1旅游地产概述

1.1旅游地产概念、基本特征和发展历史

1.1.1旅游地产概念

旅游地产是经济发展的产物，是旅游和房地产的有机嫁接，随着度假旅游的兴起而旅游房地产应运而生。
所谓旅游地产，是指以旅游度假人群为目标，以旅游、休闲度假为主题的物业形态。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假区等旅游房地产项目。

1.1.2旅游地产基本特征

    与传统房地产不同，旅游房地产具有产业投入大、资金回收时间长、产品市场依赖性强、季节与节假日强，对政府依赖性强等特征。其基本特征还表现在以下几个方面：
    ?      旅游房地产业主定居时间不多，一般业主都是将其作为“第二居所”而存在的，因强烈依靠旅游资源特点，具有很强的资源依赖性，时段性比较强。
    ?      服务内容丰富全面，物业管理主要集中在精品和高端服务。

1.1.3国外旅游房地产的历史

国外旅游地产发源于上世纪初的法国地中海沿岸，到了20世纪60年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游度假成为社会时尚，随着分时度假的兴起，旅游房地产进入了比较成熟的阶段。到目前，旅游地产以强劲的势头继续发展。旅游房地产经过了一个世纪的漫长发展，经历了单一的主题公园阶段（代表作品：迪尼斯乐园）、符合主题公园阶段（代表作品：迪尼斯世界）、旅游房地产阶段。

1.1.4我国旅游房地产的发展

自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。目前涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅、首开、万通等企业，以及今典集团已初步构建了红树林度假酒店南北连锁运营的核心体系、中坤旅游地产等，许多优秀的旅游房地产项目如雨后春笋般涌现出来，如华侨城等，显示出本身的强大发展势。

1.2旅游地产项目开发的原则

    ?      总体规划，分步实施，先做旅游，后做房产
        项目建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。原则上应先做旅游，后做地产，因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营甚至不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。
        但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线与长线开发结合。
    ?      综合开发，全面收益
        旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。
    ?      规划的合理衔接
    在规划中将着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与子项目之间的衔接，对项目周边原来的景区、景点，开展多种方式的合作经营，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。
    ?      建筑为型，文化为魂
        旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新。不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。

1.3我国旅游地产的发展前景

1.3.1国家政策的大力支持，提供发展的动力

近年来，党中央、国务院及各级政府相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，如国家的休假制度等。

1.3.2市场潜力巨大

    ?      旅游业发展前景广阔，度假消费人气正旺
    近几年来中国旅游业保持着良好的增长势头，并且随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求将逐渐取代传统的旅游消费需求方式，成为旅游房地产开发的潜在商机。
    ?      居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化
    中国居民中富裕阶层和中产阶级数量巨大，随着收入的增多，个人提高享受层次的支出比例在不断地上升；同时，未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，旅游房地产业面对着旺盛的需求。