第一章  市场调查
     
    一、滕州市总体社会及经济发展状况
    1、滕州市2008年经济发展背景              
    （1）GDP指标  
    2007年滕州市的经济综合实力明显增强。全市当年实现GDP总值404亿元，同比增长了17.5%，人均GDP达到2.46万元人民币。
    （2）消费指数
        消费品市场持续繁荣，消费需求进一步释放。社会消费品零售总额增速高位攀升，城乡市场销售旺盛，批发零售、住宿餐饮业全面发展，城乡居民消费水平不断提升。社会消费品零售总额首次突破100亿元大关，达113.56亿元，增长18.2%。
    （3）存贷款
    金融机构存贷款规模扩大。年末金融机构各项存款余额162.69亿元，比年初增加22.09亿元，比上年增长15.7%。其中，城乡居民储蓄存款109.62亿元，比年初增加10.58亿元。在降息等因素的刺激下，09年消费会有一定程度的增长，在消费指数上将有所体现。
    各项贷款余额也均比去年同期有较大幅度地增长。这其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。
    （4）城市建设
    城市建设力度加大。“六城同创”活动全面展开，新一轮城市总体规划编制完成，各项专业规划编制进展顺利。2007年，实施城市建设项目57个，总投资27亿元，完成拆迁40万平方米，城乡开发面积293万平方米，城市化水平达到44.5%。
     
    2、滕州经济发展政策
    （1）外商投资产业政策
    滕州市根据国家、省、市外商投资产业指导意见，结合滕州国民经济和社会发展实际，制定出台了《滕州市外商投资产业指导意见》。《意见》明确规定外商投资重点产业的选择要符合国家产业政策，有利于转变经济发展方式，调整产业结构，优化区域布局，引导产业集聚，全面提高利用外资的质量和水平。同时也着重强调了继续加强城市基础设施建设和城中村升级改造。
    （2）金融政策
         为应对国际金融危机的冲击，滕州市近期强调贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，认真执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融支持力度，促进经济平稳较快发展。根据国办发〔2008〕126号文件分析，2009年货币供应总量以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度为目标，将争取全年广义货币供应量增长17%左右，同时重点落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。随着央行百日内五次降息，利率的不断调低，为开发商降低融资成本，增强购买力提供了良好的金融条件。
    （3）房地产政策
    2008年滕州市本地房地产政策紧密贯彻和落实国家的相关房地产政策调整，其中同城市建设、城市房地产开发息息相关的各项主要政策如下：
    ①温家宝在年初的政府工作报告中提到“抓紧建立住房保障体系”，将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。
    ②2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。但在2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行又先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。在此基础上，10月15日和10月9日又分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。
    ③10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。同时自2008年11月1日起，财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。
    ④11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三项工作即为：促进房地产市场平稳健康发展，指出房地产业是国民经济的重要支柱产业，正确引导和调控房地产走势。
    ⑤11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。
    ⑥12月22日，中国人民银行宣布，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    在国内房地产业的发展历史进程中，2008年目前看来是名副其实的“政策年”，相关的行业政策调整动作之密集、导向变化之差异（从紧缩到适度宽松）较为罕见，这从一个侧面反映出两方面信息：一是目前的房地产市场在日益蔓延的金融危机、经济危机影响下，行业发展存在停滞不前和向下的严峻趋势；二是国家政策透露出扶持行业健康、稳定发展的利好动向。
    （4）人才政策
    近年来，滕州市在完善人才管理机制、改善人才工作和生活环境方面采取了一系列政策，各类人才已成为滕州市经济社会发展的主力军，同时也构成房地产市场消费的主力军，这主要体现在：一是经济实力和消费规模高于社会平均水平，二是人才引进作为一种高素质人口增长的方式，将有力地促进滕州本地的房地产市场的发展（60年代的香港房地产市场的快速增长就是依赖于人口高速膨胀）。
    综上看出，一方面滕州市各项经济指标显示07年内经济运行出于良好状态，08年受全球性金融危机强度大、范围广、时间长的影响，对全市企业造成一定的影响，企业面临前所未有的困难和挑战，但经济发展的基本面尚属正常范围。按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在着较为广阔的前途和潜力。另一方面，社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步形成。同时政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。
     
    二、滕州市房地产市场现状及走势分析
    1、房地产指标分析
    （1）房地产开工面积呈现逐年递增趋势，显示房地产投资势头强劲。
    
     
    （2）商品房可售面积、空置面积
    
    房地产市场在经历了07年之前迅猛发展后，08年滕州市房地产市场受宏观环境和微观市场等因素的影响，空置面积在可售面积增加幅度较小的情况下呈现出大幅上升的态势，增加量超过10万平方米，未来不容乐观。
    （3）商品房销售面积
    
    商品房销售面积在06、07年稳步提升后，08年下落幅度逾38.1万平方米，与同期开工面积（见上文图）形成局部剪刀差，08年呈增势的开工面积将在09年、10年释放转化为可售面积，而同期销售面积呈现下行趋势，销售面积与可售面积比也呈下行趋势，将对09年的销售形势产生深刻影响。
    （4）商品房销售价格及增长率变化
    
    商品房销售价格呈逐年提高趋势，从销售价格的绝对增长幅度来看，05-06年、07-08年为增长幅度较大的两个年度。
    但增长率以06年的31.6%为最高，07年、08年增长率的提高则较为平缓。
    
                                                                                                              从2008年度各月份销售价格的变化趋势中，已经能够明确地解读出价格下行趋势，这正充分体现了目前滕州房地产市场日渐蔓延的观望气氛。
     
    2、滕州市房地产发展趋势
    （1）逐渐进入大盘开发时代，房地产楼盘开发规模较前有显著扩大，单个楼盘单期开发面积普遍在5万平方米以上，部分楼盘总体规模已突破20万平方米。
    （2）楼盘配套设施、园林景观等各项硬件指标标准快速提高。尤其是2006年-2008年滕州市商品房住宅的开发在硬件设施上较前一阶段（01年-05年）有了明显的改进和提升，促进了本地区房地产开发水平的提高。
    （3）随着城市建设的发展和城市建设用地的集约规划，楼盘建筑形态日趋以小高层、高层为主。这一方面说明近几年的房地产开发热潮造成了城市建设用地的局部供求短缺，另一方面也在改变城市建设规划的同时改变着消费者的居住理念。
    （4）伴随着滕州市房地产开发行业的蓬勃发展，市场调控开始逐渐取代计划调控，成为房地产开发市场晴雨表的主导力量，整个地区市场与国内整体房地产行业的关联度较前有大幅度的提升（01年-04年滕州房地产多以本地开发商建设为主，楼盘多为计划调控或带有政府调控色彩的安居房、拆迁改造房、单位集资建房等，05-08年则以商品房开发建设为主，逐渐转为市场调控，房地产消费市场逐渐培育和成熟，普通消费者也开始关注商品房以及全国的房地产发展趋势等信息），这一点在08年下半年的宏观经济环境变化下更加明显。
    （5）随着城市规划和建设的发展，十一五期间滕州市进行了大规模的城市拆迁和改造，据官方资料报导，仅07年拆迁面积即逾40万平方米，随之而来的将是城市居住人群的重新布局、购买力的重新分配以及商品房市场供应量的短期内的巨幅提升，进而影响供求关系的波动和变化。
     
    3、对高端物业的透视
    具体内容见《项目建议书》
     
    4、竞争区域市场调研与分析
    （1）竞争区域代表楼盘的选取
    根据本案所处的区域位置，我们拟选取同一区域内（城东）、不同区域内（城中、城西、城北、城南）的同质（以多层、小高层为主）、不同质（以小高层、高层为主）楼盘进行动态跟踪、调研，根据本案的开