了大量的颐养机构。据统计，欧美等发达国家每100位老人拥有40张养老院的床位。一些大型的养老机构由于其特点和规模蜚声海内外。比较有代表性的是美国的太阳城中心，德国的奥古斯丁养老院，各自拥有床位都在一万以上，美国太阳城中心占地10平方公里，集中老人达17000人。奥古斯丁开始在全球建立包括中国在内的连锁养老院。这些经典案例，都为中国未来的养老机构的发展，提供了经验。
香港养老现状
截止2005年底，香港60岁以上的人口已经占据总人口的17%，业已具备了老龄化社会的典型特征。据统计，随着人口老化及出生率下降，到2030年，香港60岁以上人口将占总人口的31%，总体就业人口下降逾一成，每对夫妇因此需间接照顾5名无业人士，医疗开支也会急增3倍至588亿元。地域的狭窄香港将难以为老龄人口提供良好的生活环境和护理服务。和按照2003年的香港大学的调查报告，有4%的50岁以上香港老人有意向回乡定居，有41300人号称在内地买房子，其中41%是50岁以上的。按此推算，在未来10年内，将有6—8万人返回内地养老。
国人养老现状
中国养老事业的落后不是技术上和资源上的，而主要是体制上的。存在问题的主要原因，从养老服务机构本身看，无论是政府兴办的还是社会力量兴办的养老服务机构，都没有跳出计划经济时期办社会福利的经营思路。从行业和社会方面看，各地的养老服务机构基本上处在单独经营、“各自为战”的状况，没有在全国范围内形成统一的养老服务业市场体系，也没有形成全国范围内系统的行业自治组织和行业规范。从政府方面看，缺乏对我国养老服务业市场进行有目标、有规划、有步骤的培育，尤其是没有从税收、机构性质、价格体系、管理运行机制、行业规范等方面采取联动的培育措施。对社会力量兴办的养老服务机构，要么按企业对待，照章纳税，使得养老服务这一微利的行业难以维持正常的经营；要么按民办非企业单位对待，虽然可以得到减免税待遇，但由于民办非企业单位的收益不能分红和收费价格不能高的限制，当初的基础设施投资不能收回，使得这些民办养老机构投资者举步维艰。
现状应对措施
1 将现有的国营颐养院交由民间机构管理，引入社会力量提供养老服务；
2 制订鼓励性的优惠政策，扶持民间资本、鼓励海外资本参与养老机构的建设；
3 积极贯彻优惠政策、包含融资、土地、税收等，降低养老结构开办的成本；
4 广开财路，积极引进外资,筹措政府资金，发行福利彩票，支持社会养老机构；
5 立法保障社会慈善事业，为机构、基金投资兴办养老机构，广开方便之门；
6 制订养老机构的质量管理标准，监督和管理养老机构的运营；
7 大力发展老龄产业。大力研制开发老年消费品，培育老年用品市场；
8 政府加大对养老机构的基础研究，加强对老龄社会的前瞻性和战略性研究；
9 加强专业人才的培育，建立合格的养老服务人员队伍；
三 项目选址
颐养事业首当其冲的问题是为老人提供良好的生活环境，建设适合老人居住的