极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书
    成都主题公园详细策划案
    目  录
    前言……………………………………………………………………………………………………………………………………………… 6
    第一章  本项目的相关研究…………………………………………………………………………………………………………………… 8
    1、商业定位研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8
    2、商业品类研究…………………………………………………………………………………………………………………………………8
    3、服务功能设计…………………………………………………………………………………………………………………………………8
    4、规划布局设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9
    5、建筑规划设计及调整建议……………………………………………………………………………………………………………………9
    6、后期物业经营管理模式建议…………………………………………………………………………………………………………………9
    第二章  项目市场调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………… 9
    一、南沿线商业项目对比分析………………………………………………………………………………………………………………… 10
    1、竞争项目定位规划及优势差别………………………………………………………………………………………………………………10
    2、竞争项目消费客群差异………………………………………………………………………………………………………………………11
    3、价格及现状比对………………………………………………………………………………………………………………………………12
    4、开发商策略比对………………………………………………………………………………………………………………………………13
    5、小结……………………………………………………………………………………………………………………………………………14
    二、投资者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 14
    1、商业形态组合配比……………………………………………………………………………………………………………………………14
    2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好……………………………………………………………………………………………………15
    3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围………………………………………………………………………………………………16
    三、经营者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 17
    1、租金承受范围…………………………………………………………………………………………………………………………………17
    2、经营者认为本项目的合理售价………………………………………………………………………………………………………………18
    3、经营者认为本项目适合经营的业态…………………………………………………………………………………………………………19
    四、消费者调研结论分析……………………………………………………………………………………………………………………… 19
    1、消费者会在本项目消费的项目………………………………………………………………………………………………………………19
    2、消费者来本项目消费的理由…………………………………………………………………………………………………………………20
    3、消费者想象中本项目应右的消费场所………………………………………………………………………………………………………21
    4、消费者餐饮偏好………………………………………………………………………………………………………………………………21
    5、消费者休闲偏好………………………………………………………………………………………………………………………………22
    五、本项目商业业态比例考虑………………………………………………………………………………………………………………… 22
    1、业态比例调研分析……………………………………………………………………………………………………………………………22
    2、本项目的业态比例……………………………………………………………………………………………………………………………25
    六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 26
    第三章  项目定位研究………………………………………………………………………………………………………………………… 27
    一、项目分阶段定位…………………………………………………………………………………………………………………………… 27
    1、阶段释疑………………………………………………………………………………………………………………………………………27
    2、形象定位………………………………………………………………………………………………………………………………………28
    3、功能定位………………………………………………………………………………………………………………………………………29
    4、总结……………………………………………………………………………………………………………………………………………30
    二、项目整体定位布局思路…………………………………………………………………………………………………………………… 31
    1、整体定位思路…………………………………………………………………………………………………………………………………31
    2、项目分区域定位………………………………………………………………………………………………………………………………32
    3、项目整体定位布局……………………………………………………………………………………………………………………………40
    三、目标客户定位……………………………………………………………………………………………………………………………… 45
    1、购买商铺的目标群分析………………………………………………………………………………………………………………………45
    2、租赁使用商铺的目标群分析…………………………………………………………………………………………………………………46
    3、商铺的目标消费群定位及分析………………………………………………………………………………………………………………48
    四、客群消费机会分析………………………………………………………………………………………………………………………… 50
    1、唯一性和排他性………………………………………………………………………………………………………………………………50
    2、吸引力…………………………………………………………………………………………………………………………………………50
    3、资源整合………………………………………………………………………………………………………………………………………50
    4、区域中心………………………………………………………………………………………………………………………………………51
    第四章  项目规划设计调整建议……………………………………………………………………………………………………………… 52
    一、商业业态规划调整原则…………………………………………………………………………………………………………………… 52
    1、      充分尊重极地海洋世界商业部分经营规划理念及成果……………………………………………………………………………………52
    2、      充分尊重极地海洋世界商业部份建筑规划设计和服务功能设计…………………………………………………………………………52
    3、      以市场调研为依据……………………………………………………………………………………………………………………………52
    4、      注重全局观和开发商的整体利益……………………………………………………………………………………………………………52
    5、      业态规划调整依据……………………………………………………………………………………………………………………………52
    二、各版块商业规划调整建议………………………………………………………………………………………………………………… 53
    1、商业业态配比…………………………………………………………………………………………………………………………………53
    2、业态选择参考…………………………………………………………………………………………………………………………………56
    3、规划调整建议…………………………………………………………………………………………………………………………………59
    三、商铺结构与硬件配置建议………………………………………………………………………………………………………………… 60
    1、商铺面积划分建议……………………………………………………………………………………………………………………………60
    2、商铺结构调整建议……………………………………………………………………………………………………………………………60
    3、硬件配置建议…………………………………………………………………………………………………………………………………60
    四、交通组织设计建议………………………………………………………………………………………………………………………… 61
    1、人流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………61
    2、车流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………62
    3、物流动线………………………………………………………………………………………………………………………………………63
    4、导识系统设置…………………………………………………………………………………………………………………………………64
    五、其它商业配套建议………………………………………………………………………………………………………………………… 65
    六、总结………………………………………………………………………………………………………………………………………… 66
    第五章  招商略案……………………………………………………………………………………………………………………………… 67
    一、原则………………………………………………………………………………………………………………………………………… 67
    二、招商阶段及目标…………………………………………………………………………………………………………………………… 67
    三、2007年前半年招商工作时间节点安排…………………………………………………………………………………………………… 70
    四、全心公司各阶段招商准备工作内容……………………………………………………………………………………………………… 74
    第六章  后期经营管理建议…………………………………………………………………………………………………………………… 78
    1、统一经营………………………………………………………………………………………………………………………………………78
    2、统一管理………………………………………