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第一章项目概况及可行性报告编制的依据

1.1项目名称

项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目

1.2项目建设单位

项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司

1.3地块坐落位置与环境：

    淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。

1.4本报告编制的依据

    ※  珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点
    ※  珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》
    ※  珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》
    ※  参考资料：
    《珠海市城市规划条例》
    《珠海市城市总体规划（2001-2020）》
    《珠海工程造价信息》
    《房地产开发项目经济评价方法》
    《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿）

1.5项目开发公司状况

    珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大奖、重庆中新城上城获“2006年创新中国主力户型综合设计奖”、天津老城厢获“2006年中国华北地区品牌前三名”等共20余项殊荣，2007年销售额达到277.98亿元，已发展成为中国最具影响力的房地产运营商之一，名列2007中国房地产百强企业盈利性前10位、2007中国混合所有制房地产公司品牌前10位。珠海市淇洲岛影视城有限公司成立于2007年，注册资本9000万元人民币，实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经营管理体制，于2008年1月获得单项房产开发资质。
    公司现有主要管理人员28人，并获得集团公司大力支持。随着项目实施阶段地推进，将增加工程管理、营销代表、物业管理人员若干名。
    公司财务状况良好，目前无负债，购买项目的资金已全部支付，首批开发资金已到位。

1.6项目概况

项目总用地面积达2215161.28平方米，用地的性质为住宅、旅游及房地产配套开发。规划条件规定容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿地率≥40%，其中总用地面积中的20%（约40.3万平方米）可用于房地产开发。公司计划将该用地发展为高品质会展旅游度假中心，拟定的建设规模109.08万平方米，分三期建设，具体项目如下：
分期计划

分期计划	项目	项目概况	总面积
一期公建	亚太旅游部长论坛国际会议中心	占地6.49万㎡，总建面19.5万㎡，层高43F，其中裙楼11F	占地26.93万㎡，总建面30.8万㎡
		威尼斯水街		占地6.27万㎡，总建面3.1万㎡，层高4F
		学校、幼儿园及相关公建		占地7.1万㎡，总建面3.5万㎡
		巴伐利亚度假酒店		占地2.66万㎡，总建面1万㎡
		海滨度假酒店及相关公建		占地4.41万㎡，总建面3万㎡
		配套休闲项目		总建面0.7万㎡
二期开发	一期商住	占地4.36万㎡，总建面28.35万㎡，高层	占地19.08万㎡，总建面40.25万㎡
		巴登巴登谷商业街及会所		占地7.88万㎡，总建面2.1万㎡
		西班牙小镇		占地6.84万㎡，总建面9.8万㎡
三期开发	二期商住	占地11.91万㎡，总建面28.67万㎡，高层	占地30.21万㎡，总建面37.87万㎡
		高尔夫低层住宅		占地18.3万㎡，总建面7.7万㎡
		安纳溪谷小镇		占地5万㎡，总建面1.5万㎡

    一、亚太旅游部长国际会议中心
    亚太旅游部长国际会议中心作为本项目的主题。总建筑规模15万平方米，主楼高度43层，裙楼高度8-11层，集会议、会展、六星级酒店、论坛会议中心、写字楼、酒店式公寓及购物中心等配套为一体的超现代建筑风格地标性建筑综合体。
    二、主题旅游设施
    具体旅游项目有礼仪广场、彩虹桥、威尼斯水街、渔人码头、沙滩排球、室外露营烧烤、四月白露天演绎场、丛林观光驿站、攀岩探险、山地摩托车、林中栈道、山地滑翔飞行、赤岭观日、观海摩天轮、山地网球场、生态湿地、观海索道、雕塑广场、野外露营地、金色沙滩、观海景观平台、沙滩排球、海洋剧场
    三、威尼斯水街
    总建筑规模3万平方米。意大利威尼斯风情滨水旅游商业街主题。设置可以直通港澳的客运码头，与澳门、香港旅游业形成互补互助的一体化。
    四、巴登巴登谷地
    总建筑规模1.6万平方米。德国山地风情旅游商业街主题。风情商业街入口设置巴伐利亚城堡酒店，商业街沿着蜿蜒起伏的谷地通向海边。沿商业街两侧依山势设置山地公寓组团、德国山地风情旅游商业街及城堡酒店。
    五、渔人码头海洋主题度假村
    海洋度假主题。设置海洋剧场，海洋文化发展中心，海底世界、海洋生态健康中心、潜水俱乐部、渔人码头等设施，沿海岸依山势设置度假别墅。
    六、西班牙小镇
    总建筑规模9.8万平方米。西班牙巴塞罗那风情商业街主题。沿城市道路和山体设置公寓。
    七、茵特拉根金色海岸沙地高尔夫低层住宅
    总建筑规模7.1万平方米。茵特拉根海岸风情沙地高尔夫居住主题。设置高尔夫会所及住宅。
    八、高尚住宅公寓
    希腊风情山地私家居住主题。设置会所及公寓。
    九、安纳西溪谷风情小镇
    总建筑规模1.5万平方米。法国东部安纳西风情山地花园居住主题。设置会所及住宅。
    十、学校、幼儿园
    总建筑规模1.8万平方米。
    十一、环境保护、节能设施
    拟建

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