北城置业2010年度广州、深圳商业地产考察报告
     
    考察时间：2010年6月23日—6月25日
    考察地点：广州天河城、正佳广场、深圳万象城、金光华广场
    考察目的：中国前沿城市商业地产态势及成功经验学习与借鉴
    
    广州、深圳作为我国改革开放的前沿城市，自80年代起经济快速发展，商业地产发展的如火如荼，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，与国内其它城市相比处于领先地位。广州、深圳商业的繁荣景象在这次考察中给我们留下深刻的印象，商业地产的高水平规划、运营，还是各种商业品牌的丰富多彩以及各个典型商业场所中购物人群的数量与品牌意识都远远超过杭州市场，这次广东之行收获不小。本次考察历经三天，有针对性的对广州、深圳运营比较成熟的四大购物中心进行参观和学习，希望能找到借鉴点，为日后在北城天地的工作提供支持 。
    
     
    一 . 项目简介
    1、广州天河城
    天河城是一个大型购物中心，也是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一，位于广州市天河区天河路208号。由广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发和经营管理。天河城总投资12亿元人民币，占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米，于1996年8月18日正式开业。天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场近1000个车位。
    天河城地理位置优越，位于广州城市新中轴线上，处在广州地铁3号线两条支线的交接点及其与地铁1号线、广州机场快线的转接站上，占据天河商圈的中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线路在此设站，交通极为便利。
    天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型百货公司——天河城百货，世界五百强之一的大型超市——吉之岛（AEON），五星级电影院——飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高，天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。
    天河城经过十年的经营，被誉为 “中国第一商城” 。天河城汇集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费概念，把广州的商业发展提高到一个新水平。 
    2、广州正佳广场
    坐落于南中国最繁华的商业圣地——广州市天河路228号，正佳广场占地面积57000平方米，总建筑面积420000平方米，总投资40 亿元人民币。其中购物中心面积300000平方米，地上7层，地下2层半；西塔楼是48层超五星级酒店；东塔楼为25层超甲级写字楼，总车位 1500个。
   以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。正佳广场傲踞天河路与体育东路交汇处，屹立于广州城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。正佳广场可供数万人同场同时消费。
     正佳广场以世界级商业中心为定位，设施配套引领潮流。包括空间层层递增的剧场式设计、“金三角”客流引导体系、楼高七米的7000平方米园林生态中庭、广州风情博物馆、超五星级国际电影城、10000平方米大型室内主题乐园、超大型室内真冰溜冰场、环球“儿童反斗城”、室内水族馆和水文瀑布喷泉世界、容纳近20家餐厅的超大型美食广场等，构建亚洲顶级休闲购物天堂。
    正佳广场严格按照餐饮18%、娱乐30%、零售52%的黄金比例安排商业布局，缔造了正佳广场独步中国的体验式购物形态。上千家国际国内知名品牌同场热买，主力店包括百货巨头广州友谊商店、百佳亚洲旗舰超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、护理专家屈臣氏、万宁旗舰店、龙粤数码、哇哇哇娱乐城、飞场影城、开心果玩具城等。面积近三万平方米的主题餐饮店是正佳广场的一道独特风景，由必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅、首家京川沪主题餐厅——尚苑、新泰洋美食广场、拉斯维加斯式自助餐厅等二十多家餐饮知名商家联手打造。
    3、深圳华润中心·万象城
    位于深圳市罗湖区宝安南路1881号，作为华润都市综合体全国复制的第一站，2004年首度面世便震惊业界，成就了华润置地一系列品牌地产项目中的集群式商业开发运营的代表杰作。
    "万象城"总建筑面积达18.8万平米，拥有6层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验的真正意义上的"一站式"消费中心。
    "万象城"交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条，人流量近10万，有超过1000种的品牌。借鉴国外购物中心的成功经验，"万象城"定位于中高档购物中心，凭借其独一无二的硬件条件及专业的商业规划，吸引了众多的国际顶级和国内优秀的商业品牌，其中许多品牌商家在"万象城"开出了其在华南甚至中国的旗舰店，约有三分之一的品牌是首次进入中国或深圳市场。
    18.8万平米的深圳万象城是目前深圳最大、华南最好、全国最具示范效应的超大型室内购物中心，HERMES、LV、GUCCI、PRADA、FENDI、ARMANI、 Zegna 、MaxMara 、 HUGO BOSS 、VERSACE ……从深圳万象城内的顶级品牌你一定看出了万象城的档次和规格，另外深圳万象城内还包括Ole’超市、嘉禾影城、真冰场等主力店。
     华润旗下的万佳OLE超市也开创了国内高档精品超市的新局面。华润万象城拥有中国最大的以奥林匹克标准建造的真冰滑冰场——冰纷万象，体验前所未有的震撼与激情。万象城内的全球华语鼎级影院——嘉禾，其舒适的环境、先进的设备、震撼的音效，带来的与“往”不同的视听盛宴。万象城汇聚了世界各国的美味，品尝天地人间的佳肴。不论是商务、休闲还是婚庆，聚会，MIXC都将美食诠释的深入人心。
     项目占地近10万平方米，建筑面积55万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、商务、住居等诸多功能于一体。4万平米的高档写字楼启用就吸引了汇丰银行、荷兰银行、星展银行、德勤华永会计师事务所、香港毕马威会计师事务所等知名公司入驻。深圳万象城开业以来，就得到了各界的一致好评和认同，随着客流量不断的增长，也取得极佳的业绩。同时为社会就业提供8000多个工作岗位。目前，万象城作为华润置地商业地产的主力产品和主导品牌，已在深圳、杭州、沈阳、成都、郑州等城市进行项目拓展和建设。
    4、深圳金光华广场
    楼层：地上8层，地下3层
楼高：45米
营业面积：12万平方米
车位：标准停车位500个，联动停车位1200余个
电梯：17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯
媒介：89套数字化多媒体影音系统，近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓。
广场：建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。
天井、中庭：3大轴向主题天井的玻璃帷幕及弧形挑空，引进蓝天白云及大量自然光影，配合8个主题中庭
    　 金光华广场，位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处，北邻东门、南接火车站，是港人北上、国人入港的第一要冲；国贸大厦、嘉里中心、发展中心大批高档写字楼环绕；香格里拉、彭年酒店、阳光酒店众多五星酒店簇拥；是深圳最著名商圈——人民南商圈的心脏。 
    　　金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，四十多条公交线路停靠，尽享交通带来的便利。广场设地上8层，地下3层，自有标准停车位500个，联动停车位1200余个。广场内17部“太空穿梭”电梯，40部自动2扶梯，89套数字化多媒体影音系统及近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓，令一切游逛迅捷、畅快。建筑主体与8500平米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依，常年上演深圳中央商圈永落幕的广场时尚秀。
    　　广场内，自负二层至七层为商业区，营业面积达12万平方米，聚集了多种零售业态：国际品牌名店、时尚百货、超市、美食名店、电影院、美容美发、健身娱乐、电玩世界，是真正集购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心。奢华的环境里，国际顶级品牌云集，江诗丹顿、CANALI、HUGO BOSS、MAX.MARA、VERSACE collection、Anteprima、Cerruti1881、Gieves&Hawkes、Kent&Curwen、Class Roberto Cavalli、PAUL&SHARK、TRU TRUSSARDI、Moschino、MAX&CO.、BMW、OMEGA、PORTS等国际顶级品牌争奇斗艳； ZARA、ochirly、VEROMODA、ONLY等品牌各显神通；SEPHORA（丝芙兰）、万宁、星巴克、必胜客、酷圣石、肯德基等名店群芳荟萃，一起构成了金光华广场庞大的豪华品牌帝国。 
    作为顶级的购物中心，金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理等