济南某综合开发项目评估书
山东某集团房地产开发有限公
济南某综合开发项目评估书
ShanDong RuiXin Real Estate CO.,LTD
The evaiuation book of DuanDian integrated
Development project
2007年1月
January 2007
41
目 录
一、前言 1
二、可行性报告内容指引 2
第一部分 济南市房地产综合分析 2
第一节 济南社会经济发展简析 2
一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。 2
二、工业结构进一步优化 3
三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。 4
四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。 4
五、区域经济产业布局更趋清晰。 4
第二节 济南房地产发展现状 4
一、概述 4
二、06年以来济南房地产市场运行情况 5
三、发展趋势分析 5
第二部分 济南西部房地产发展分析 6
第一节 概述 6
第二节 济南西部房地产发展现状 7
一、双动力引擎，加速西部地产列车 7
二、楼群怒放，直把西部比西子 8
三、比翼齐飞，东边日出西更晴 9
第三节 济南西部房地产发展趋势 10
一、逐渐走向繁荣 10
二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃 10
第四节 区域商业发展现状分析 10
一、区域主要商业概况 11
二、区域在售底商概况 11
三、区域写字楼市场 12
第五节 项目所属片区楼市分析 12
一、楼盘规模状况 12
二、价格分析 12
三、户型分析 13
四、销售状况分析 13
五、可比性楼盘调研分析 14
一、外海·中央花园 14
二、莱钢·凯旋新城 15
三、实力·荣祥花园 16
六、结论： 16
第六节 西部住房消费群体特征 16
第三部分 项目概况 17
第一节 项目简介 17
一、项目简介 17
二、周边配套 18
第二节 市政基础设施现状 18
第三节 诉求特征 19
第四节 项目SWOT分析 20
一、优势（S）分析 20
二、劣势（W）分析 20
三、机会点（O）分析 20
四、威胁点（T）分析 21
第五节 建议 21
第四部分 项目规划 22
第一节 主要设计依据 22
第二节 指导思想及设计原则 22
一、规划设计分析 22
二、设计概念 22
第三节 总体规划方案 23
第四节 公用工程 24
一、供水 24
二、排水 24
三、中水 25
四、供电 25
五、防雷接地 26
六、燃气 26
七、供暖 26
八、空调通风 26
九、有线电视 27
十、通讯、网络 27
十一、可视对讲系统 27
十二、消防 27
十三、管线综合 28
第五节 地下设施 28
第六节 社区公建配套 28
第七 园林绿化工程 28
第八节 节能和环保型建筑材料选用 29
一、节能措施 29
二 、节水措施 29
第九节 主要技术经济指标 29
一、主要技术经济指标表 29
第五部分 投资估算与利润分析 30
第一节 投资估算编制依据及说明 30
第二节 投资估算 31
一、合作方式及条件 31
二、付款进度及与拿地程序的配合 31
三、规划布局 32
四、投资估算汇总 33
五、土地费用构成 33
六、建筑安装工程费用估算明细表 34
七、其他费用估算明细表 35
八、销售收入预测 35
九、三项费用 36
十、营业税金及附加 36
十一、所得税预征 36
十二、利润分析 36
十三、利润分配 37
第三节 4#地块(商贸市场)长效收益分析 37
一、收益分析 37
二、经营收入计算表 37
三、收益分配 38
四、资产评估 38
第六部分 组织架构和劳动定员 39
第一节 组织机构 39
第二节 人力资源配置 40
结 论 40
一、西部房产发展正当时 天时、地利、人和 40
二、雨后荷花初开时 41
三、利润效益 41
山东某集团房地产开发有限公司 济南某综合开发项目评估书一、前言
为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。 济南某村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。2000年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了济南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了济南某村的经济发展和村民的生活。为保证济南某村今后的可持续发展，2003年12月26日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究济南某村住宅安置区、商贸区的规划、征地与建设等问题，形成了《关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及济南某地区建设的会议纪要》（2003年第32号）。《会议纪要》提出：“为加快济南某村的建设，确保可持续发展，西二环路以东济南某村商贸居住区，由济南某村按照规划和城市设计进行建设”。 济南某综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据2005年8月16日“2005济南(香港)经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处济南某村委会签订的《中港合作协议书》，为运作济南某综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司—山东某集团房地产开发有限公司进行项目的开发建设。2005年10月16日济南某村委会与山东某集团房地产开发有限公司签订了合作开发济南某综合开发建设项目的《合同书》。 2005年11月，《中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发[2005]20号）颁布，对旧村（居）改造提出了明确意见；2005年12月，《济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知》（济政发[2005]23号）中，也对旧村（居）改造项目做了具体规定。按照市旧村（居）改造的有关规定，槐荫区济南某北路街道办事处组织编制了《济南某村旧村改造总体策划方案》，2006年6月20日，济南市旧村（居）改造工作领导小组批复了《济南某村旧村改造总体策划方案》。2006年5月22日济南市规划局济规设[2006]19号文《关于槐荫区济南某综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函》批准了济南某综合开发建设项目东区规划策划方案。 随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与济南某立交桥的建成通车，经十路产业带的形成，济南某村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。 为加快济南某村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。济南某综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。 二、可行性报告内容指引 本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括：宏观经济、区位优势、市场分析、客户定位、规划布局、项目策划、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。第一部分 济南市房地产综合分析
第一节 济南社会经济发展简析
一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。
截至2006年11月份，全市实现地区生产总值1532.81亿元，比上年增长16.5%。第一产业增加值92.58亿元，增长6.0%；第二产业增加值704.26亿元，增长17.5%；第三产业增加值735.97亿元，增长17%。城市居民人均可支配收入13983.5元，增长13.6%；城市居民人均消费性支出9642.3元，增长15.5%。