珠光·花半里商业策划报告
    呈：深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司
     
    珠光·花半里商业策划报告
     
     
    深圳中原物业顾问有限公司
    深圳中原商业事业部
    2006年11月20日 
    第一部分  市场调研
    第一章  南山商业状况简析
    一、南山商业的发展概况
    

南山区地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2005年，南山区本地生产总值突破1000亿元，城区居民人均可支配收入达到21500元，实现国民生产总值（GDP）950亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。
    辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，数万名高科技人才。南山也是物流基地。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安故城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。当前，南山区正与法国企业洽谈投资西丽“未来乐园”大型游乐项目。南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。
    南山素有“深圳硅谷”之称，深圳市高新技术产业带的“龙头”。高新区就位于南山，世界500强企业中有50多家落户南山。目前，南山已基本形成计算机、通信、微电子及基础元器件、光机电一体化等6个领域的高新技术产业群。2004年，南山区实现高新技术产品产值1090亿元，占全市高新技术产品产值的33.4%。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。由于滨海大道通和深圳经济特区中心区西移战略的影响，南山人口逐年上升。随着前海、后海片区崛起，南山已经由一个物流基地、工业区，一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，近三年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。2005年南山区房地产的市场供给及销售量虽有所自然回落，但成交价格继续保持高位走势。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，2005年南山的新房成交均价已接近11000元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。
    南山的商业地产是随着住宅的发展而发展起来的。交通的改善带动人气的聚集和消费力的提升，为商业奠定坚实的基础。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升，南山将会从满足区内消费需求，逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心，从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。
    2002年起，各大商家纷纷“圈地”南山。南山商圈逐步形成南头、华侨城和商业文化中心三足鼎立之势，西丽片区也成为区域性商业中心的新生势力。南山商业缺乏特色经营和个性化，仍然有极大的市场空间。南山经过十多年建设和发展，经济实力显著增强，已经具备新一轮快速发展的潜力和条件，良好的投资环境，使南山已成为投资热点。按照深圳经济特区的总体规划，南山将建成深圳市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡，物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。南山商业配套进一步完善，带动地产的发展和人气的聚集，形成良性循环。南山居住人口有较强的消费能力和生活品质的提高，为南山商业的发展带来机遇。南山商业地产越来越得到商家和投资者的关注。  
    1、消费群与消费水平
    南山的居住人口多为罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，居民整体文化水平为深圳较高的区域之一，年龄主要集中在25-40岁之间，人口素质居深圳各片区之首，同时，蛇口一带还居住着相当部分外国人士，他们也有相当强的消费能力。这些潜在的消费力是深圳其它辖区所无法比拟的资源优势。近几年来，南山区的发展可谓是一日千里。随着滨海大道的建成通车以及南山基础配套设施上的不断完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消费的人也多了。南头商业街、南新商业街、蛇口沃尔玛商圈和中心区商圈几大商业中心成众星捧月之势，带动了南山区旺盛的消费力。随着深圳西部跨海大桥的修建，西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择南山作为往来迪斯尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为南山最具发展潜力的行业之一。南山区还会成为继罗湖、福田之后又一个港人聚集区，港人北上购物消费将会有很大一部分分流到南山，这必然刺激南山商业、旅游业的进一步发展。大量港人的涌入同时将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而带动南山的消费力。在这样一个良好平台的带动下，南山商业发展必然会有更为广阔的前景。
    中高档的消费群体为南山商业带来旺盛的消费力。2004年南山社会消费品零售总额达112亿元，2006社会消费品零售总额预计可达280亿元。2004年蛇口人均GDP超过8万元人民币，比同期深圳市的人平均水平高出近一倍。此外，南山的旅游商业是全市最发达的，除了各类主题公园，蛇口也是旅游休闲的胜地，巨大的消费力孕育着极大的商机，由此蕴运而生的餐饮、休闲娱乐等行业的兴旺。南山的消费力日益增强，逐渐成为商家们“逐鹿深圳”的“西线战场”。
     
     
     
     
    2、南山区商业布局——大众商业导向的新兴商圈集合
    南山区的城市化进程急剧加快，密集的房地产开发带来了大量的居住人口，也带来了大量的消费需求。由于南山所处区位的相对独立性，使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限，给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力，在房地产开发商、品牌商家的密切配合下，南山商圈逐步繁荣，业态趋于完善，商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速，但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。
    从整体上看，在相当一段时间内，南山商服市场仍处于上升发展中，大量商业裙楼持续推出，但由于现有的商业较为分散，南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度，市场消化能力有限，商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升，但相对成熟旺铺仍有相当距离。南山由于外来移民多，消费层次目前参差不齐，还不稳定，故目前南山商业的业态并不具备特色，还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后，南山的商业才可能具有某种特点。南山区经过多年发展和沉淀，已形成与其他区域不同的多中心格局和商圈分布：
    南头 南头作为南山商业的策源地，其核心地位在日趋激烈的商业竞争中并没有动摇，依托周边充足的人气（消费人口近50万）及不断增强的购买力，家乐福、沃尔玛、百安居、天虹等品牌商家先后入驻，片区商业前景看好。
    后海 后海作为滨海大道开通的最直接受益者，其发展势头也最为强劲，几十个项目的陆续开发带来了强大的消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁等相继开业，随着南山商业文化中心开发建设的逐渐成熟，大量裙楼商业将陆续入市，商圈的整体性和连续性将进一步增强。
    南油蛇口 出于完善片区商业配套的考虑，招商地产成功引入沃尔玛，与人人乐构成了南油蛇口商圈的核心，随后顺电进驻，商圈将进一步成熟。
    前海 随着前海片区开发的日渐成熟，岁宝及人人乐相继进驻鼎太风华和港湾丽都，在一定程度上缓解了配套不足的压力，但商业形式、经营主题的单一使片区对南头商圈仍有较大的依赖性。
    华侨城 由于华侨城区域开发的特殊性，片区商业配套的主导权基本上由发展商控制，从目前来看，主要由沃尔玛、铜锣湾、顺电组成，以满足片区消费为主，从发展趋势来看，商业物业开发量不大，且一般不会入市销售，对市场的影响力不大。
    南山区内几个区域同级中心，分担着各种功能，如蛇口商圈立足滨海休闲功能，华侨城商圈突显旅游功能，南新路商圈则满足中等收入阶层的消费需求，西丽桃源商圈则服务于制造业和区域消费。
    但是目前南山缺少办公和商业较为集中的大型CBD，南山的常驻人群基本上按照南山居住、福田上班、罗湖消费的“三点一线”模式生活。南山由于片区缺乏规划合理的商务商业核心，商圈影响半径和销售半径都较小，商业网点分散，并且基本处于无序状态。而且片区中的商业物业基本为裙楼、底层或者街铺商业，缺少大型的纯商业物业，总体上商业规划分散，规模较小。到2005年，整个南山区的商贸面积约为65万平方米，低于华强北一个商圈的商用物业供应量，因此目前从规模上难以形成具备规模及可以同华强北、东门相抗衡的大型商圈。深圳商圈的西移，给南山物业带来了无限商机。
     
    3、商铺价格
    南山的商业物业市场目前仍处于发育期，市场仍不成熟，突出表现就是商业物业每年上涨迅速，而租金上涨却十分缓慢。对一个正常的成熟的市场来说，商铺的售价约为月租金的80-120倍，也就是说，一个商铺出租10年左右即可收回投资。但是目前南山的现状是，商铺的售价高达月租金的180-200倍，也就是说，购买一家商铺，需要16年左右才能收回投资，收回投资期限大大延长。业内人士表示，物业售价反映的是投资置业者对该区物业的预期，体现着市场的活跃程度，而租金却真正体现着该物业的现实价值。专家认为，造成商铺售价高企的原因是，南山近几年发展十分迅速，离市区距离近，加上西部通道等城市规划的预期效应，导致商铺物业上涨迅速。同时，目前南山商铺返租现象十分普遍。发展商承诺在为投资者将商铺出租期间，返回6％-12％的收益，这也导致了一部分商铺投资者的盲目性，并引起返租型商铺售价平均上涨约40％。 
    南山商铺目前售价有些偏高，有一定的下行空间，而商铺租金会逐年呈递增趋势。南山首层商铺的平均租售价因地段的不同而差别很大。2005年，南山首层商铺的平均售价基本在3万元/平方米左右。一些人气相对较旺的地段，如新街口广场临东滨路的街铺售价达到6万元/平方米。学府路、创业路的商铺价格为7万至10万元/㎡。南山文化中心区的商铺平均价格也在7万以上。南山目前首层商铺售价平均在4万至4.5万元/㎡左右。但高售价并没有带来高租金回报，南山首层商铺租金普遍在80-200元/平方米·月，部分区域租金可达600-1000元/㎡，低于罗湖、福田的同类区域。纵观整个南山商用物业市场，商铺租金平均价格是200元/㎡.月左右。总体来说，南山商铺的售价很高，但租金整体上偏低，租金的上涨幅度也很小，因此投资商铺者的资金回报率较低，持观望态度的还有相当比重。
    南山的商业用房交易较为活跃，其中主要原因是因为南山的商业还比较散乱，还没成规模。比较南山的商业地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。后海因为地处南山的商业文化中