序言

    一个城市的经济发展现状，会充分体现在它的商业零售业发展水平上。
    一个中大型城市的商业零售业的发展现况，都是经历了几百年、甚至上千年的沉淀。
    一个经历了几百年、甚至上千年沉淀的数据，有其不可轻意动撼的魅力。当我们要参与其中之时，就必须尊重它，遵守它的规律。
    在下面“宜昌商业步行街（以下简称步行街）业态可行性论证”报告中，我们就充分遵循了它的规律。
    首先，从宜昌市全市五区的整体商业数据统计入手，再对数据进行筛选分析，主要包括对各类业态比例、各业态经营主力面积、各业态的现有租金水平等关键性因素进行分析，得出宜昌市整体商业概况，为后面步行街业态的细分提供数据依据。
    再次，从宜昌市整体商业概况中分出与“步行街”的商业性质、商业功能相类似的街道、百货。对数据再次细分，统计分析出更有用于“步行街业态分布”的参照数据，得出“步行街”各业态的面积比例。
    最后，结合“步行街”建筑规划，分析各地块街区（包括面积、地段、租金、建筑结构、利好因素等）情况，按照步行街整体形象定位和各街区档次定位，对各地块街区进行各业态的有利、合理布局。


三大商圈构架宜城商业格局
    宜昌，古称夷陵，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是三国古战场, 是楚文化发祥地之一，是伟大的爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君的故乡。
    　　宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有“川鄂咽喉”、“三峡门户”之称。宜昌市辖5个城区、3个县级市和5个县，市域面积21083.58平方公里，人口415万，其中城区面积4249平方公里，建成区面积61.53平方公里，城区人口133万。
    目前宜昌核心商业区主要集中在西陵区，西陵区又可分为：一个中心商圈“夷陵广场商圈”，二个次商圈“东湖商圈”和“大公桥商圈”。
    其中夷陵广场商圈最为繁华，集中了宜昌市主要的商业，宜昌最大的几个百货商场——国贸购物广场、丹尼斯购物广场、宜昌商场、世贸裕民广场、均瑶广场以夷陵广场为核心分布。西陵一路是目前宜昌零售业最繁华的街区，集中了宜昌大部分的服装、休闲、鞋类和内衣品牌。夷陵广场商圈是宜昌零售商业当仁不让的一哥。
    东湖商圈主要以社区商业为主，特色餐饮、美容美发、娱乐休闲等服务型业态占主导地位，东湖商圈毗邻葛洲坝，区域内各种业态齐全，能够满足周边的消费、休闲需求，对于高档服装、数码产品等的消费仍然依靠夷陵广场商圈对其进行互补。
    大公桥商圈主要以机械五金电器业态为主，其中包括汽车配件、五金器件、家用电器等。消费类业态以餐饮为主，目前商业发展尚不成熟。
    其他商业区域如伍家岗区、东山开发区、夷陵区商业状况较西陵区而言较差，以小型社区商业为主。除日常需求就近消费以外，其他消费依赖西陵区。

第一部分：宜昌市各商业街道概况

东山大道

1）、概述

    东山大道是宜昌市的一条纵向主要干道，整个商业街以东山西路为核心，他与西陵一路西陵二路东湖一路东湖二路相接，是宜昌的交通要塞。东山大道商业街共有商户278家，总经营使用面积约36931平米，基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，商业分布除大型专业市场、超市百货之外，绝大部分是立足于居民消费的服装店、日用百货、五金机店、餐饮、休闲娱乐等，涉及商业业态29种。
    是宜昌外来人流最集中之地，其旺盛的人气也带动了周边的商业，街铺的租金水平也属于宜昌市临街商铺租金的中上水平。同时在汽车站到宜昌商场段，也形成了手机通信产品的专业街区，是宜昌市唯一成规模的手机销售市场。在果湖二路侧有一个专业茶业市场“夷陵茶业城”。

2）、业态比例

    东山大道主要经营业态有：保健品8家、彩票6家、餐饮22家、茶叶5家、超市2家、蛋糕2家、服装22家、广告5家、机械14家、金融3家、家店14家、建材6家、美发12家、美容美体9家、其它27家、气配8家、日杂13家、摄影服务4家、装饰3家、医疗5家、烟酒5家、休闲娱乐13家、五金电器13家、文印7家、网吧6家、图书文具10家、通讯6家、饰品6家、酒店9家

    东山大道商业街业态比例图：

3）、租金水平

东山大道的租金一楼在30-80元/m2·月，两头的租金稍高点，主要经营服装品牌店，中间段和二楼的租金都比较低。

地段	面积（使用面积）	租金（元/月）	折算平米租金（元/m2·月）
东山路东边专卖店	80	6400	80
东山路中段（一般）	70	1800	25.7
东山路西边（二楼）	800	9600	12

夷陵大道

1）、概述

夷陵大道是宜昌市主干道，西起樵湖二路，东至伍家岗区，共有街铺478间，营业面积约38000平方米，涉及蛋糕西饼、服装、美容美发、玩具、照相馆、休闲娱乐、时尚饰品等多种业态。

2）、业态比例

夷陵大道主要有39种业态，其中以美容美发、餐饮、广告印刷、电器、五金、服装为主要业态，这六种业态占夷陵大道临街商业的近五成，其中美容美发占13%，餐饮占9%，广告印刷和电器各占6%，五金占5%，服装占5%。

3）、租金水平

店名	面积（使用面积）	租金（元/月）	折算平米租金（元/m2·月）
设计门市部	36	1000	28

沿江大道

1）、概述

沿江大道北起葛洲坝公园，南至伍家岗区白沙路，沿长江而行，是目前宜昌主城区长度最长的一条城市交通主干道。沿江大道沿线是宜昌主要的住宅区，沿线共有街铺249间，营业面积约34000平方米。主要经营业态有餐饮、娱乐休闲。

2）、业态比例：

    沿江大道主要有20种业态，其中以餐饮、日杂百货、休闲娱乐、              装潢、汽车配件和茶叶为主要业态，这六种业态占沿江大道临街商业的近五成，其中日杂百货占9%，餐饮占15%，休闲娱乐占7%，汽车汽配占11%，茶叶占4%。

3）、租金水平

地段	面积（使用面积）	租金（元/月）	折算平米租金（元/m2·月）
餐饮店	42	1500	36

西陵一路

1）、概述

西陵一路商业街是宜昌市目前最重要的商业街之一，也是目前宜昌人气最旺盛的一条商业街。由于解放街的拆迁使其整体商业氛围更加浓厚。它的商业发展也是宜昌最巨规模，无论是百货商场的数量还是品牌店的数量都是宜昌商业街中最多的。是宜昌的商业核心地段。共有商户350多家，总经营使用面积约21000多平米，基本为老商住楼，一至二层为商业，三层以上为住宅，主要以服装为主，南边沿江段以建材、广告、电器为主，主要涉及业态28种左右。

2）、业态比例

    西陵一路是宜昌商业的核心，整体经营业态十分丰富，除三大百货商场外其它零售经营业态28种左右，其中主要经营业态有：宾馆酒店6家、餐饮30家、超市2蛋糕4家、电器35家、服装7家、购物中心5家、广告25家、化妆品7家、机械6家、家居5家、建材13家、金融8家、美发11家、内衣8家、男装22家、女装32家、其它41家、饰品8家、体育8家、图书文具4家、网吧3家、五金电器14家、鞋11家、休闲娱乐12家、休闲装10家、烟酒5家、运动装10家、