姜堰市2009年房地产市场调研报告
    姜堰市2009年房地产市场调研报告
     
    二零零九年十二月十七日
    目录
    『环境篇』
    【一】基本概况------------------------------------------------------------4
    【二】人口情况------------------------------------------------------------6
    【三】GDP&人均GDP等经济数据-----------------------------------6
    【四】房地产数据---------------------------------------------------------7
    【五】城市发展总体规划------------------------------------------------8
     
    『市场篇』
    【一】姜堰市区域市场板块分析--------------------------------------10
    【二】项目所在区域房地产市场现状分析-------------------------25
    【三】项目竞争个案调研分析-----------------------------------------32
     
    『产品篇』
    【一】地块属性-----------------------------------------------------------53
    【二】SWOT分析--------------------------------------------------------57
    【三】项目地产因子分析----------------------------------------------63
    【四】产品定位-----------------------------------------------------------65
    【五】设计要求-----------------------------------------------------------70
     
    
『环境篇』
    一.基本概况
    
    姜堰市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。
    全市土地面积921平方千米。地势低平，水网密布，水面总面积约占15%。1994年7月原泰县撤县设市，改称姜堰市。全市设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个省级经济开发区，1个AAAA风景名胜区，36个居民委员会，262个行政村。
     
     
     
    二.人口情况
    至2008年末，姜堰全市户籍人口79.56万，常住人口通过计算大致是74.8万人。
    其中，姜堰行政区域东部乡镇，包括娄庄镇、白米镇、大伦镇以及县城城东片区的人口大概为20万人。
    三.GDP&人均GDP等经济数据

     
    
四.房地产数据
    ——2007年至2009年姜堰城区土地放量概况——

    以上数据，来源于姜堰房地产信息网统计所得。
     
    从以上表格中可以得出以下结论：
    1.从近三年的土地放量中可以发现，2007年土地放量最大，2008年房地产市场受经济危机影响土地放量明显下滑，2009年土地放量迅速回升，预计2010年姜堰土地放量将超过2009年，上市土地主要集中在城中板块与城西板块。
    2.土地集中于城市的南部以及西部，这说明姜堰城市的发展趋势总体为“西移南扩”。
    3.商住用地最多，其次是城镇住宅，这说明目前姜堰房地产的开发物业主体是住宅。
    4.2010年，上市的楼盘将增多，尤其是城区的老城改造以及城西新区、城南板块的开发。
    五.城市发展总体规划
    城市“西移南扩”
    早在90年代，姜堰城市的发展方向是向南向东发展；而近几年，受泰州发展辐射影响，及华东五金城的位置所在，城市发展的势头又有西移之势，座落于城西市政府附近的诸多楼盘热销已说明了这一趋势。而800亩之大的东方巴黎城又座落于城南新汽车站附近，这说明，姜堰城市在西移的同时，也在向城南扩充。
    【环境篇解读】
    1.通过以上分析我们看出，姜堰市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展，带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此，从姜堰市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间。
    2.姜堰居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来姜堰房价上涨相对过快，但房产业在特定环境下，仍将有巨大的发展潜力。
     
    『市场篇』
    近几年，姜堰市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势看好。姜堰市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源与结构得到进一步优化。
    根据近几年姜堰房地产市场的土地、商品房等交易数据显示，至2009年，姜堰房地产市场的发展速度整体走势属于稳步的上升，发展势头良好。整个房地产市场的良性发展也促进了姜堰城市化的进程。
    目前姜堰的整个规划方向是“西移南扩”，结合楼盘的分布以及本案所处区域的具体情况，姜堰的整个房地产市场大概分为三个部分：一是本案所处的城东区，主要以振兴路以东、天目路以南、长江路以北的区域；二是姜堰最繁华的城中区，主要以天目路以南、长江路以北、振兴路以西、三八大道以东的区域；三是姜堰城区以西的城西新区，主要以三八大道以西的区域。
     
    【一】姜堰市区域市场板块分析
    
    
    【城东区】
    
    姜堰市城东区域东临白米镇，西接市中心，以振兴路为界，南濒长江路，北抵天目路。该区域目前在售楼盘主要集中于姜堰第二实验幼儿园、姜堰实验小学、姜堰二附中、省重点姜堰二中、四中分校和康华实验小学片区，主要楼盘有：中德名人国际、文慧苑、华阳文锦园、鹏程一品、东方明珠城、瑞隆花园、紫金苑、御景园等。
    区域内主要在售楼盘一览表：
     

     
     
     
     
     
     
     
     
    一. 本案所在的城东区
    （一）板块区域范围、特点及主要楼盘：
    姜堰城东区紧挨姜堰城中心，以振兴路为界，以姜堰大道为中轴，区域内学校众多，包括姜堰第二实验幼儿园、姜堰实验小学、姜堰二附中、省重点姜堰二中、四中分校和康华实验小学，以及法院、民政局、司法局、城管局、建设局、统计局、气象局等事业单位。比起城中板块以及城西板块，城东区的版图较小，可开发土地不多。
    根据市场调研的结果分析，大致可以将该区域的房地产市场定论为：学府型楼盘众多，几乎所有在售楼盘都志在打造学区房、学府花苑。潜在客户多半都是姜堰东部乡镇进城的农民以及该板块本身的老居民。同时，该板块90%的物业类型都是多层住宅，高层住宅大概为10栋左右。价格区间在3000-3500元/M2左右，楼盘品质一般。
    目前，城东区的在售楼盘有中德名人国际、文慧苑、华阳文锦园、鹏程一品、东方明珠城、瑞隆花园、紫金苑、御景园。预计明年该板块的上市房源主要还是集中在这些在售楼盘的二三期房源中。新售楼盘有限。所以，该区域的现状有可能给身处该区域的本案的开发与销售带来机遇。
     
    （二）板块区域价格：
    本区域内大多数楼盘的价格区间在3000-3500之间，其中包括多层小高层。
    （三）板块区域综述
    1、现状综述
    姜堰城市发展规划为“西移南扩”，所以该区域在土地存量有限，现有土地将成为稀缺产品，这将有利于本案后期的推广与销售。其次，该区域教育及医疗等生活配套设施均相当完善，项目周边生活机能良好。
    第三，交通十分便捷，四通八达，区域内有姜堰大道、东海路、姜官路以及振兴路等主要干道。
    第四，已售项目以多层为主，内部绿化、景观、品质都很一般，本案可抓住此机遇，在该区域打造品质楼盘吸引客户。
    第五，客户群主要以城东乡镇农民为主、该区域原有居民为辅。对小高层与高层有一定的抗性，但区域内唯小高层楼盘鹏程一品销售状况良好。
     
    2、板块展望
    该板块为姜堰被“遗弃”的片区，未来发展空间不大，但是生活配套较完善，随着城