2008年商业地产八大趋势之关键词
    关键词一:“规划与鸡肋”
        以控制城市商业网点规划和大型商业设施建设的《城市商业网点管理条例》（俗称“大店法”）可能出台，但鸡肋之势已无可避免，政府对商业地产的管控在不少地方政府的“形象工程”前几乎失效，而土地的缺乏分级规划和不同部门之间缺乏联动也是造成目前商业地产规划失控的根本原因和重要原因。麦肯锡几年前的预言不幸言中，作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市（俗成“大卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位。沈阳80万平米的商业地产项目也能可见一斑。　
    关键词二：“多元开发”
        商业地产的开发者的多元化趋势将在2008年得到更大的体现，除了传统的大的房地产开发商如的高调，商业经营者逐渐成为市场的绝对新军，别的领域进入的也。从北京华联07年年底的“转行”事件到百丽上市后十几万平米购物中心的建设，再到纸老虎高调宣布进入商业地产，当然，海信在天津和青岛做的两个奢侈品卖场也让业内平感几分意外，而苏宁开始高调在上海的商业拿地也使得其从人们过去认识的苏宁电器走向苏宁多元。当然，其它无论是浙商的市场类商业地产集体投资还是晋商的商业地产投资，抑或是外资的商业地产投资，无疑都是08年商业地产开发主体多元化的表现。
    关键词三：“天津”
        可以说，拿商业地产说天津，有点不靠谱，但是这毕竟是一个事实。由于国家环渤海战略的实施，而这个战略核心地就是天津，于是天津的商业地产与住宅地产一起开始成为被关注的对象，当一种大势来临之时，天津的商业地产只能成为瞬时而为的时代宠儿，当然，由于前些年的底子太差，天津的商业地产和商业仍然要走很长一段的路，但是国内外众多商家开始关注天津以及天津海信广场一开业3000个GUCCI包一抢而空不能不说天津商业的潜力让人无限憧憬！而类似上海新天地和北京SOLANA的天津上城公馆水岸湖景街区也让人对天津的商业品味充满期待。
    关键词四：“上市”
        本来，商业经营者的上市跟商业地产有点离得远，但是由于全聚德、百丽、广百等诸多商家上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。而2008年，据我所知，至少有十几家商业经营者准备在香港和内地上市。
    关键词五：“奥运”
        之所以把奥运作为关键词不是为了附庸这个时代，而是因为太多的商家和开发商似乎都在讨论这个问题，尤其是有奥运赛事举办的城市，认为这是一个商机。但笔者和很多业内同行认为其实不然，奥运对中国整体的品牌、中国产品、部分如旅游用品、珍宝古玩类的商业应该是个促进，但对一般性的国内目标消费人群而言则没有太大变化。相反，更多的商业地产项目在奥运前的集中开业反而可能的灾难。
    关键词六：“人荒与挖墙角”
        商业地产发展短短几年，人才自然是极为缺乏。06年，我们在万商俱乐部的沙龙预测上就曾经预言07年的商业地产人才是个大问题，08年这个问题将更加严重。07年金融街的整体团队引进仅是人才荒的一个缩影，顾问行和商业零售业的人都将成为挖墙脚的重点。整个行业人才缺口将在数万之多。
    关键词七：“圈子与俱乐部” 
        在大中城市，出于对商业地产的专业性的认识开始增强，圈子开始在07年陆续浮出水面，无论是华讯还是搜房的商家联盟还是之前偏餐饮的DMC，08年，相信圈子的活跃和频频交流将成为商业地产的一个主要方面。
    关键词八：物业税
        临到年底，冒出个物业税，据说还是先拿商业地产开刀。自然，万商俱乐部也就这个话题进行了讨论，结果是没啥影响。
    物业税开征会加重区域商业“个性分化”
     　　由于商业地产是经营性物业，因此个体性更鲜明一些，即使同一商业热点区域各个商业物业的租金、供需、涨幅也各不相同，不像民宅那样同一区域特点和发展态势区别不大。因此，“链家地产”市场研发中心认为，经营的越好的物业，在物业税开征后，成本转嫁到租金中的可能性更大，这就会导致租金差距更大，区域商业“个性分化”现象更严重。 
     　　尽管同一区域商业发展也不尽相同，但从另一方面讲，商业地产的发展必须建立在区域商业业态也相当成熟的基础上，例如在成熟的商圈很容易找到租金态势非常好的投资产品，在新兴的商圈几乎很难找到前景十分可观的投资项目。因此，物业税开征后，从区域上来讲，各区域租金跳跃幅度也会比较大。 
    据（香港）朗廷酒店国际集团主席罗嘉瑞透露，5年之内，该集团将在内地投入100亿元人民币，落实10个投资计划项目，并采取酒店、写字楼与商场结合的“三合一”模式经营。朗廷酒店集团一直转战于国际市场，不久前还宣布购入美国的Ritz-CarltonHuntingtonHotel&Spa，使之成为郎廷在美国西岸的首家豪华酒店。中国内地经济的高速发展以及2008年奥运会蕴藏的商机，使朗廷酒店集团决定要抢占内地市场。
    商业地产成开发商关注焦点 专业市场成一道风景
    融情于景，融景于商。把握住顾客的消费心理，利用非商业因素为其营造良好的购物氛围，已成为商业地产开发商最为关注的焦点之一。在此开发理念下，专业市场也能成为一道风景！ 
     　　随着市场经济的发展，中国的市场逐渐从地摊式走向了MALL化，而两者之间最大的转变在于，前者注重的是商品买卖，后者则更关注消费者的购物体验，这与人们不断升级的消费需求息息相关。 
     　　现如今，人们的日常消费已经在最近距离得到满足，而能招揽消费者的是一种好看、好玩、好吃的各种业态的集聚，而这类业态特别注重商业环境。没有环境，商业氛围就出不来，商业也就没有办法存活。而现今的消费者不仅重视产品或服务给他们带来的功能利益，更重视购买和消费产品或服务过程中所获得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定体验。如何把握住顾客的消费心理，利用非商业因素为其营造良好的购物氛围也已经成为商业地产开发商最为关注的焦点之一。
     　　当专业市场 
     　　成为一道风景
     　　将购物作为休闲的方式之一已经被大多数人所认同，而当义乌小商品城(600415行情,股吧)、海宁皮革城相继成为国家“四A”级旅游景区，更是为这种休闲方式加足了砝码。 
     　　浙江省市场协会秘书长吕振华认为，海宁皮革城之所以能成为一个国家级旅游景点不仅仅因为它是一个皮草大世界，更因为它是一个有档次、配套设施齐全、购物环境良好的一站式皮具购物广场，非常耐看。 
     　　如果海宁皮革城有的仅是价廉物美、品种齐全的皮草制品，更多被之吸引的可能是批发商而非单体消费者。而海宁皮革城之所以能够成为以零售为主，能吸引大批长三角单体消费者驱车前往的原因就在于它良好的硬件设施为消费者营造的舒适购物环境。 
     　　海宁皮革城给人第一感觉便是宽敞、大气。16万平方米的经营面积内，每一间商铺清一色的落地窗展示、陈列式摆货与商场内专柜相比有过之而无不及。一楼南北大厅还设有600平方米的公共休闲场所，各个楼层都配有航空椅供休憩，整个皮革城内还设有1个超市、2个咖啡吧、3个茶吧及数十间风格迥异的餐厅，超大规模和舒适的购物环境让不少消费者流连忘返。 
     　　皮革城二期工程更是建造了包括文化公园在内的一系列休闲景观，让消费者在购物之余有个“歇脚”的好去处。海宁皮革城管委会副主任查加林告诉导报记者，“海宁皮革城还在不断提升硬件改造，努力为消费者营造更为轻松、愉悦的购物环境，让他们在购物的过程中得到充分的休闲。”而皮革城的这一服务理念也得到了顾客的充分肯定。不少到过海宁皮革城的消费者都表示，这里有专业市场的商品量和高档购物中心的设施、环境。 
     　　在注重硬件设施的同时，海宁皮革城也不忘加强软件建设，积极引进知名品牌和中外著名企业，其中更是囊括了皮革行业的“十大衣王”，与此同时，皮革城还请进意大利设计师，为海宁皮革注入异国风情，更将世界时尚的风向标带到海宁，使海宁皮革城不仅仅只是一个专业市场，更是一个时尚的会展中心。在这里购物更多了一份尊贵的体验。 
     　　目前，海宁皮革城更是达成了年100亿元的成交额、300万人次的客流量和70万人次的车流量。 
     　　海宁皮革城模式的成功运作已经成了业内争相效仿的对象，在短短几年时间内，余姚裘皮城、桐乡皮革城、崇福皮草世界等纷纷亮相。吕振华表示，在复制海宁皮革城模式的同时，一定要注意分清主次，在抓好自身产品的前提下，提升改造硬件环境，商品没有吸引力，所有的配套设施只能沦为摆设。 
     　　体验消费 融景于商 
     　　去新天地喝咖啡、去梅家坞品茗、去河坊街买中华老字号……越来越多的消费者开始青睐能够反映当地人文风情的商业场所。而商业地产开发商也从中嗅到了商机开始着力将商业地产烙上“主题”的印记，让消费者在休闲之余感受历史、品味文化。 
     　　上海新天地是该类商业地产成功的典范。 
     　　在上海石库门建筑基础上翻新改造的上海新天地，是历史与现实的交融。在一座座上世纪二三十年代的欧式建筑内展现的是21世纪的格调与奢华。漫步其中，情景交错别有一番滋味。而集餐饮、娱乐、购物为一体的上海新天地目前已是一个具有国际知名度的高级会所，而它也因其独特的韵味成为上海的一个著名旅游景点。 
     　　不少去上海新天地的外地游客在浏览整个建筑群的同时，还会坐下来喝杯咖啡，感受一下中西合璧的韵味。“尽管在上海新天地的西餐厅吃匹萨要比一般餐馆贵很多，但还是有不少人光顾，原因就在于这里的整体氛围更适合品尝西餐，消费者的西式体验更深入，他们愿意花多一点的钱为这种体验买单。”浙商研究专家杨轶清如此分析上海新天地消费者的消费心理。 
     　　上海新天地的成功也使得“新天地”模式在全国遍地开花。以湖滨文化为依托的西湖新天地也有着别样的风情。临湖而立的西湖新天地，占地3万平方米，里面每一幢建筑都有着一定的历史渊源，花岗石地板、透明清片雕花玻璃窗、仿古黑檀木家具和真丝灯笼家具，营造出了一个古典而又现代的迷人世界。而置身于此的消费者，则更多的是为眼前这一片湖光山色买单。 
     　　如果没有一排历经沧桑的老式建筑，和隐藏在其背后的地域文化，不论是上海新天地还是西湖新天地都可能只是无数喧嚣商业场所中毫不起眼的一个单体。 
     　　而将这种文化体验发挥到极致的，可能要数正在兴建的位于江苏南通的罗马广场的八分钟限时洗浴中心。罗马广场是一个斥资数亿，以罗马为原样打造的高档主题商业广场。在这样的商业项目中添加八分钟洗浴中心意欲为何？该洗浴中心设计者浙江万里学院商学院营销中心主任王新刚介绍说：“八分钟洗浴是一种文化的体验，古罗马的衰落与其奢靡的洗浴文化有着必然的联系，在以罗马风貌为主题的商业广场内建这样一个标新立异的洗浴中心其实是想让消费者懂得居安思危。” 
     　　同时，王新刚也表示，他并不期望该洗浴中心能为开发商带来直接利润，作为广场内的一个另类的体验中心，它的作用只在于吸引人们的眼球。这或许也是商业项目中的各类配套设施所要扮演的角色。 
     　　不论是新天地还是主题商业广场，一旦有成功的案例出现便会有不少类似的项目立马跟进。业内人士认为，不论是移植哪种成功的商业形态，都必须与当地的风土人情和消费水平相协调进行合理规划，否则便会适得其反。 
     　　面朝风景 融商于景 
     　　商业地产与自然风光相融合，是不少商业地产开发商梦寐以求的。毗邻萧山湘湖风景区块的宋城休博园便是这样一个幸运儿。休博园内景观房、游乐场、购物广场、酒店等多种业态互成配套，彼此之间相辅相成，宋城集团董事长黄巧灵意在将其打造成继武林、西湖之后的又一个城市中心。 
     　　而周末约上三五好友逛街已是都市人休闲放松的一种方式，逛街的目的或许并不在于购物，而是一种休闲体验。逛商场、喝茶、聊天……如果这一系列休闲方式能在同一区域得到满足，并且该区域又毗邻自然景区，这