肇 業 聯 行
Peter Wu & Partners Business Management Co., Ltd.
叁 / 南京西路商业环境分析调查 COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.（W.）
一、南京西路商业圈概述
1.背景分析
中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。
由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。
2.特征描述
南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。
3.相关性
项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。
二、南京西路商业板块分布
南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的"金钥匙"，具有明显的区位优势。
南京西路分5大板块：
第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。
第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。
第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服
务区。
第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、
办公酒店区。
第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区，并设想以"永源路"
为中心建成一条800米长的主题购物街。
南京西路商业板块分布
协和世界地区
静安寺板块
展览中心地区
梅泰恒商务地区
石门路地区
三、南京西路商圈的发展
★品牌策略
调整品牌档次、“低出高进”，让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年，静安南京路南侧品牌虽然基本上实现了国际化，但档次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。
调整南京路商品消费功能，改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况，力求商品品牌业种多元化。
扩大静安南京路品牌影响力和号召力，改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状，引进更多的占据两开间门面以上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。
★改造+扩铺+调整 三大手笔升级品牌
从铜仁路到石门路之间，约5000平方米的商业面积进行改头换面的改造调整，其中15排共计40开间的门面是成排连片的，占总改造调整门面的三分之二，这里将引进高档国际品牌30多个。
静安南京路将增加15万平方米商业零售面积，使整条路的零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。
在已开业的商业设施中将有５万平方米的营业面积进行品牌升级、调整，有恒隆广场二三楼约２万平方米营业面积的品牌调整；中信泰富、上海商城铺面１万平方米的品牌调整；鸿翔百货约5000平方米的品牌调整；5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城；１万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。
四、周边典型个案分析——梅龙镇广场
1. 商业项目概况分析
梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路, 占地 11,767平方米，由购物商场、办公楼和停车场组成，其中十层商场和三十七层甲级写字楼，是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997年中开业，国内、外名牌商铺林立，主要商户有伊势丹百货公司、百佳超级市场、屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、UA电影城、以及杰尼亚、Versace、纪梵希等国际名牌商店。
2. 典型个案分析——梅龙镇广场
项目
| 梅龙镇广场各楼层主题
|
|
1F
| 化妆品、女式皮鞋以及服饰配件
|
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2 F
| 少女装、包具以及女士饰品
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3 F
| 淑女装、内衣、睡衣、咖啡厅以及面包房
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4 F
| 名牌精品专柜以及珠宝、钟表和美容院
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5 F
| 男装、皮鞋以及饰品
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6 F
| 运动服装、体育用品、孕妇装、童装及玩具
|
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7 F
| 文具、眼镜、家用电器、家庭用品、洗衣店、彩扩及日本食品
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地下一楼 1500 m2
业种
超市 600 m2
餐厅 900 m2
品牌
百佳超市
600
肯德基
100
大食代
800
一楼 3100 m2
业种
国际精品 2700 m2
珠宝 200 m2
冰激凌店 200 m2
品牌
Burberry
300
INNIU
300
GIANNI VERSACE
300
a.Teastoni
300
英皇珠宝dazs
200
Haagen-
200
GIVENCHY
300
Sony Ericsson
150
Ermenegildo Zegna
200
GIANFRANCO FERRE
250
EMPEROP
300
Versace
300
二楼 1640 m2
业种
精品女装 820 m2
超市 300 m2
珠宝 650 m2
品牌
真美诗
60
WOLFORD
40
REX&CO
80
MNG
80
MOISELLE
80
屈臣氏
300
梅陇镇珠宝廊
600
RCOCO BAROCCO JEANS
50
STLParis
40
Folli Follie
50
Iuzze
80
BIANCO
50
汉玉工坊
30
BERNINI
80
SISLEY
60
FURLA
70
SATELLITE
女人饰界
20
三楼 2310 m2
业种
淑女装 1510 m2
餐厅 800 m2
工艺品 300 m2
品牌
CECOCO
150
ACQUE DEMI
70
b+ab
100
I
80
天府传说
800
集宝斋工艺品
300
贝拉维拉
80
LILLY
80
OMNIALO
80
KAKO
100
ISSIS
100
LUXMAN
100
SACHA
100
MI-TU
80
CRISTINA GAVIOLI
100
Giordano ladies
150
JETEZO
80
龙笛
80
LA PARGAY
80
ZUCZUG
80
梅龙镇广场品牌信息
四楼 2270 m2
业种
男装 1600 m2
配饰 190 m2
餐厅 500 m2
品牌
ST. ROME
100
Frogine Zila
100
TONY WEAR
200
LAMPO
100
THELEBRE
40
Satchi
40
錦亭酒家
500
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