2011年台州房地产市场调研报告
    前  言 
    　　台州地区人多地少，不仅是一个滨海城市，也是一个多山地区。资源缺乏加上地理上的条件限制，台州城市化进行一直比较缓慢，楼市发展也较为平缓。
    　　台州(指市区，下同)的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100%。2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20%的幅度。现今，笔者深入台州楼市调查发现，台州椒江一般的新盘房价约在1.3-1.4万左右，而较贵的均价已经达到了2万/平米。台州路桥市区的新盘价格大部分也在1万/平米以上，一些预计在今年开盘的新盘，如刚泰一品，开盘价格预计会在2万/平米以上。
    　　在调研中，当地购房者表示，台州1万-2万/平米的房价已经算很高了，然而，这样的房价却尚不及邻城温州的三分之一。在山清水秀，生活富饶的台州，市民们对于房价的预期还是以“上涨”、“坚挺”这些字眼为主打，在一、二线城市房价日益飙升、置业门槛越来越高的背景下，我们或许能在以台州为代表的三线城市找到理想的置业机会。
    　　在台州土地流拍现象也有存在，但总体来说很少存在土地竞拍无人应价的情况。2010年，台州一年供地超过2000多亩。随着楼市的不断发展，外地开发企业纷纷进驻台州市场，目前，包括绿城集团、新明集团、开元房产等已经在台州占据了一定的市场份额，与本地大鳄方远集团、国强房产、建设房产等分食台州楼市天下。
    　　本次调研我们走访了台州当地媒体、房产策划公司、房地产开发企业、地方房产中介、经济开发区招商局以及台州规划展览馆等，以期从各个角度反映台州(市区，下同)楼市的真实情况。
    　　本报告分为以下三大部分： 
    　　第一，台州城市规划及现状
    　　第二，台州城市经济人口情况
    　　第三，台州房地产市场情况
    　　①台州新房市场分析
    　　②台州土地市场分析
    　　备注一：本报告数据统计截止到2011年3月23日；
    　　备注二：台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区，这三区呈三角形分布，三角形的中心，是大片的山地“绿心”。因此，台州市区的城市结构被称为“三区环绿心”。1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。而黄岩区，除了地理上，更是从心理上与台州椒江、路桥之间有了一道深深的隔阂。在本次调研中，主要是以台州椒江和路桥的楼市为主。 
    报告目录
    　　1、台州城市规划及现状
    　　1.1 城市区位
    　　1.2 行政范围
    　　1.3 台州城市总体规划
    　　2、台州城市经济人口情况
    　　2.1 台州经济运行情况
    　　2.2 台州城市人口状况
    　　3、台州房地产市场状况
    　　3.1 台州房地产市场总体发展方向
    　　3.1.1 台州房地产市场特点分析
    　　3.1.2 台州新房市场状况分析
    　　3.1.2.1 台州市区新房房价分析 
    　　3.1.2.2 台州市区新房成交量、供应量分析
    　　3.2 台州土地市场分析 
    　　3.2.1 台州土地市场成交量分析 
    3.2.2 台州土地市场成交价分析
    1、台州城市规划及现状 　　
    　　1.1 城市区位 

台州区位图

    　　台州市位于浙江中部沿海，北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东濒东海，属长江三角洲经济区的最南翼。
    　　台州三面环山，一面临海，山、江穿城而过，素有“七山二水一分田”之称。
    　　1.2 行政范围 
    　　1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。
    　　1.3 台州城市总体规划 

    　　根据新一轮《台州市城市总体规划(2004-2020年)》的相关定位，台州中心城市将成为“浙江省沿海中部区域性中心城市、工贸型现代化港口城市”。
    　　台州将构建“一心六脉四组团”的中心城区空间结构，形成多组团网络式的城市空间体系。
    　　(一)一心。为“绿心”，是城市开敞空间体系的核心，对城市生态环境的保护作用举足轻重。
    　　绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积约63.4平方公里。绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。
    　　(二)六脉。指组团之间以及绿心与外围山体、水体相连的开敞空间，构成城区之间的主要生态廊道，并起到维持城市结构形态的作用。“六脉”分别是：椒江城区和洪家之间的心海组团分隔带、椒江组团和黄岩组团的三山组团分隔带、黄岩组团和路桥组团的五峰山-鉴洋湖组团分隔带、黄岩城区和江口之间的双浦生态廊道、黄长复线南部的十里铺生态廊道、路桥城区与桐屿之间的中央山生态廊道。
    　　(三)四组团。是除绿心以外的城市发展空间，分别是椒江组团、黄岩组团、路桥组团和滨海工业区。四组团以“绿心”为中心，以对外交通线、河道水系为界限，以快速路、交通性干道及轨道交通为联系，以水系及其沿线绿地为纽带，强化城市空间结构的整体性，满足生态环境的要求，体现中心城区的自然地理特征。
    　　(1)椒江组团。
    　　是台州市的政治、经济、文化、金融、科研中心，临港工业基地。指椒江区(含台州经济开发区)，包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所等街道。规划2020年城市建设用地为53平方公里，城市人口50万人。
    　　(2)黄岩组团。
    　　是台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。规划2020年城市建设用地为50.3平方公里，城市人口46万人。
    　　(3)路桥组团。
    　　是区域性商贸中心，包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、峒屿等街道。规划2020年城市建设用地为44.7平方公里，城市人口41万人。
    2、台州城市经济人口情况 　　
    　　2.1 台州经济运行情况 
    　　2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。

    　　2.2 台州城市人口状况 　　
    　　根据来自浙江省年度统计公报的数据，到2009年年末，台州市常住人口达575.5万人，列居浙江省11大城市的第四位，仅次于杭州、宁波、温州。 
    2009年浙江省人口基本情况表

    数据来源：浙江省统计公报
    　　而根据近期国务院批准实施的浙江省城镇体系规划(2011-2020)，台州被定位为省域中心城市。根据规划，台州将规划建设成为100-200万人的特大城市。
    　　(注：省域中心城市是指组织省内一定地域范围，或者跨省交界地区的社会经济活动，承接长三角区域中心城市的辐射，并带动地方发展的城市。) 
    台州城市发展指引表  

    　　备注：　　
    　　根据浙江省城镇体系规划(2011-2020)，未来浙江城镇格局为“三群四区七核五级”，即：
    　　拥有杭州湾、温台沿海、浙中三个城市群；杭州、宁波、温州、金华-义乌四个都市区是参与全球竞争的国际门户地区；七核为嘉兴、湖州、绍兴、衢州、舟山、台州、丽水；浙江城镇将分作长三角区域中心城市(杭、甬、温、金华-义乌)、省域中心城市(嘉兴、台州、湖州、绍兴、衢州、舟山、丽水)、县(市)域中心城市(60座左右)、中心镇(200个左右)和一般镇(400个左右)五个等级。
    3、台州房地产市场状况 
    　　3.1 台州房地产市场总体发展方向 
    　　根据台州城市总体规划(2004-2020)，台州市区未来城市发展总体方向为：依托旧城区；通过大型公共设施、城市交通等公共开发和产业区建设的带动，发展新城区。居住用地主要环绕绿心分散组团式布局，通过有效组织山、水等景观生态要素，形成“居住在山水之间”的生活圈层。
    　　(1)椒江区：以中心大道为发展主轴，以市府大道为发展次轴，促进旧城区与市中心区、洪家、葭沚的联动发展。近期主要沿中心大道轴线向南发展开发区居住组团、葭沚居住组团；远期重点发展洪家居住组团。逐步置换台州经济开发区内临近市中心的工业地块，体现城市土地经济效益，改善居住生活环境。
    　　(2)黄岩区：近期，以西江生态廊道为发展轴，建设委羽山居住组团，启动永宁江北居住组团开发，疏解老城区人口；远期，以永宁江为发展主轴，沿江发展居住生活带；远景依托甬台温高速公路产业带，发展黄岩西部组团。
    　　(3)路桥区：以中心大道-南官大道和双水路为主轴线，形成居住与商贸功能互动的生活区。近期，重点发展远东西区和桐屿居住组团，完善远东商贸区居住组团，改造旧城区；远期发展螺洋居住组团、峰江居住组团，体现“一心两翼”的空间结构；远景重点建设金清新城，实现滨海工业区人口与产业的平衡发展。
    　　(4)近郊居住区：主要发展方向为椒江三甲-下陈居住组团，黄岩南部的高桥、院桥居住组团，路桥金清、蓬街居住组团。近郊居住区建设应将住宅开发、产业发展与就业综合考虑，成为相对独立的组团，完善城市功能。
    根据调研，台州房地产市场主要呈现以下几大特征：
    　　(1)客群：以台州本地购房者为主，自住兼具投资需求 　　
    　　(2)格局：地理和心理双重因素，台州楼市遭遇三区分离之痛 　　
    　　(3)房价：04年-08年发展平稳，09年迎来一阵暴涨 　　
    　　(4)供应量：人多地少，台州楼市供应量紧缺长期存在 　　
    　　(5)户型：以130-140方左右户型为主打，