08上半年西安商品房市场发展报告
    一、房地产运行背景

1、宏观经济平稳较快发展，GDP较上年增16.1%

    今年以来，在国际、国内经济不确定性因素明显增多的大背景下，西安市国民经济继续保持平稳较快发展态势。根据西安市统计局初步核算数据显示：上半年全市实现生产总值936.56亿元，比上年同期增长16.1%。全市经济保持了平稳较快发展的良好态势。

2、固定资产投资同比增长40.1%，城市规划建设继续快速稳定推进

    08年西安城市规划建设稳步推进，大明宫遗址改造、曲江新区建设、浐灞改造治理这些城市热点区域建设推进的有声有色，首个城市综合性成片改造项目——大兴路地区改造也于3月份正式付诸实施，大手笔的建设使西安城市曾经的落后区域一跃成为最具大都市风情的城市新区。除此之外，西安市针对早期的道路、建筑、配套设施等改造力度也于08年明显加大，地铁2号线周边临街建筑已处于拆除过程，西安城市“龙脉”将再次英姿勃发。所有这一切，均让西安的城市面貌于08年进一步焕发出大都市的奕奕神采。

    投资保持较快增长。5月份汶川地震对我市固定资产造成的影响比较短暂，总体看，上半年重点项目建设力度加大，进展顺利，投资保持较快增长势头。全社会固定资产投资累计完成873.57亿元，比上年同期增长40.1%。其中，房地产开发投资增长加快，完成投资249.01亿元，同比增长59.9%，增幅比去年同期高22.3个百分点。
  
    
    
3、宏观政策环境

    08年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策的深入推进，尤其在紧缩的土地及金融政策调控影响下，开发企业的市场运营压力愈渐加大。二季度以来深圳、北京等一线城市房价的大幅回落态势，表明历年宏观调控政策的影响已逐步显化。

    综合来看，08年上半年西安经济运行向好，城市规划建设稳步推进，宏观政策对楼市的规范作用愈见显化，将进一步推进西安房地产市场的深入、健康发展。

二、上半年商品房市场供应与销售分析

    2008年上半年伴随着宏观调控政策的作用影响，加之年初国内一些房地产专家的拐点论、雪崩论等观点大行其道，让08年楼市的发展愈显扑朔迷离。在此大环境下，西安楼市也表现出明显的“不适”症状：08年上半年西安楼市买方市场持币待购现象明显，开发企业在逐步紧缩的土地、金融政策影响之下开发供应放缓，“观望”成为08上半年以来西安楼市最为显化的运行特征。在此情势下，08年上半年西安楼市供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。

1、受调控政策及买方观望情绪影响，市场供应继续历史五年来大幅增长后开始走平
  
    
    
    连续五年来西安商品房开发量逐年保持30%-40%的大幅增长走势，但进入08年市场开发态势发生转折。据不完全统计：08年上半年西安商品房市场施工面积为457.68万平方米，较上年同比回落4.26%；竣工面积为430.83万平方米，与上年基本持平，小幅上升1.54%；新开工面积与上年相比同样持平。

    基于买方市场购房意向的观望情绪影响以及对于政策调控的揣摩，上半年开发企业推盘速度明显放缓，西安房地产信息网数据研究中心年初对开发企业推盘计划的调查来看，近四分之一的开发企业推盘计划均相应有所延后。但市场销售的不景气以及开发企业资金压力的加大，同时地震后楼市观望情绪的进一步加剧，6月以来西安楼市新盘入市以及房源供应明显增长，较之年初的冷清，本属楼市淡季的6月以来西安供应市场反倒更显“热闹”。
    2、商品房销售面积较上年出现转折：同比上年回落18.37%

    2008年上半年西安商品房销售面积(含车库/地下室等物业)为317.58万平方米，较上年同比下降18.37%。商品房市场销售走势与供应市场相似，也呈现四年来首次回落态势，市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。
  
    
    
    总观08上半年各月市场销售情况，各月环比销售变动幅度如图所示：1月份西安商品房销售面积呈现增长态势，较上年同比增长20.91%，而进入2月份市场销售明显回落，较上年同比下降32.42%，至4月份销售面积同比均保持下跌走势，但跌幅逐步减小，表明市场回暖走势已然凸显，而进入五月，受汶川大地震影响，商品房销售量再次大幅下跌，跌幅达33.96%，同时6月份虽然地震对楼市的影响渐渐消弥，同时开发企业积极推盘，以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力，6月楼市销售面积同比跌幅仍达35.72%。
    
    

三、08上半年分物业商品房市场运行分析

（一）住宅市场：价滞量跌
  
    
    
1、市场供应

    作为目前商品房市场开发的主体，西安普通住宅市场受国家调控、观望心理和去年过火等因素影响最为显化，从08年上半年西安住宅市场供应情况来看，基本上与上年相持平施工面积较上年同期小幅回落1.69%，竣工面积较上年小幅增长8.54%，较上年同比回落7.8%，竣工面积较上年同期相比同样表现为持平走势。

    2002年以前西安住宅市场开发主要集中于二环以内，而随着开发区域的逐步外扩，2003-2007年市场开发区域主要集中于二环与三环之间，而目前诸如城北经开区、浐灞区域、长安区、高新西万路线路以及西咸板块市场发展的逐步走热，三环外地产的开发已日渐走强，房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。
    2、市场销售
  
    
    
    上半年西安楼市的持币待购状况对住宅市场销售影响最为显著。从上图可明显看08年前两季度西安住宅市场销售状况“差强人意”，上半年西安普通住宅销售面积总计2796969平方米，较上年同比下降20.9%，占商品房总交易面积的比例为88.1%，而相对于去年上半年来看，普通住宅占商品房总体交易面积的比重高达91%，较去年同期回落近三个百分点，从中可以看出楼市政策及市场观望情绪对于住宅市场的销售影响显然高于其它物业，使商品房各物业销售比例产生较大变化。08年上半年住宅市场销售金额为1195084万元，较上年同比回落6.11%。
  
    
    
    08年上半年西安住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达44%，较上年该比例提高了10个百分点；同时144平方米以上住宅交易量占到总交易套数的10%，较上年该比例下调了4个百分点。

    总体08年上半年普通住宅平均单套户型成交面积为98.7平方米，而07年上半年平均单套户型成交面积为104.5平方米，平均单套户型成交面积较上年减少了5.8平方米，下降比例为5.6%。伴随着“90/70”政策的深入实施，西安住宅市场供需结构正潜移默化中发生着调整，调控政策的影响力正逐步显现。
    
    
    上半年住宅购买人群中本市人群占到89.8%，本省其他地区人群占到购房人群总数的6.9%，外省市人群占4.6%，境外人士仅占到0.1%。住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。同时上述购房人群比例构成与07年上半年相比变动不大。

    随着西安热点区域环境 、居住配套的持续提升，07年房地产市场投资性购房比例明显加大。但与此同时，07年金融调控力度加大，央行六次加息所产生的累积效应，“9.27”房贷新政关于提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施，提高第二套住房首付比例以及利率水平提高至现有水平1.1倍，以及历年相关税费政策的种种影响，提高了住房消费门槛，更在很大程度上使房地产投资利润空间缩小，投资风险加大。这些已经有效抑制了08年西安房地产市场的投机性购房行为，因此西安房地产信息网数据研究中心从08年上半年市场开发企业及购房者的调查反馈情况来看，目前西安的房地产市场投资与上年相比已有效降温。目前市场购房者置业目的主要以自用自住，尤其作为“奥运年”，结婚人群对婚房的需求比例明显增大，刚性需求比例增多。

3、房价走势